대구지방법원 2025타경800. 청도군 화양읍 삼신리 480, 482-2, 482-3 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 가·나 건물은 모두 숙박시설로 이용됐고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다. 현재 확인된 소유자는 주식회사대길이며, 종전 상호는 주식회사기백입니다.
등기 흐름은 표면적으로 복잡해 보입니다. 2016년 대구축산업협동조합 근저당권 1,560,000,000원과 김기분 전세권 600,000,000원이 먼저 설정됐기 때문입니다. 그러나 전세권은 2018.02.12, 근저당권은 2019.03.22 각각 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 경산농업협동조합 근저당권 2,160,000,000원이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 480, 482-2, 482-3 · 경상북도 청도군 화양읍 삼신길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 가·나 건물 모두 숙박시설로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 · 드라이비트, 페인팅, 벽지, 타일 및 샷시 창호 |
| 토지 정보 | 대 515㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사대길 (주식회사기백에서 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 2,145,904,560원 / 1,502,133,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 2,048,595,343원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
핵심은 등기 순위보다 현재 존속 여부입니다. 을구 1번 대구축산업협동조합 근저당권은 2019.03.22 해지를 원인으로 말소됐고, 을구 2번 김기분 전세권도 2018.02.12 해지를 원인으로 말소됐습니다. 두 권리는 선순위였지만 현재 존속하지 않으므로 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다.
현재 말소기준은 2019.03.22 접수된 을구 5번 경산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 한국전력공사 가압류 9,771,640원, 국 압류와 현 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024타경856 경매개시결정은 2025.02.10 취하돼 2025.02.14 말소됐고, 현재 사건은 2025.05.02 개시된 2025타경800입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,502,133,000원으로 감정가 2,145,904,560원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 643,771,560원 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 현 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 청도군 화양읍의 숙박시설과 토지입니다. 숙박시설·상가·단독주택·농경지가 혼재한 지역에 있고, 건물은 현재 영업이 중단된 상태입니다. 따라서 감정가 할인율보다 영업 재개 가능성, 내부 시설 상태, 수선비, 점유 해소와 향후 매수층의 폭이 가격을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,502,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,421,330원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,484,711,670원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 김기분 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 경산농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 한국전력공사 | 9,771,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,329,771,640원 중 예상 배당액은 1,484,711,670원, 미배당액은 2,845,059,970원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,502,133,000원 | 2,845,059,970원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,051,493,099원 | 3,291,193,472원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 736,045,169원 | 3,603,486,923원 |
신청채권자인 경산농업협동조합의 청구액은 2,048,595,343원입니다. 위 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 신청채권자 배당액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 앞서 본 말소된 권리에 배당하는 계산을 전제로 하므로, 법원 기록 대조 없이 채권자의 실제 회수 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 청도군 화양읍 삼신리 소재 용암온천 북서측 인근이며, 주위는 숙박시설·상가·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 가·나 건물 모두 숙박시설로 이용됐으나, 목록 4·7은 출입문이 펜스 등으로 잠긴 채 영업이 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층으로, 위생·급배수·화재경보설비와 전기보일러 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 256,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 관광휴양형(화영04)이며, 전 축종 절대사육제한지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아닌 영업 중단 숙박시설로, 인수희망자의 운영 목적·수선비·점유 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1번 근저당권과 을구 2번 전세권의 말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당계산 검증. 말소된 권리에 배당하는 것으로 표시된 계산과 법원 채권계산서·배당요구 내역 사이의 차이를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 삼신리 480, 482-2, 482-3 토지와 건물 목록의 경계·면적·부속시설을 현장에서 대조하세요.
- 점유·열쇠 인도. 임대관계가 확인되지 않았고 출입문이 잠긴 상태이므로 실제 점유자와 내부 진입 가능 여부를 확인하세요.
- 영업 재개 비용. 객실·난방·급배수·화재경보·전기설비의 작동 상태와 장기간 영업 중단에 따른 수선 범위를 점검하세요.
- 가격 기준. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 숙박시설·상업용 토지의 거래사례와 수익성을 별도로 조사하세요.
- 세금·공과금. 국 압류가 등기돼 있으므로 당해세·체납세와 전기료 등 미납 공과금을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 물건 자체가 쉽지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2016년 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 2019년 경산농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 현재 최저가는 1,502,133,000원으로 감정가의 70%지만, 직접 비교할 실거래가 없고 숙박시설은 영업이 중단된 채 출입문까지 잠겨 있습니다. 임대관계도 확인되지 않았으며, 배당 계산에는 이미 말소된 권리가 포함된 불일치도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현장·배당·영업성 검증이 승부처입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 현장확인 필수입니다.