대구지방법원 2025타경11334. 경상북도 구미시 봉곡동 436-4 소재 건물과 토지가 매각 대상입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표기돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 토지면적은 356.3㎡이며, 건물은 철근콘크리트조를 주구조로 하는 4층 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.

등기상 현재 소유자는 한은정입니다. 2021년 5월 25일 강정욱 명의 소유권이전과 함께 북삼농업협동조합의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 설정됐고, 같은 해 9월 27일 한은정에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 변경됐습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정, 구미시 압류가 이어졌습니다.

문제는 등기상 권리 순서보다 호실별 실제 임대차관계입니다. 여러 임차인의 전입일·보증금·확정일자와 한국토지주택공사의 임차권등기가 얽혀 있어, 등기상 후순위라는 이유만으로 모든 임차인 위험이 제거됐다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2021년 5월 25일 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 구미농업협동조합·중앙새마을금고·팔공농업협동조합의 근저당권과 과거 전세권들은 이미 등기부상 말소됐습니다.

현재 말소기준 근저당권과 그 뒤의 임차권등기, 경매개시결정 및 구미시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 북삼농업협동조합의 청구액은 202,259,744원이고 근저당 채권최고액은 252,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 개념이며, 배당표는 채권최고액을 기준으로 산정돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 개인 9명과 기관 명의 권리의 구분

현황조사·매각물건명세서에서 개인 명의로 확인되는 임차관계는 9명입니다. 그중 안해인·강민찬은 주택임차권등기도 마친 상태입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 승계신고는 개인 임차관계와 중복될 수 있으므로 독립된 실제 거주자로 합산하지 않습니다.

대항력은 말소기준권리에 대한 선순위 여부를 중심으로 표시했습니다. 우선변제란 확정일자 확인 여부와 실제 배당순위를 구분해야 하며, 확정일자가 있더라도 배당 가능액이 확정된 것은 아닙니다.

③ 임차권등기와 한국토지주택공사 권리

등기부에는 개인 임차권등기 2건 외에도 한국토지주택공사 명의의 임차권등기 4건이 확인됩니다. 기관 명의 등기를 각각 별도의 실제 거주자로 세어서는 안 되며, 동시에 한 건으로 뭉뚱그려 보증금 위험을 없애서도 안 됩니다.

특히 301호는 안미란의 전입일과 기관 등기의 주민등록일이 같고, 501호 역시 양혜진의 전입일과 기관 등기의 주민등록일이 같습니다. 동일 호실에 관한 계약·전대·보증금 지급 및 반환 관계를 확인해야 하며, 이 날짜의 일치만으로 두 사람이 기관의 계약 당사자라고 확정할 수는 없습니다.

또한 한국토지주택공사의 305호 임차권등기에는 주민등록일자가 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 등기된 보증금만으로 선순위 대항력을 단정할 수 없고, 주택임대차보호법상 보호요건과 실제 점유관계를 검토해야 합니다.

안해인의 경우 최초 임차보증금 85,000,000원, 변경 후 70,000,000원 및 월 차임 30,000원이 등기에 나타납니다. 변경 계약에는 확정일자가 없는 것으로 기재돼 있어 보증금 변경과 배당순위를 함께 검토해야 합니다. 강민찬은 보증금 5,000,000원, 월 차임 300,000원의 계약입니다.

④ 가격 판단 — 감정가와 최저가는 확인, 실거래 검증은 필요

현재 최저매각가는 744,622,000원으로 감정가 744,621,980원과 사실상 같은 수준입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 매각가격 자체에 유찰 할인이 반영돼 있지 않습니다.

이 물건은 토지 356.3㎡와 다가구주택 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조입니다. 일반 아파트처럼 동일 단지 동일 평형의 가격만 비교하는 방식보다는 토지가치·건물상태·호실별 임대수익·실제 매매사례를 함께 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 744,622,000원 가정)

위 배당표는 근저당 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 당해세·임차인 최우선변제·일반 우선변제·임차보증금 배당 및 그 밖의 채권이 반영되지 않았습니다. 잔여 482,775,780원은 소유자에게 실제 지급이 확정된 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 봉곡동 대구지방법원 구미시법원 남측 인근에 소재합니다. 주변은 단독·다가구주택, 나대지, 창고 및 근린생활시설이 혼재하며 학교·공원 등이 위치합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로, 일부 판넬지붕이 있으며 화강석판재·스톤코트 등의 외벽 마감과 도시가스보일러 난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 면적 356.3㎡, 평지의 세로장방형 대지이며 도로접면은 소로각지입니다. 소로2류와 소로3류에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역에 속합니다. 공시지가 단가는 560,600원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 일괄매각되는 제시외 건물의 구체적인 현황과 사용상태는 별도로 살펴야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 물건으로 아파트와는 매수층 및 거래 판단 기준이 다릅니다. 임차인 인도·보증금 관계와 임대수익을 정확히 파악하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김웅회 전입·보증금 확인. 203호의 임대차계약서, 주민등록 변동 및 실제 점유관계를 확인하고 한국토지주택공사 201호 승계신고와의 관계를 대조해야 합니다.
• 기관 임차권등기 4건 대조. 201호·305호·301호·501호 각각의 실제 거주자, 보증금 지급관계, 대위·승계 범위 및 배당청구 경위를 구분해야 합니다.
• 안해인 보증금 변경 검증. 최초 85,000,000원과 변경 후 70,000,000원의 관계, 확정일자 및 임차권등기상 권리 범위를 확인해야 합니다.
• 호실별 중복 점유 확인. 206호에 신원일·배지현이 함께 기재돼 있으며, 301호·501호에서는 기관 등기와 개인 전입관계가 겹칩니다. 실제 임차인 수와 반환채무를 확정해야 합니다.
• 배당 및 인수금 재산정. 당해세, 최우선변제, 임차인별 배당요구, 선순위 대항력 및 미배당 보증금이 반영된 배당관계를 재검토해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 744,621,980원을 기준으로만 입찰가를 결정하지 말고, 인근 다가구주택 거래사례와 실제 임대수입 및 공실 상태를 대조해야 합니다.
• 토지·제시외 건물 확인. 토지·건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물의 구조·사용상태, 현장과 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 다수 호실의 점유 현황, 미납 공과금과 공용부분 관리비, 인도 협의 가능성 및 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차권등기 관련 서류를 매각기일 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “명세서상 인수 없음 ≠ 임차 위험 없음”

구미 봉곡동 436-4의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 5월 25일 북삼농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 등기상 권리들은 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 매각물건명세서도 인수할 권리가 없다고 명시합니다.

하지만 이 건은 임차인이 없는 주택이 아닙니다. 여러 호실에 개인 임차관계가 있고, 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 4건 존재합니다. 무엇보다 김웅회의 전입일·보증금·대항력은 아직 확정적으로 판단할 수 없습니다. 기관 명의의 승계신고가 중복된 부분과 별도 호실의 임차권을 구분하지 않으면 매수인의 잠재적 부담을 잘못 계산할 수 있습니다.

최저가 744,622,000원은 감정가 수준이며, 실거래를 통한 가격 우위도 확인되지 않았습니다. 권리 위험이 해소되기 전에는 1회 또는 2회 유찰 가격도 자동으로 매력적인 가격이 되지 않습니다. 특히 대항력 있는 보증금이 미배당으로 남는다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액이 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

종합 판단은 D등급, 적극적인 입찰보다 권리관계 검증을 우선할 물건입니다. 등기상 말소 가능성 자체보다는 호실별 임차관계·대위승계·미배당 보증금·실거래 적정성을 먼저 확인해야 합니다. 말소기준은 분명하지만, 인수 위험과 가격 경쟁력은 아직 확정되지 않았습니다.