대구지방법원 2025타경10362. 군위읍 정리 421-1 소재 주택 및 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 단층 단독주택이며, 토지 면적은 104.0㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 노영희(9분의 7), 최향순(9분의 2)으로 구성됩니다. 최향순이 공유물분할을 위한 경매를 신청했고, 2026년 1월 21일 경매개시결정이 등기됐습니다.
주목할 점은 등기상 근저당권이 없고, 채권 회수를 목적으로 한 일반적인 담보권 실행 경매와 구조가 다르다는 것입니다. 이 사건은 공유관계를 정리하기 위한 매각으로, 배당 시뮬레이션상 채권자 배당은 0원, 집행비용을 제외한 금액은 소유자 교부로 계산됐습니다. 다만 임대관계 미상, 내부 상태 미확인, 일괄매각에 포함된 제시외 건물이 현장 확인의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10362 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 군위군 군위읍 정리 421-1 도로명주소: 대구광역시 군위군 군위읍 정1길 61 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 104.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방형 · 세로한면(가) 접도 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브위 강판지붕 단층 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 노영희(9분의 7), 최향순(9분의 2) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매 · 신청인 최향순 |
| 감정가 / 최저가 | 76,188,400원 / 76,188,400원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 참고사항 | 현장조사 시 내부 확인 불가 · 투시 가능한 전경 및 일반적 사용자재 등을 기준으로 평가 |
① 권리 흐름 — 공유물분할 경매의 구조
등기상 소유권 흐름을 보면 황태봉 명의의 소유권보존 이후 노영희에게 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 황인철 지분 9분의 2에 관한 등기와 강제경매가 있었으며, 해당 지분은 2022년 매각을 통해 최향순에게 이전됐습니다.
현재 공유관계는 노영희 9분의 7, 최향순 9분의 2입니다. 최향순이 공유물분할을 위한 경매를 신청했고, 갑구 7번 경매개시결정이 2026년 1월 21일 접수됐습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 인수액 0원과 점유 위험은 다르다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장조사에서 건물 내부도 확인하지 못했으므로, 실제 점유자와 임대차관계가 없다고 단정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 점유자 및 임대차 관련 사실 확인 필요 · 대항력 가능·미상 |
| 보증금·확정일자 | 확인되지 않음 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 배당 산정 기준) |
| 내부 조사 | 현장조사 시 내부 확인 불가 |
③ 가격 검토 — 감정가 76,188,400원의 적정성
신건 최저매각가는 감정가와 같은 76,188,400원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
특히 이 물건은 군위읍 소재 단독주택 이용 건물과 토지로, 토지의 위치·접도조건뿐 아니라 건물의 실제 보존상태, 수리 필요성, 제시외 건물의 현황 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 내부 확인이 불가능했던 감정평가라는 점도 별도로 고려해야 합니다.
| 구분 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 76,188,400원 | 기준 평가액 |
| 현재 최저매각가 | 76,188,400원 | 감정가 100% · 신건 |
| 1회 유찰 가정 | 60,950,720원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 48,760,576원 | 감정가 64% |
| 최근 실거래 비교 | — | 시장가격 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 76,188,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,771,391원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 최향순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 74,417,009원 |
집행비용 1,771,391원은 추정치입니다. 경매개시결정 관련 금액은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 소유자 교부액 74,417,009원은 계산상 잔여금이며, 공유자별 실제 분배액을 확정한 수치는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 군위군 군위읍 소재 군위고등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·학교·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 104.0㎡입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 203,600원/㎡로 표시됩니다. 공시지가는 토지 관련 참고지표로서 건물과 토지를 합한 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 스라브위 강판지붕 단층입니다. 외벽은 적벽돌·몰탈위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 내장바닥재·타일, 창호는 하이새시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 개별난방시설이 있는 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부를 직접 확인하지 못해 실제 하자나 수리 필요성이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 단독주택 및 토지 성격의 물건으로, 실제 매도 가능 가격과 거래 수요를 별도로 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경매 확인. 갑구 7번 경매개시결정의 원인은 공유물분할입니다. 매각 대상이 공유지분만인지, 전체 부동산인지 집행법원의 매각목록과 명세서로 확인해야 합니다.
- 건물과 토지의 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·건물·제시외 건물의 현황과 매각 범위를 대조하세요.
- 건물 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·균열·설비·구조적 상태 등 실제 수리 비용에 영향을 미치는 사항을 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 전입 여부 및 인도 가능성을 검토하세요.
- 토지 경계·접도. 토지 면적 104.0㎡와 도로접면 조건을 지적도·현황으로 확인하고 경계나 진입 관련 문제가 있는지 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 76,188,400원을 감정가와 같다는 이유만으로 적정하다고 판단하지 마세요. 주변 토지와 단독주택 거래, 현장 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래 허가구역 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”
이 사건의 가장 큰 특징은 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않고, 현재 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 긍정적인 요소입니다.
그러나 주택 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이며, 실거래 비교를 통한 적정가격 검증도 이루어지지 않았습니다. 감정평가상 단독주택 이용 건물이라는 점과 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건, 토지 관련 규제 역시 함께 검토해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 입찰 판단은 보류가 타당합니다. 신건 최저가 76,188,400원에서 곧바로 가격 경쟁력을 인정하기보다는, 현장 점유·건물 상태·실제 매각 범위와 주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하는 것이 합리적입니다. 유찰 이후의 가격 하락도 현장 가치가 검증된 다음에 의미가 있습니다.
