대구지방법원 2025타경11535. 경상북도 구미시 도량동 소재 도량4주공아파트 408동 10층 1008호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 59.81㎡입니다. 소유자는 김정식으로, 2012.11.02. 매매를 원인으로 거래가액 91,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 56,708,333원보다 높고, 최근 12건 중 최고 거래가인 74,000,000원도 웃돕니다. 최신 거래는 2026.09. 42,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 “경매라서 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11535 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 114 408동 10층 1008호 · 경상북도 구미시 송동로 128 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 15층건 중 10층 1008호 |
| 비교 면적 | 59.81㎡ |
| 소유자 | 김정식 · 2012.11.02. 소유권이전 · 거래가액 91,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 41,681,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 명시 인수액은 0원
자료상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.07.24. 기술보증기금 가압류 213,760,000원입니다. 해당 가압류와 2025.10.27. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 근저당권과 전세권 중 상당수는 이미 말소됐으며, 2015년 설정된 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 78,000,000원은 최근 평균의 137.5%
도량4주공아파트 동일 면적 59.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,708,333원, 최신 거래는 2026.09. 42,000,000원이며, 최근 12건의 거래 범위는 42,000,000원~74,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.81㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 6 | 57,500,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 10 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 8 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 7 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 8 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 59.81㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 평균 | 59.81㎡ | 12건 | 56,708,333원 |
최저매각가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 56,708,333원의 137.5%입니다. 같은 면적의 최근 최고 거래가 74,000,000원보다도 높습니다. 특히 2026.09. 동일 면적 10층 거래가 57,000,000원이고, 최신 거래는 42,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 213,760,000원 | 76,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 213,760,000원 중 76,196,000원이 배당되고 137,564,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도량초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 4차선, 북측 폭 약 14미터, 동측 및 남측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로2류·중로1류·중로2류와 접하고 가축사육제한구역 및 도량초등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다.
- 단지. 도량4주공아파트는 978세대이며 준공일은 1995.07.22.입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 구조이며 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 56,708,333원의 137.5%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 62,400,000원, 2회 유찰 시 49,920,000원으로 제시돼 있습니다. 최근 실거래 구간과 비교해 회차별 접근가를 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 기술보증기금 가압류, 한국주택금융공사 관련 근저당권 이전 및 경매개시결정의 현재 상태를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 신건은 아니다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 승계 부담 자체는 낮습니다. 그러나 현재 최저매각가 78,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 56,708,333원의 137.5%이고, 최근 12건 최고 거래가 74,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래가 역시 42,000,000원입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 인수 위험보다 유찰 이후 가격이 최근 실거래와 얼마나 가까워지는지가 핵심입니다.
