대구지방법원 2025타경11555. 경상북도 구미시 원평동 60-30, 도로명 구미중앙로 33-7에 있는 근린시설 + 토지입니다. 토지는 274.0㎡의 대지이고 일반상업지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 감정 당시 장기간 방치된 공실이어서 종래 이용상황을 확인하지 못했고 내벽·바닥·창호는 대부분 파손된 상태로 조사됐습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2012.08.22 중소기업은행 근저당권 61,200,000원입니다. 이후 2025년 경북 신용보증재단 30,000,000원 가압류, 소상공인시장진흥공단 11,449,980원 가압류, 2025.11.03 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11555 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 60-30 · 경상북도 구미시 구미중앙로 33-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 장기간 방치된 공실상태 |
| 토지 | 274.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 내벽·바닥·창호 대부분 파손 |
| 소유자 | 김상완 |
| 감정가 / 최저가 | 377,508,380원 / 377,509,000원 (신건) |
| 청구액 | 47,345,841원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 김상완입니다. 과거 소유권과 근저당, 이전 경매 관련 등기 중 상당수는 이미 말소된 상태이고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2012.08.22 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리는 이번 경매의 말소기준이 되며, 이후 경북 신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 중소기업은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현장 상태가 핵심
동일 용도의 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가와 시장 거래가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 신건에서 판단할 때는 단순한 할인율보다 감정평가상 물리적 상태가 더 중요합니다. 감정가 377,508,380원과 최저매각가 377,509,000원은 사실상 같은 수준이지만, 건물은 장기간 방치된 공실이고 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽·바닥·창호는 대부분 파손된 상태로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,085,126원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,449,980원 | 11,449,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,773,894원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 102,649,980원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 시 302,007,200원, 2회 유찰 시 241,605,760원으로 내려가도 계산상 채권은 전액 배당되며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미역 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통시설 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 274.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 437,800원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 계획이 수립된 원평동 구미역 일원 도시재생 활성화 지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 장기간 방치로 종래 이용상황을 확인할 수 없는 공실상태이고, 내벽·바닥·창호가 대부분 파손돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 내부 확인. 장기간 공실·파손 상태이므로 내벽·바닥·창호의 실제 손상 범위와 보수 필요 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 377,509,000원, 1회 유찰 시 302,007,200원, 2회 유찰 시 241,605,760원입니다. 각 회차 모두 계산상 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당, 두 건의 가압류, 경매개시결정과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 물건 상태는 별개”
이 사건은 권리만 보면 깔끔합니다. 말소기준은 2012년 중소기업은행 근저당이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰의 핵심은 권리가 아니라 장기간 공실·파손 상태입니다. 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 377,509,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단이 맞습니다. 내부 파손과 제시외 건물의 실제 상태를 확인한 뒤 보수·활용비용까지 합산해 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
