대구지방법원 2025타경11565. 경상북도 구미시 고아읍 문성지구에 위치한 부림그랜드 102동 6층 602호 아파트입니다. 전용면적은 84.614㎡이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층에 있습니다. 사용승인일은 2014.03.14입니다. 해당 102동은 14세대 규모로, 대단지 아파트와는 다른 거래 및 환금성 특성을 고려해야 합니다.
소유자는 박미현이며, 경매를 신청한 채권자는 임오새마을금고입니다. 신청채권자의 청구금액은 100,754,400원, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 142,870,000원입니다. 후순위 가압류 두 건도 존재하지만 모두 말소기준 이후 설정된 권리입니다. 이 사건에서 특히 주목할 부분은 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수채무를 구분하는 것, 그리고 최근 실거래를 기준으로 적정 입찰가를 판단하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 문성리 1234-1 부림그랜드 102동 6층 602호 도로명주소: 경상북도 구미시 고아읍 들성로9길 20-43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.614㎡ · 지상 8층 중 6층 |
| 건물현황 | 2014.03.14 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 102동 14세대 |
| 소유자 | 박미현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 임오새마을금고 |
| 청구금액 | 100,754,400원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.01 임오새마을금고 근저당권 · 채권최고액 142,870,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인 | 2026.10.07 · 대구지방법원 구미등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
권리분석의 출발점은 2019.07.01 접수된 을구 15번 근저당권입니다. 임오새마을금고가 설정한 채권최고액 142,870,000원의 근저당권으로, 경매 매각에 따른 말소기준권리입니다.
그보다 앞서 설정된 구미농업협동조합·형곡새마을금고·현대캐피탈 등의 과거 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 2020.02.12 위크레딧대부주식회사의 소유권이전청구권 가등기 역시 2021.03.03 말소되었습니다.
말소기준 이후에는 위크레딧대부주식회사와 주식회사넥스젠파이낸스대부의 근저당권이 설정되었으나, 해당 근저당권도 이미 말소되었습니다. 넥스젠파이낸스대부의 근저당권에는 2026.01.27 주식회사씨엔에스대부로의 이전 기록이 함께 존재하므로, 권리이전 기록과 원 근저당권의 말소 상태를 함께 대조해야 합니다.
현재 경매 배당에서 중요한 후순위 권리는 경북 신용보증재단 가압류 44,362,152원과 신용보증기금 가압류 24,277,802원입니다. 두 가압류 모두 2019년 근저당권보다 늦게 설정되었으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 채권이 전액 배당되지 않아도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
명시된 법정지상권: 해당사항 없음.
현재 예상 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임차관계는 별도 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 인수권리 없음과 명도 위험은 다르다
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 소유자 직접 거주가 확정되었다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 실제 점유 및 임대차 여부 |
| 대항력 | 별도 임차인 확인 필요 | 전입일·점유·말소기준일 선후관계 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 확정일자·배당요구 여부 |
| 승계·인수 | 명시 인수액 0원 | 현황조사 및 매각물건명세서 최종 대조 |
③ 시세 비교 — 최근 실거래 대비 98.8%
부림그랜드102동 전용 84.61㎡대 실거래 5건을 비교합니다. 전체 평균은 162,200,000원이지만, 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.61㎡ | 8층 | 162,000,000원 |
| 2023.07 | 84.61㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2022.03 | 84.61㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 84.61㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 84.61㎡ | 3층 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 162,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 162,000,000원 |
최저매각가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 162,000,000원의 98.8%입니다. 최신 거래와의 차액은 2,000,000원이며, 거래가격에 근접한 수준입니다. 따라서 최근 시세보다 소폭 낮지만, 경매 특유의 비용과 위험을 감안할 충분한 가격 여유가 확보되었다고 보기는 어렵습니다.
더욱이 최근 거래 추세는 과거 대비 -0.2%로 소폭 하락입니다. 2025.05 거래는 8층이고 경매 대상은 6층이므로 층수 차이도 고려해야 합니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건에 불과해 가격 비교의 신뢰도에도 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 임오새마을금고 | 142,870,000원 | 142,870,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 44,362,152원 | 14,090,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 24,277,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 3,040,000원을 공제한 156,960,000원이 채권자에게 배당됩니다. 임오새마을금고에는 채권최고액 기준 142,870,000원, 경북 신용보증재단에는 14,090,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 신용보증기금의 예상배당은 0원입니다.
표상 채권액 합계는 211,509,954원으로, 예상배당액보다 커 54,549,954원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족액이지, 낙찰자가 추가로 부담할 인수금액이 아닙니다. 따라서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 160,000,000원 | 54,549,954원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,000,000원 | 86,101,954원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 102,400,000원 | 111,343,554원 | 0원 |
현재 회차에서 경매 신청채권자인 임오새마을금고에 대한 예상배당은 142,870,000원이며, 신청 청구금액 100,754,400원을 충족하는 것으로 계산되어 있습니다. 1회 유찰 시에는 125,408,000원, 2회 유찰 시에는 100,166,400원의 배당이 예상됩니다.
2회 유찰 시 예상배당은 신청 청구금액보다 낮아집니다. 그럼에도 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 배당 부족이 커지는 것과 매수인에게 채무가 승계되는 것이 별개이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치와 주변. 경상북도 구미시 고아읍 문성지구 내에 있으며, 주변은 저층아파트, 근린생활 점포상가, 주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 건물 규모. 부림그랜드 102동은 14세대 규모이고, 대상 호실은 8층 건물의 6층입니다. 2014.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 교통시설 접근성 및 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 608,900원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 마감·설비의 실제 노후 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적의 확인된 거래는 5건이며, 최신 거래는 2025.05의 162,000,000원입니다. 14세대 규모와 적은 최근 거래 표본을 고려하면 매도 시 거래 상대방 확보와 가격 검증에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.07.01 을구 15번 임오새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최종 확인하세요.
- 근저당권 이전 기록. 을구 17번 근저당권의 말소 상태와 17-1번 주식회사씨엔에스대부 이전 기록의 현재 효력을 등기부에서 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요. 점유자가 있다면 말소기준일과 대항력 요건을 비교해야 합니다.
- 가격 안전마진. 최저가 160,000,000원은 최근 실거래 162,000,000원에 매우 근접합니다. 세금·수리·명도비용을 포함해 입찰가 상한을 판단하세요.
- 최근 시세 재검증. 최근 거래 표본이 1건이고 가격 추세가 -0.2%이므로, 입찰 직전 동일 면적 거래와 현재 매물가격을 추가 확인하세요.
- 공용 관리비. 관리비 미납 여부와 공용부분 관련 승계 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 건물 상태와 환금성. 승강기·도시가스 난방·내부 마감 상태, 실제 수리 필요 여부 및 소규모 단지의 매도 가능성을 점검하세요.
- 배당표 구분. 예상 미배당 54,549,954원을 매수인 인수액으로 오인하지 마세요. 실제 배당액은 확정 채권액과 조세채권 등에 따라 변동될 수 있습니다.
- 원본 서류. 매각기일 2026.10.21 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 신건 가격은 신중”
이 사건의 가장 큰 장점은 현재 확인되는 명시 인수권리가 없다는 점입니다. 말소기준권리는 임오새마을금고의 2019년 근저당권이며, 경북 신용보증재단과 신용보증기금의 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 가정 매각가에서 채권 미배당은 54,549,954원이지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 적극적인 장점이라고 보기 어렵습니다. 감정가와 최저가 160,000,000원은 최근 거래 162,000,000원의 98.8%에 해당합니다. 시장 가격이 과거 대비 -0.2% 하락한 상황에서 2,000,000원의 차액만으로 충분한 할인 매력이나 투자 안전마진을 확보했다고 판단하기는 어렵습니다.
특히 14세대 소규모 아파트이고 최근 거래 표본이 적다는 점, 임대관계가 미상이라는 점은 보수적으로 평가해야 합니다. 유찰로 가격이 낮아질 경우 경쟁력은 개선될 수 있지만, 현재 신건 입찰을 정당화할 뚜렷한 가격 우위는 제한적입니다. 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 점유 확인과 가격 안전마진 확보가 우선”입니다.
