대구지방법원 2025타경11591. 경북 구미시 비산동에 있는 비산전원리빙필 101동 6층 604호 아파트입니다. 전용면적은 59.85㎡이며, 철근콘크리트조 18층 건물 중 6층에 해당합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 64,000,000원으로, 유찰 이력이 없는 신건입니다.

소유자는 김일봉입니다. 2022년 3월 16일 거래가액 57,000,000원으로 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다. 현재 경매는 롯데캐피탈 주식회사가 신청한 강제경매이며, 청구액은 17,296,125원입니다.

권리관계의 출발점은 2018년 9월 13일 설정된 북삼새마을금고 근저당권(채권최고액 48,000,000원)입니다. 그 이후 롯데캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

다만 감정평가 당시 현장 방문에서 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 점유·명도 문제까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준은 2018.09.13 북삼새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 뒤에 설정된 롯데캐피탈 가압류 13,253,613원과 2025년 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

1995년 한국주택은행 근저당권과 2006년·2016년 구미농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 과거 김천지원에서 진행된 2024타경11572 임의경매개시결정도 2024.05.09 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 사건인 2025타경11591 강제경매와 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 과거 평균에 속으면 안 된다

같은 단지 전원리빙필의 동일 전용면적 59.85㎡ 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 67,375,000원으로 감정가보다 높습니다. 그러나 오래된 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.

신건 최저가 64,000,000원은 전체 거래 평균 67,375,000원의 95.0%입니다. 이 숫자만 보면 시세보다 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월 거래는 56,000,000원과 58,000,000원이며, 평균은 57,000,000원입니다.

따라서 현재 최저가는 최근 평균보다 7,000,000원 높고, 최신 거래가보다도 8,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균에 비해 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

집행비용 1,552,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이고, 가압류 배당액은 청구금액 기준입니다. 갑구 8번은 갑구 6번 가압류의 본압류 이행으로, 별도 배당액을 중복 합산하지 않았습니다. 위 계산에서는 채권배당 합계 61,253,613원, 소유자 잔여 1,194,387원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰에 따른 배당 변화

낙찰가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당금은 감소하고 미배당액이 커집니다. 다만 소멸하는 근저당권·가압류의 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 공단동 소재 한국폴리텍대학 구미캠퍼스 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 학교, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성과 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 남측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 도로와 북측 포장도로를 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 6층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 승강기와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 소로2류·중로1류·중로3류 도로 관련 지정이 있습니다. 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역도 적용됩니다. 공시지가는 400,400원/㎡입니다.
• 공부·건축사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 미확인으로 실내 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 182세대 규모의 1995년 준공 단지입니다. 실거래 표본에서 최근 가격 하락이 관찰되며, 최근 12개월 동일면적 거래는 2건입니다. 매도 시에는 과거 고가 거래보다 최근 거래 수준을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 기준으로 응찰가 산정. 전체 평균 67,375,000원만 참고하면 현재 감정가가 저렴해 보입니다. 그러나 최근 평균은 57,000,000원이고 최신 거래는 56,000,000원이므로 신건에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 거래 추세 -17.9%를 감안해 과거 최고 거래가 79,000,000원을 현재 시세로 간주하지 마세요. 최근 표본 수가 적으므로 추가 실거래 확인도 필요합니다.
• 유찰 여부 확인. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 1회 유찰 시 51,200,000원, 2회 유찰 시 40,960,000원 시나리오를 비교하되, 실제 유찰이나 해당 가격에 매수할 수 있음을 보장하지는 않습니다.
• 점유자·임대차 확인. 현장 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 재확인하고 실제 점유자·전입세대·임대차 여부를 조사하세요.
• 실내 상태와 수리비 확인. 내부는 유사 유형의 일반적인 상태를 상정해 감정평가됐습니다. 실제 노후도와 수리 필요 범위가 매수원가에 영향을 줄 수 있습니다.
• 명도·관리비 확인. 예상 인수액 0원과 명도비용 0원은 다릅니다. 점유자 인도 문제와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 과거 경매와 현재 경매 구분. 북삼새마을금고의 2024타경11572 임의경매는 취하됐고, 현재 진행 사건은 롯데캐피탈의 2025타경11591 강제경매입니다.
• 배당표 검증. 채권최고액과 청구금액을 이용한 예상배당은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제 항목과 신청채권자의 배당 관계를 입찰 전에 대조하세요.
• 최종 공고 확인. 매각기일 2026.10.21의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서, 등기부 변동사항을 법원 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보류”

구미 비산전원리빙필 604호는 등기와 매각물건명세서 기준으로 매수인이 떠안을 권리가 확인되지 않는 아파트입니다. 2018년 북삼새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액은 0원입니다.

그렇다고 위험이 전혀 없는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고 내부 상태도 확인되지 않아 점유·명도와 수리비 측면의 불확실성이 남아 있습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 64,000,000원은 최근 12개월 평균 57,000,000원보다 높고, 최신 실거래 56,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세까지 -17.9% 하락한 상황이어서, 과거 전체 평균을 근거로 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 신건 가격은 보류입니다. 유찰 이후 가격 조정 가능성을 살피되, 그때에도 최근 실거래 수준과 내부 상태·임대차 확인 결과를 바탕으로 매수원가를 산정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 권리관계가 아니라 하락한 시세에서 얼마에 매수해야 안전마진을 확보할 수 있는가입니다.