대구지방법원 2025타경11598. 경상북도 구미시 구평동 426-7의 토지와 단독주택(다가구주택)을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층이고, 토지는 대 199.0㎡입니다. 현 소유자는 홍정우이며, 2019.09.06 설정된 구미강동새마을금고 근저당권 168,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박성호의 전세권 17,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 34,600,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 비교적 정리가 분명하지만, 다가구주택은 점유자별 대항력 확인이 별도의 핵심입니다. 8명 중 7명은 전입일이 말소기준일인 2019.09.06보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 그러나 102호 박성호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 그의 전세권 등기 자체는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하지만, 임차인으로서의 대항력 여부는 전입일 확인 전까지 별도 위험요소로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11598 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 426-7 · 경상북도 구미시 인동35길 28-58 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 중 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 · 토지 199.0㎡ |
| 소유자 | 홍정우 |
| 감정가 / 최저가 | 399,670,000원 / 399,670,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고 / 121,952,340원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.09.06 구미강동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며 토지와 공동담보입니다. 이후 2023.06.21 설정된 박성호의 전세권, 2025.09.01 경북신용보증재단의 가압류, 2025.11.18 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2003년과 2012년에 설정됐던 인동농업협동조합 근저당권은 2019.09.06 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 — 8명 중 박성호만 대항력 판정 미상
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 102호 | 미상 | 17,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박미라 | 101호 | 2020.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종욱 | 103호 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민하 | 106호 | 2021.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XINGHUI | 202호 | 2022.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조귀제 | 206호 | 2020.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수정 | 303호 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상민 | 306호 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박미라·박종욱·이민하·JIN XINGHUI·조귀제·박수정·박상민은 모두 전입일이 말소기준일 2019.09.06 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 박성호는 102호에 전세금 17,000,000원의 전세권이 등기돼 있지만 전입신고일은 미상입니다. 따라서 전세권 등기가 소멸한다는 사실만으로 임차인 대항력까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 399,670,000원, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 399,670,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보는 현재 시나리오에서는 실질취득도 399,670,000원입니다. 다만 이 금액을 동일 지역·유사 다가구주택의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않아, 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 399,670,000원 · 신건 · 채권 미배당 0원 · 소유자 잔여 173,674,620원 |
|---|---|
| 1회 유찰 가정 | 319,736,000원 · 감정가 80% · 채권 미배당 0원 · 소유자 잔여 94,859,696원 |
| 2회 유찰 가정 | 255,788,800원 · 감정가 64% · 채권 미배당 0원 · 소유자 잔여 31,807,757원 |
2회 유찰 가정까지도 채권자 총 청구 219,600,000원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당이 발생하지 않습니다. 다만 이것은 배당 시나리오의 결과일 뿐, 다가구주택의 가격 적정성 자체를 입증하는 지표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 399,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,395,380원 |
| 1. 근저당 · 구미강동새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 전세권 · 박성호 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 34,600,000원 | 34,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,674,620원 |
현재 회차에서는 제시된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 173,674,620원이 남는 계산입니다. 배당표는 집행비용과 채권최고액·전세금·가압류 청구금액을 기준으로 한 시나리오이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천생초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 199.0㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 박성호 전입일 확인. 전세권은 후순위로 소멸하지만 전입일이 미상이라 임차인으로서의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 나머지 7명 계약관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 포함돼 있습니다.
- 실제 점유·명도 범위 확인. 다가구주택은 호실별 점유가 나뉘어 있어 낙찰 후 인도·명도 대상과 현실적인 소요를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 399,670,000원을 실거래와 비교할 수 있는 수치가 없어, 입찰 전 주변 다가구주택 거래 및 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 102호 확인
이 사건은 등기상으로는 구조가 선명합니다. 2019.09.06 구미강동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 다가구주택에는 실제 점유자가 8명 있고, 그중 박성호의 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 끝내면 안 됩니다. 102호의 대항력 가능성을 해소한 뒤 나머지 7명의 계약관계와 명도 범위를 확인하는 것이 먼저입니다. 가격 역시 신건 399,670,000원이 싸다고 판단할 실거래 근거가 없으므로, 권리는 조건부 통과, 임차 확인과 가격 판단은 보류가 적절합니다.
