대구지방법원 2025타경11618. 구미시 고아읍 원호리 원호한누리타운 203동 9층 908호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 79,000,000원이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 김정은이며 2022년 3월 10일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 83,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 말소기준권리는 2025년 11월 21일 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2022년부터 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 존재합니다. 2024년에는 보증금 85,000,000원의 임차권등기까지 이루어졌습니다. 따라서 원칙적인 권리분석만 하면 매수인 인수 가능성이 있는 임차권을 먼저 검토해야 합니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 확약이 기재되어 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박은정)가 보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 적용되는 범위에서는 매수인의 보증금 인수 부담이 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기부에는 과거 한국주택은행·국민은행·고아농업협동조합·원남새마을금고의 근저당권과 우리신용카드 가압류 이력이 있으나, 해당 담보권 및 가압류는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024년의 을구 13번 주택임차권과 2025년의 갑구 6번 강제경매개시결정입니다.

임차권은 말소기준권리보다 먼저 형성된 대항력을 바탕으로 하므로, 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 부담하는 것이 원칙적인 위험입니다. 다만 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 별도로 제출되어 있어 결론이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수 해소

박은정은 등기부상 임차권자이며, 확정일자와 배당요구를 갖춘 것으로 파악됩니다. 보증금은 85,000,000원입니다. 경매 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 박은정의 보증금 채권을 이어받은 당사자로 기재되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나, 임차보증금 85,000,000원과 신청채권자 청구액 96,308,492원을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 확약으로 안전해져도 가격은 비싸다

원호한누리타운2의 전용 59.82~59.96㎡대 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 69,416,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 58,000,000원이고, 거래 표본의 최저가는 52,000,000원, 최고가는 92,500,000원입니다.

최저매각가 79,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 9,583,334원 높습니다. 최신 거래 58,000,000원과 비교하면 21,000,000원 높은 가격입니다. 실거래 최고가 92,500,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 거래의 수준과 분포가 중요합니다.

특히 2026년 6~7월에는 85,500,000원·92,500,000원의 높은 거래가 있었지만, 8~9월에는 57,000,000원·58,000,000원·60,000,000원 등 낮은 가격의 거래도 확인됩니다. 최근 거래가격의 하방을 경계할 필요가 있으며, 월별 표본과 층별 차이를 고려하면 하락률을 단정하기보다는 높은 신건 가격에 신중하게 접근하는 편이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영하지 않은 단순 예상배당이며 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별개 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원호초등학교 남동측 인근에 자리하며, 주변에는 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 주거시설 중심의 생활권입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식 구조의 지상 15층 건물 중 9층입니다. 급·배수, 위생설비, 승강기, 화재설비 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측에는 왕복 4차선 도로가 있고 북측·동측·남측은 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역입니다. 교육환경 보호구역 및 배출시설 설치 제한 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 아파트 용도로 이용 중이며 위반건축물 표시가 없습니다. 실제 내부 유지관리 및 수선 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,230세대 규모로 실거래 표본은 존재하지만, 확인된 거래가격이 52,000,000원에서 92,500,000원까지 넓게 분포합니다. 준공일이 1997.04.16인 점과 거래가격 편차를 감안하여 향후 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 열람하고, 주택도시보증공사의 채권 승계 범위와 말소 동의의 효력을 확인하세요.
• 실제 점유관계 확인. 등기상 임차권자 박은정의 권리가 확인되지만, 현재 누가 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기와 실제 점유·명도는 구별해야 합니다.
• 확약 범위 밖 권리 점검. 다른 점유자, 별도의 임대차 또는 인수 대상 권리가 발견된다면 기존 확약만으로 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 보증금 이중계산 방지. 실제 임차인은 박은정 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 양도 전 임차인의 보증금 채권과 관련되어 있으므로 독립적인 추가 보증금으로 합산하지 마세요.
• 응찰가 상한 점검. 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 69,416,666원보다 높습니다. 최신 거래 58,000,000원과의 차이도 함께 검토해야 합니다.
• 실거래 개별 비교. 같은 단지라도 층·향·수리상태에 따라 가격이 다릅니다. 9층 908호의 실제 상태를 확인하고 최근 거래와 비교하세요.
• 관리비·명도비용. 공용부분 체납 관리비 및 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요. 이는 확약에 따른 보증금 인수액 0원과 구별되는 부담입니다.
• 배당 및 원본 대조. 배당요구 종기, 우선변제 범위, 집행비용 및 최종 매각물건명세서를 확인하세요. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.21 매각기일과 최저매각가격, 기일 변경 여부를 법원 공고로 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 가격까지 좋은 것은 아니다”

구미 원호한누리타운 203동 908호의 가장 큰 권리 쟁점은 보증금 85,000,000원을 가진 박은정의 선순위 대항력입니다. 확약이 없었다면 현재 매각가를 기준으로 7,822,000원의 보증금을 인수할 위험이 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 무관하게 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 69,416,666원의 113.8%이고, 최신 거래 58,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래에서 낮은 가격대의 사례가 이어지는 점까지 고려하면, 높은 과거 거래만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 “권리상 주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격 경쟁력은 부족”입니다. 확약서 원문 및 실제 점유관계를 확인하는 것이 우선이며, 현재 신건 가격에서는 보수적인 접근이 타당합니다. 권리 해소 자체를 저가 매수의 근거로 삼아서는 안 되는 물건입니다.