울산지방법원 2024타경109175. 경남 양산시 동면 금산리에 있는 드림아트빌 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 81.165㎡이며, 철근콘크리트조 7층 건물의 공동주택(아파트)입니다. 2002년 준공된 총 19세대 규모의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트와는 다른 환금성 판단이 필요한 물건입니다.
경매의 원인이 된 권리는 2021년 2월 26일 농협은행이 설정한 근저당권입니다. 채권최고액은 69,300,000원, 경매 신청 청구액은 58,717,886원입니다. 근저당 설정 당시 채무자는 주영식이었으며, 이후 상속과 상속포기에 따른 소유권 경정이 이어졌습니다. 현재 최종 등기상 공유자는 유소연과 주경빈입니다.
등기권리의 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 하지만 투자 판단에서 중요한 것은 권리의 소멸 여부와 실제 점유관계를 구분하는 것입니다. 감정평가서상 임대관계가 확인되지 않아, 등기상 예상 인수액 0원을 실제 점유·임차관계까지 확정된 결과로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경109175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석금산로 59, 드림아트빌 3층 301호 (금산리 577-3) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 81.165㎡ · 철근콘크리트조 7층 건물 중 3층 |
| 건물규모 / 준공 | 총 19세대 · 2002.11.07 준공 |
| 현재 소유자 | 유소연 (지분 5분의 3), 주경빈 (지분 5분의 2) |
| 소유권 변동 | 2021.02.26 주영식 매수(90,000,000원) · 이후 상속 및 상속포기에 따른 공유지분 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 58,717,886원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.26 농협은행 근저당권 · 채권최고액 69,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.07 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
핵심은 을구 4번 농협은행 근저당권입니다. 2021년 2월 26일 접수된 채권최고액 69,300,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이후 2024년 6월 19일 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
과거 우리은행 근저당권과 여러 가압류가 존재했지만 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 채권액을 현재 매수인 부담액에 더해서는 안 됩니다. 상속등기의 경정으로 현재 지분은 유소연 5분의 3, 주경빈 5분의 2로 정리되어 있습니다. 상속·소유권 경정 과정 자체를 매수인이 인수하는 금전채무로 볼 근거는 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 임대관계 확인이 선결조건
| 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 미상 | 미확인 | 미확인 | 확인 필요 |
감정평가서상 임대관계 미상. 확인된 임차인의 부재가 실제 임차인이나 점유자의 부재를 확정하는 것은 아닙니다.
임차인으로 특정된 사람이 없으므로 보증금 인수액을 구체적으로 산정할 근거는 없습니다. 대항력은 적법한 점유와 주민등록 등 요건 및 그 시점에 따라 판단하고, 우선변제권은 확정일자 등 별도 요건을 확인해야 합니다. 점유관계가 미상인 상태에서 대항력 있음 또는 없음으로 단정하는 것은 모두 부정확합니다.
③ 시세 비교 — 최신 실거래 기준 가격 여유는 있다
드림아트빌 동일 면적대 실거래를 비교하면 최근 거래가격은 감정가보다 높습니다. 다만 거래가 활발한 단지가 아니므로 전체 거래 평균보다 최근 거래 시점과 개별 층수 차이를 우선 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 81.17㎡ | 6층 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 81.17㎡ | 7층 | 105,000,000원 |
| 2021.06 | 81.17㎡ | 1층 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | 81.17㎡ | 3건 | 102,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.17㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
2026년 5월 가장 최근 거래는 115,000,000원입니다. 이 가격을 기준으로 하면 현재 최저가 95,000,000원은 최근 거래가의 82.6%이며, 금액 차이는 20,000,000원입니다. 현재 등기권리 기준 실질취득가격도 예상 인수액이 0원이므로 95,000,000원으로 추정됩니다. 따라서 인수권리가 추가로 확인되지 않는다는 전제에서는 최신 거래 대비 가격 여유가 있습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +19.2%로 상승 방향입니다. 전체 평균 102,666,666원보다 최신 거래 115,000,000원을 중요하게 보는 이유도 여기에 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이라는 점에서, 이 가격을 모든 층과 상태에 적용되는 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 69,300,000원 | 69,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 23,590,000원 |
근저당권의 채권최고액을 배당 계산에 적용한 추정표입니다. 신청 청구액 58,717,886원과 채권최고액 69,300,000원은 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 가격 95,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 추정액 2,110,000원, 농협은행 근저당권에 대한 예상배당 69,300,000원을 제외하고 23,590,000원이 소유자에게 돌아가는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준으로도 배당 재원이 충분한 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 등기 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 95,000,000원 | 69,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 76,000,000원 | 69,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 9,994,400원 | 0원 |
1회 유찰하여 76,000,000원이 되더라도 농협은행 근저당권의 채권최고액 기준 배당은 전액 이루어지는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰하여 60,800,000원이 되면 근저당권의 채권최고액 기준 미배당액이 9,994,400원 발생합니다.
그러나 여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 매수인 인수액과 동일하지 않다는 것입니다. 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 이 근저당의 미배당액을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 등기권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 동산초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태도 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 2002.11.07 준공된 철근콘크리트조 7층 건물로, 위생·급배수설비와 승강기·소화전·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지의 정방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 887.0㎡이며, 공시지가는 749,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 해당하고 폭 8~10m의 소로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실내 노후화와 보수 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 19세대로 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며, 거래가 확인되지 않는 기간도 있어 향후 매도 시 적정 가격과 소요 기간에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자·임대차 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대, 임차인 배당요구 여부 및 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.02.26 농협은행 근저당권과 이후 경매개시결정의 등기 상태를 최신 등기부와 대조하세요.
- 상속지분 확인. 2024년 상속등기 후 2025년 및 2026년 소유권 경정이 이루어졌습니다. 최종 공유자는 유소연 5분의 3, 주경빈 5분의 2이므로 매각 대상과 최종 등기 내용을 대조해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 최신 실거래 115,000,000원은 6층의 거래이고 대상 물건은 3층입니다. 동일 면적이라도 층·상태 차이에 따른 가격 조정이 필요합니다.
- 실내 상태. 2002년 준공 건물이므로 누수, 창호, 보일러, 배관, 내부 마감재 등 보수 필요 여부를 확인하고 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·명도비. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자 인도 협의에 따른 비용을 확인하세요.
- 배당 계산 검토. 집행비용 2,110,000원은 추정치이며, 근저당권의 채권최고액과 실제 채권 잔액은 다를 수 있습니다. 배당요구 종기와 최종 채권계산서를 확인하세요.
- 유찰 전략. 현재 최저가가 최신 거래보다 낮지만, 19세대 소규모 건물의 환금성에 맞는 응찰 상한을 별도로 설정해야 합니다. 1회 및 2회 유찰 시나리오는 향후 실제 매각가격을 보장하지 않습니다.
- 입찰 전 서류 대조. 2026.10.21 매각기일의 진행·변경 여부와 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유와 환금성은 확인 필요”
양산 드림아트빌 301호는 말소기준이 명확하고, 확인된 등기권리만으로는 매수인 인수액이 발생하지 않는 경매물건입니다. 농협은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 과거의 우리은행 근저당과 가압류도 이미 말소되어 있습니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 95,000,000원이 최신 거래 115,000,000원보다 20,000,000원 낮다는 점이 긍정적입니다. 최근 거래 추세 또한 +19.2%로 상승 방향이므로, 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 판단할 필요는 없습니다.
그러나 최근 12개월 거래가 1건뿐인 19세대 건물입니다. 더욱이 대상 물건은 3층이고 최신 비교거래는 6층입니다. 따라서 시세 대비 할인율이 실제 투자수익을 보장하지 않습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 입찰 전 점유·대항력 확인이 반드시 선행되어야 합니다.
종합 판단은 B등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기권리의 소멸 구조와 최근 거래 대비 가격 여유는 장점이지만, 임차관계 미확인과 낮은 거래 유동성은 점수를 제한하는 요소입니다. 최종 점유관계 확인 후에도 인수권리가 없다면 가격 경쟁력이 있는 후보로 볼 수 있으나, 추가 인수부담이 발견되면 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다.
