울산지방법원 2025타경1589. 울산 남구 신정동 1265-15, 봉월로 49 소재 근린생활시설과 토지를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정가는 1,982,654,200원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 토지 면적은 242.7㎡, 건물은 조적조·경량철골조의 2층 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사바름이고, 서울산새마을금고가 청구금액 1,570,538,958원으로 경매를 신청했습니다.

이 물건에서 가장 주의할 점은 등기 순서만으로 임차권을 판단하면 안 된다는 것입니다. 서울산새마을금고의 근저당권은 2024.04.29 설정됐지만, 임차인 우대겸의 사업자등록신청과 점유개시는 각각 2023.08.01과 2023.08.10입니다. 임차권등기 자체는 2025.10.23에 이루어졌어도 임대차 관련 선행 사실이 존재합니다. 더구나 매각물건명세서에 대항 가능한 임차권이 명시된 만큼 매수인 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 쟁점

말소기준권리는 2024.04.29 설정된 을구 16번 서울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,824,000,000원이며, 이후 설정된 조찬희 근저당권 100,000,000원과 경매개시결정, 남구 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 울산중앙신용협동조합의 근저당권과 신영부동산신탁주식회사에 대한 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 쟁점은 과거 신탁 자체보다는 우대겸의 임차권과 그 배당·인수 관계에 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기는 제1층 165.72㎡ 전부를 대상으로 하지만, 매각물건명세서에는 1층 일부와 2층이 공실이라고 기재되어 있습니다. 임차권등기 후 퇴거 여부 및 현재 점유 현황을 확인할 필요가 있습니다. 공실이라는 사실 자체가 임차보증금 반환채무의 소멸을 의미하지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 실제 시장가치는 구분해야 한다

감정가와 신건 최저가 모두 1,982,654,200원입니다. 그러나 이 가격이 실제 시장에서 저렴한 수준인지는 아직 판단할 수 없습니다. 동일 지역·유사 근린시설의 최근 실거래가격과 임대수익 수준을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가하는 것은 부적절합니다.

실질취득은 매각가격에 임차보증금 60,000,000원 전액을 인수한다고 가정한 조건부 금액입니다. 채권 미배당은 근저당권 채권의 예상 부족액으로, 임차보증금 미배당액과 구별됩니다. 표의 실질취득 금액에는 취득 관련 세금·명도·공실 정비비용 등이 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,982,654,200원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 단순 예상배당이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 우선변제·최우선변제는 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금도 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산 남구 신정동 중심권역, KDB산업은행 도로 건너편 인근입니다. 간선도로 봉월로 주변에 각종 근린생활시설이 형성되어 있고 후면에는 아파트단지와 일반주택이 혼재합니다.
• 교통. 봉월로변에 위치하여 일반적인 교통사정은 편리한 것으로 평가됩니다. 토지는 광대로한면에 접합니다.
• 건물. 조적조·경량철골조의 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 패널 마감, 창호는 강화유리창입니다. 위생·급배수 설비가 있습니다.
• 공실. 1층 일부와 2층이 공실입니다. 현재 임대수익, 공실 해소 가능성, 수선·정비 부담을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지. 대지 242.7㎡, 일반상업지역, 평지, 사다리형, 상업용입니다. 공시지가는 ㎡당 3,097,000원입니다.
• 토지 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 신정초등학교 관련 상대보호구역 저촉 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 시설 상태와 추가 공사 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 중심 상업지역의 도로변 입지는 장점이지만, 거래 대상을 찾는 범위가 일반 주거용 부동산보다 제한될 수 있습니다. 공실과 임차권 분쟁 가능성이 재매각에 미치는 영향도 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 및 명세서 원본. 을구 18번 우대겸 임차권의 인수 조건, 명세서상 대항 가능한 권리의 구체적인 범위를 우선 확인하세요.
• 상가임대차 대항요건. 2023.08.01 사업자등록신청과 2023.08.10 점유개시 이후 사업자등록·점유의 존속 여부, 임대차계약 내용, 상가건물임대차보호법 적용 여부를 확인하세요.
• 배당 및 보증금 인수. 확정일자, 배당요구 효력, 배당순위 및 임차인 실제 배당액을 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 승계되는지 최종적으로 판단하세요.
• 공실·명도. 1층 일부와 2층 공실의 정확한 구역을 현장 확인하고, 임차권등기 범위인 1층 165.72㎡와 실제 점유 범위를 대조하세요.
• 감정가 적정성. 봉월로 일대 유사 근린시설의 최근 실거래가격, 임대료, 공실률, 예상 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
• 토지·건물 일괄매각. 토지와 건물 등기사항을 모두 대조하고, 공동담보 설정 및 실제 매각 범위가 일치하는지 확인하세요.
• 세금·우선채권. 남구 압류 관련 체납세금과 당해세, 임차인 우선변제 가능성이 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 기타 비용. 미납 관리비, 건물 유지보수비, 취득 관련 세금, 임차보증금 승계 가능액을 별도 예산으로 반영하세요.
• 기일 및 원본 확인. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서 수정·추가 사항을 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 등기 ≠ 사라지는 보증금”

이 물건은 근린시설과 토지를 함께 취득하는 일괄매각 사건으로, 일반상업지역·봉월로변이라는 입지상의 장점이 있습니다. 그러나 권리와 가격 양쪽에 아직 해결해야 할 문제가 남아 있습니다.

첫째, 임차인 우대겸의 보증금 60,000,000원입니다. 임차권등기일은 말소기준권리보다 늦지만 사업자등록과 점유개시는 앞서 있으며, 매각물건명세서가 대항 가능한 임차권을 명시합니다. 예상배당표에 표시된 인수 0원을 최종 법률 판단으로 받아들이면 위험합니다.

둘째, 현재 최저가 1,982,654,200원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 없습니다. 여기에 공실 상태와 임차권 인수 가능성이 겹칩니다. 보증금 전액 인수 시 조건부 실질취득액은 2,042,654,200원입니다. 실제 인수액이 0원으로 정리되더라도 시세와 수익성 검증은 별도로 필요합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 현 단계에서는 입지보다 미배당 보증금 승계 여부와 임대수익·시장가치 확인이 우선입니다. 권리관계가 명확해지기 전에는 신건 감정가에 대한 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.