대구지방법원 2025타경11626. 김천시 개령면 남전리 257의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택·화장실·창고로 이용되고 있으며, 토지는 691㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2019.08.26. 새김천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 91,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 2025년 가압류 2건과 2025.12.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 권리 구조 자체는 단순한 편이지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 입찰 전 점유상태와 전입관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11626 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 개령면 남전리 257 · 경상북도 김천시 남전3길 54 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 화장실 · 창고 |
| 토지 | 691㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김경오 |
| 감정가 / 최저가 | 81,591,900원 / 81,592,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김천농업협동조합 / 100,141,960원 |
| 입찰기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
과거 한국주택은행 근저당과 2008년 대우캐피탈 가압류·강제경매 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.08.26. 설정된 새김천농업협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 그 뒤의 농업협동조합중앙회 가압류 18,346,046원, 새김천농업협동조합 가압류 40,332,940원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 신건에서도 69,955,642원 부족
현재 회차의 가정 매각가는 81,592,000원입니다. 집행비용 1,868,656원을 먼저 반영하면 새김천농업협동조합 근저당에 79,723,344원이 배당되고 매각대금이 모두 소진됩니다. 후순위 가압류 2건에는 배당 여력이 없고 소유자 잔여도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,868,656원 |
| 1. 근저당 · 새김천농업협동조합 | 91,000,000원 | 79,723,344원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 18,346,046원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 새김천농업협동조합 | 40,332,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 149,678,986원 중 예상 배당액은 79,723,344원이며, 미배당은 69,955,642원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
③ 회차별 구조 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 81,592,000원 | 79,723,344원 | 69,955,642원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 65,273,600원 | 63,698,675원 | 85,980,311원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 52,218,880원 | 50,878,940원 | 98,800,046원 | 0원 |
유찰돼도 배당 부족액이 커질 뿐, 현재 분석상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하면 안 됩니다. 채권자가 전액을 받지 못하는 것과 낙찰자가 그 부족액을 대신 갚는 것은 별개의 문제입니다.
④ 토지·건물 상태와 이용 조건
- 주변환경. 김천시 개령면 남전리 웃마마을 내 및 북측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층, 화장실도 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층, 창고는 경량철골조 슬레이트지붕 단층입니다.
- 설비. 단독주택에는 급·배수설비, 위생설비, 유류보일러에 의한 개별난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 691㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 35,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 단정하지 않는다
확인되는 가격 기준은 감정가 81,591,900원과 신건 최저매각가 81,592,000원입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격에 근거한 비교 없이 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 비율만으로 가격 가점을 주기보다, 현장 상태와 토지 조건을 포함해 별도 시세조사를 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·전입세대·점유자를 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 실제 위치와 경계를 현장에서 대조하세요.
- 도로조건. 토지 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 차량 진입과 실제 이용 상태를 확인하세요.
- 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 목적에 맞게 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 69,955,642원은 채권자 측 부족액이며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019.08.26. 새김천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 81,592,000원에 매각돼도 채권자 총 청구액 149,678,986원 중 79,723,344원만 배당돼 69,955,642원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계가 미상이고, 단독주택·토지 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 토지 이용조건도 확인할 부분이 있으므로 권리는 통과, 가격과 현장은 추가 검증이 적절한 결론입니다.
