대구지방법원 2025타경11636. 경상북도 구미시 산동읍 신당리의 우미린센트럴파크 112동 11층 1102호, 전용 84.9495㎡ 아파트입니다. 2017년 준공된 1,558세대 단지로, 감정가 361,000,000원에 첫 매각이 예정되어 있습니다.
등기상 소유자는 김슬기·한민우로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2017년 설정됐던 신한은행 근저당권은 2021년 이미 말소됐고, 현재 가장 중요한 권리는 2025년 1월 등기된 최혜영의 주택임차권입니다. 그 뒤인 2025년 11월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건은 경매개시결정이 말소기준이 되는 구조이지만, 그보다 앞서 성립한 대항력 임차인의 보증금 반환문제는 별개입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 권리분석은 말소기준권리만 확인하고 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11636 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 신당리 1383 우미린센트럴파크 제112동 제11층 제1102호 도로명주소: 경상북도 구미시 산동읍 신당3로 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9495㎡ · 22층 건물 중 11층 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,558세대 · 2017.06.28 |
| 소유자 | 김슬기(2분의 1) · 한민우(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,000,253원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 대항력 임차인 | 최혜영 · 보증금 335,000,000원 · 건물 전부 |
| 말소기준권리 | 2025.11.28 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.35억 임차권
권리의 출발점은 2017년 소유권이전입니다. 공유자 김슬기·한민우가 각 2분의 1을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 202,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 그러나 이 근저당권은 2021.09.29 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 취급하지 않습니다.
그 후 최혜영의 주택임차권이 2025.01.09 등기됐습니다. 등기에는 전입·점유개시일이 2021.09.27, 확정일자가 2021.08.27로 기재되어 있습니다. 2025.04.11에는 임대차계약일자를 2021.08.17로 바로잡는 경정등기가 이루어졌습니다. 이 경정등기는 새로운 임차인이 생겼다는 뜻이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜영 주거용 · 건물 전부 |
2021.09.27 | 2021.08.27 | 335,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 승계 |
| 실제 임차인 | 1명 · 최혜영 |
|---|---|
| 임차보증금 | 335,000,000원 |
| 계약일자 | 2021.08.17 (경정등기 기준) |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.09.27 / 2021.09.27 |
| 확정일자 | 2021.08.27 |
| 임차권등기 | 2025.01.09 · 을구 3번 · 접수 제882호 |
| 계약일자 경정 | 2025.04.11 · 을구 3-2번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.01.09 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 승계 | 조건부 인수 보증금 미배당액 |
임차권 경정등기는 기존 최혜영 임차권의 계약일자 정정입니다. 별개의 보증금을 가진 추가 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 최혜영 1명이며, 보증금 합계는 335,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 대비 93.2%, 단순 할인율에 주의
우미린센트럴파크 동일 면적대인 전용 84.85~84.95㎡의 2026년 7~9월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 387,375,000원, 최신 거래는 2026년 9월 410,000,000원입니다. 이 물건의 감정가 361,000,000원은 최근 거래 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.09 | 84.85㎡ | 14 | 403,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 7 | 389,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 389,500,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 352,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 352,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 383,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡대 | 12건 | 387,375,000원 |
실거래 최저는 352,000,000원, 최고는 410,000,000원입니다. 감정가 361,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%로, 현재 회차에서 임차보증금이 전액 배당된다는 전제라면 시세 대비 가격상 여유가 있습니다.
다만 실거래 최저 352,000,000원은 감정가보다 낮은 가격으로 거래된 사례입니다. 따라서 동일 단지라고 해서 모든 세대가 최근 평균 가격에 매도되는 것은 아닙니다. 본건은 11층으로, 비교 거래의 층수뿐 아니라 향·관리상태·실제 점유상태도 가격 판단에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 최혜영 · 우선변제 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 348,000,253원 | 20,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 361,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금 사이의 실제 채권관계 및 배당순위는 최종 배당표로 확인해야 합니다.
신건 예상배당에서는 최혜영에게 보증금 335,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 20,146,000원이 배당됩니다. 신청채권자 측에는 327,854,253원의 미배당액이 발생하지만, 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수금액을 의미하지는 않습니다. 임차보증금이 전액 변제된다는 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰의 함정
이 사건의 입찰 판단에서 가장 중요한 표입니다. 겉으로 보이는 최저매각가와 실제로 부담할 수 있는 금액을 분리해야 합니다. 아래 금액은 각 회차의 예상배당 및 미배당 보증금 인수액을 반영한 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 361,000,000원 | 0원 | 361,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 288,800,000원 | 51,043,200원 | 339,843,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 231,040,000원 | 107,994,560원 | 339,034,560원 |
실질취득 = 매각가 가정 + 매수인 인수보증금. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등 부대비용은 별도입니다. 유찰 회차는 실제 확정 일정이 아닌 가정 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미신당초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 택지개발사업으로 조성된 대단위 아파트단지와 학교·주택·상가·공원이 혼재한 주거환경입니다.
- 단지 규모. 우미린센트럴파크는 1,558세대, 준공일은 2017.06.28입니다. 비교 가능한 동일 면적대의 최근 실거래가 확인됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 아파트로서 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 북측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(구미국가산단확장단지), 국가산업단지 관련 지정이 확인되며 신당초등학교·산동고등학교 관련 교육환경보호구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 685,400원/㎡이며 토지의 공부상 지목은 대지입니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 최저 352,000,000원부터 최고 410,000,000원까지 가격 차이가 있습니다. 단지 규모와 거래 표본은 긍정적이나, 층·향·내부상태에 따른 가격 차이는 매도 시에도 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최혜영 임차권등기 확인. 을구 3번 임차권과 3-2번 경정등기를 함께 확인하고, 보증금 335,000,000원의 전액 변제 여부를 검토해야 합니다.
- 실제 인수액 재계산. 신건에서는 예상 인수액이 0원이지만, 유찰되거나 실제 배당순위가 달라지면 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 입찰금액별 배당액과 인수액을 재산정해야 합니다.
- 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 348,000,253원과 최혜영 임차보증금의 실제 대위·승계 및 채권 중복 여부를 법원 기록과 관련 증빙으로 확인해야 합니다.
- 배당표의 최종 순위 확인. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 선순위 공제금액 변동에 주의해야 합니다.
- 임차인 명도 및 임차권 말소. 보증금이 전액 배당된 경우에도 실제 인도 및 등기 정리 절차를 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 있다면 반환채무와 점유관계부터 해결해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 승계 문제가 발생할 수 있으므로 관리사무소에서 납부 현황과 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 비교의 기준. 신건은 361,000,000원, 1회 유찰 가정은 실질취득 339,843,200원, 2회 유찰 가정은 339,034,560원을 각각 기준으로 최근 거래 사례와 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 채권신고·배당요구 내역을 매각기일 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차보증금이 중요하다”
구미 우미린센트럴파크 1102호는 최근 시세 대비 가격상 여유가 확인되는 아파트입니다. 현재 최저매각가 361,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 387,375,000원의 93.2%입니다. 같은 면적대의 최근 거래 표본도 존재하고 단지 규모 역시 작지 않습니다.
하지만 이 경매의 본질은 단순한 가격 비교가 아닙니다. 대항력 있는 최혜영의 임차보증금 335,000,000원과 그 미배당분을 인수한다는 매각물건명세서의 조건이 핵심입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당으로 예상 인수가 0원이지만, 유찰 시에는 미배당 보증금 인수로 인해 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
또한 신청채권자가 주택도시보증공사인 만큼 임차인의 원채권과 보증기관 청구채권 사이의 실제 관계를 명확히 해야 합니다. 예상배당표만 보고 보증금 전액 변제를 확정하거나, 신청채권자 미배당액을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
가격은 검토할 만하지만, 권리는 조건부입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 몇 회 유찰되느냐가 아니라 최종 배당으로 임차보증금이 얼마나 정리되고, 얼마의 채무를 인수하게 되는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
