울산지방법원 2025타경12906. 울산 울주군 범서읍 굴화리의 문수마을수필아파트 101동 11층 1101호, 전용 84.9967㎡ 아파트입니다. 감정가는 387,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 최준영이며, 2018년 11월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 315,000,000원입니다.
이 사건의 특징은 선순위 경남은행 근저당권과 후순위 중소기업은행의 거액 근저당권입니다. 경남은행의 채권최고액은 110,000,000원이고, 중소기업은행의 채권최고액은 6,222,000,000원입니다. 후자는 주식회사아주텍을 채무자로 하는 공동담보 근저당권입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 채권이 소멸등기된다는 사실과 채권자가 전액 변제받는다는 사실은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 739 문수마을수필아파트 101동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 범서읍 장검길 122 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9967㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 단지 규모 / 준공 | 207세대 · 2010.06.28 |
| 소유자 | 최준영 (2018.11.16 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,360,051,852원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 38,700,000원 (실제 매각조건 확인) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.07.13 설정된 을구 14번 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 이후 설정된 중소기업은행의 근저당권과 엘엔피스틸의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
서울보증보험주식회사의 가압류 13,010,576원은 2025.11.18 말소되었고, 추가 가압류 6,097,724원도 2026.05.06 말소되었습니다. 과거 대구은행 근저당권 960,000,000원 역시 2024.05.31 말소되어 현재의 인수권리로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다
문수마을수필아파트 전용 84.98~85.0㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 379,083,333원이며, 2026년 9월의 최신 거래는 400,000,000원입니다. 최저가 387,000,000원은 최신 거래보다 낮지만, 최근 평균 대비 102.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 85.0㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 5 | 386,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 379,083,333원 |
표본 거래가격은 325,000,000~400,000,000원으로 편차가 있습니다. 11층 거래는 2026년 7월 390,000,000원, 2026년 9월 400,000,000원으로 확인됩니다. 본건 역시 11층이므로 직접 참고할 만한 거래입니다. 다만 개별 호수의 향, 내부 상태, 수리 여부와 거래 조건은 별도 확인해야 합니다.
최저가와 최근 평균의 차이는 7,916,667원입니다. 신건 가격이 최근 평균보다 높으므로 평균 시세를 기준으로는 할인 매입이라고 볼 수 없습니다. 반면 최신 거래와 비교하면 13,000,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 최근 평균보다 비싸지만 최신 거래보다 낮은 혼재된 가격 신호를 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,218,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,222,000,000원 | 270,782,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사엘엔피스틸 | 219,105,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,218,000원을 제외한 채권자 예상배당은 380,782,000원입니다. 채권총액은 6,551,105,520원, 예상 미배당액은 6,170,323,520원입니다. 채권최고액 기준의 단순 배당 추정으로 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 법정 우선순위, 당해세 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당은 다르다
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 387,000,000원 | 6,170,323,520원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 309,600,000원 | 6,246,639,920원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 247,680,000원 | 6,307,693,040원 | 0원 |
신건에서 중소기업은행의 예상배당액은 270,782,000원입니다. 1회 유찰 시 194,465,600원, 2회 유찰 시 133,412,480원으로 감소합니다. 이에 따라 채권 미배당액은 늘어나지만, 제시된 등기권리의 소멸 구조 자체가 달라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 무거초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 주변환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 중로에 접하며 단지 내 도로망도 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(굴화4지구)에 해당하며, 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가는 1,098,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 수준은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 207세대 단지로 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 325,000,000~400,000,000원으로 넓으므로, 단순 평균뿐 아니라 층과 개별 상태에 따른 매도 가능가격을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.07.13 경남은행 근저당권의 말소기준 지위와 중소기업은행 공동담보 근저당권의 매각 소멸 여부를 최종 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유자 및 임대관계 조사. 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 보증금 및 확정일자를 확인하고 대항력 있는 미신고 임차인 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 구조 점검. 중소기업은행 근저당권에는 다른 토지·건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관련 권리변동과 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 평균 379,083,333원과 11층 거래 390,000,000원·400,000,000원을 함께 참고하되, 내부 상태·향·수리비용·취득 부대비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 309,600,000원, 2회 유찰 247,680,000원은 제시된 가정입니다. 단지 평균 유찰 0.7회이므로 실제 유찰을 전제한 입찰전략은 주의가 필요합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도·명도 절차를 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격은 신중”
이 사건은 경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 중소기업은행의 거액 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 채권 미배당액이 6,170,323,520원에 달하지만, 그 자체가 매수인 인수금액이라는 뜻은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 387,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 379,083,333원을 웃돕니다. 최신 거래 400,000,000원과 같은 층 거래가격을 참고하면 가격이 전혀 동떨어진 것은 아니지만, 평균 시세 대비 확실한 할인도 아닙니다. 또한 임대관계가 미상이라 실제 점유와 인수위험 확인이 남아 있습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 B등급 검토 물건입니다. 최저가가 시세보다 충분히 낮지 않은 신건에서 서둘러 응찰하기보다는, 11층 거래사례와 내부 상태를 정밀 비교해 가격 상한을 설정하는 접근이 합리적입니다.
