울산지방법원 2025타경13031. 북구 산하동 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트 111동 301호입니다. 33층 건물의 3층에 위치한 공동주택으로, 단지는 890세대이며 2016년 준공됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김채금·김태호로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024년 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 2026년 2월 이루어졌으며, 이후 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 흐름의 중심에는 2021년 삼성화재해상보험이 설정한 채권최고액 225,400,000원의 근저당권과 그 채권을 양수한 한국자산관리공사가 있습니다. 한편 말소기준으로 표시된 권리는 2024년 국민건강보험공단 압류입니다. 이 두 권리의 선후관계와 현재 근저당권의 효력을 함께 대조해야 하므로, 단순히 압류 이후 권리만 확인하고 분석을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 969-1 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트 111동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 산하중앙3로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.9532㎡ · 33층 중 3층 |
| 현재 소유자 | 김채금(2분의 1) · 김태호(2분의 1) · 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 198,030,525원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 실제 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 산정 인수액 | 0원 (실제 점유·임차권 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 근저당권과 압류의 선후관계 확인
등기의 흐름을 보면 초기 경남은행 근저당권과 이후 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2021년 설정된 삼성화재해상보험 근저당권은 2025년 한국자산관리공사로 이전되었고, 한국자산관리공사가 이번 임의경매의 신청채권자로 표시됩니다.
2026년 경매개시결정 이후 설정된 삼성생명보험과 소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 권리 소멸 여부와 채권의 실제 배당순위는 서로 다른 문제이므로 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 2% 낮다
동일 단지의 전용 64.95㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 224,416,666원이며, 가장 최근 거래는 2026년 7월 225,000,000원입니다. 최저가 220,000,000원은 두 기준 모두보다 낮지만, 할인 폭은 약 2%에 그칩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.95㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 64.95㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 64.95㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 64.95㎡ | 21 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 64.95㎡ | 27 | 235,000,000원 |
| 2025.10 | 64.95㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 64.95㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 64.95㎡ | 12 | 218,000,000원 |
| 2025.09 | 64.95㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 64.95㎡ | 12건 | 224,416,666원 |
최근 거래 범위는 204,000,000원~235,000,000원으로, 층과 거래 시점에 따른 가격 차이가 나타납니다. 최저가 220,000,000원은 최근 평균보다 4,416,666원 낮고, 최신 거래가격보다 5,000,000원 낮습니다.
2026년 7월의 최신 거래 2건은 모두 225,000,000원으로 확인됩니다. 반면 2026년 2월에는 234,000,000원과 235,000,000원의 거래가 있습니다. 일부 최근 거래가 이전 고가 거래보다 낮지만, 전체 시장의 지속적인 하락 추세를 확정하기보다는 층별·시점별 가격 편차를 반영한 보수적 입찰가 산정이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
아래는 현재 산정된 예상배당 내역입니다. 집행비용, 두 가압류 채권 및 소유자 잔여금으로 구성되어 있으나, 한국자산관리공사의 근저당권 관련 채권이 배당항목에 반영되지 않은 문제가 있습니다. 따라서 이 표는 실제 배당예상액이 확정된 자료가 아닌 검증 대상입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 가압류 · 삼성생명보험 | 24,045,581원 | 24,045,581원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,757,877원 | 8,757,877원 |
| 소유자 잔여(산정치) | — | 183,316,542원 |
| 별도 확인 · 한국자산관리공사 | 198,030,525원 | 미반영 |
배당표의 기존 산정 수치는 집행비용 3,880,000원, 가압류 배당 합계 32,803,458원, 소유자 잔여 183,316,542원입니다. 그러나 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 198,030,525원이 포함되지 않아 실제 배당 결과와 크게 달라질 수 있습니다. 해당 수치를 확정 배당금으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 33층 아파트 중 3층입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 해당합니다. 중점경관관리구역과 준보전산지 관련 사항도 확인됩니다.
- 토지 상태. 아파트 부지로 이용 중이며 인접도로와 대체로 평탄합니다. 대표지번 기준 공시지가는 1,018,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 890세대 규모로 동일 평형 거래사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격의 범위가 204,000,000원~235,000,000원으로 넓어 층별 가격 차이를 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021년 근저당권과 2024년 국민건강보험공단 압류의 선후관계를 기준으로 등기부 및 매각물건명세서를 대조하세요.
- 경매신청채권자 배당. 한국자산관리공사 청구액 198,030,525원이 예상배당에서 누락된 사유와 실제 배당순위를 반드시 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 3층 실거래 비교. 같은 3층의 215,000,000원 거래와 최신 225,000,000원 거래를 함께 비교하여 응찰가 상한을 결정하세요.
- 입찰자금. 최저가 220,000,000원 기준으로 입찰보증금 및 취득 부대비용을 매각공고의 조건에 따라 별도로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 회차별 가격 검토. 신건 220,000,000원, 1회 유찰 시나리오 176,000,000원, 2회 유찰 시나리오 140,800,000원을 구분하여 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 확인 후, 3층 가격에 맞춰 접근”
울산 블루원아파트 301호는 최근 12개월 실거래 평균보다 최저가가 약 2% 낮은 신건입니다. 임차인이 확인되지 않았고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 외형상 권리 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 두 가지를 분명히 구분해야 합니다. 첫째, 권리·배당 측면에서는 2021년 근저당권과 2024년 압류의 관계를 재확인해야 하며, 한국자산관리공사의 청구액이 누락된 예상배당을 확정적인 결과로 사용해서는 안 됩니다. 둘째, 가격 측면에서는 동일 평형 평균보다 낮다는 점만으로 충분하지 않습니다. 실제 같은 3층 거래가 215,000,000원이었던 만큼 현재 최저가 220,000,000원에 뚜렷한 할인 매력이 있다고 단정하기 어렵습니다.
결론은 권리 원본 검증을 선행하고, 가격은 동일 층 거래까지 고려해 보수적으로 접근하는 것입니다. 산정 인수 0원은 긍정적이지만, 미확인 점유관계와 배당 누락 가능성을 해소하기 전에는 신건 즉시 입찰보다 신중한 가격 판단이 적절합니다.
