울산지방법원 2025타경13086. 울산광역시 울주군 온양읍 내광리 865-11 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 토지 면적은 1,655.5㎡, 지목은 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지에 속합니다. 건물 등기상 소유자는 박명민이고, 중소기업은행을 근저당권자로 하는 담보권이 설정돼 있습니다. 이후 기술보증기금과 소상공인시장진흥공단 등 채권자들의 가압류 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.

2024.12.11 설정된 중소기업은행의 근저당권 756,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 중소기업은행의 두 번째 근저당권 360,000,000원도 설정됐고, 2026.01.06에는 두 번째 근저당권 일부가 기술보증기금으로 이전됐습니다. 여기서 중요한 점은 채권최고액과 실제 채무, 일부 대위변제로 이전된 채권을 서로 중복 계산하면 안 된다는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.12.11 중소기업은행 근저당

말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.12.11 설정됐으며 채권최고액은 756,000,000원입니다. 을구 2번 근저당권 360,000,000원과 이후의 가압류 4건, 임의경매개시결정 및 압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 및 담보권 일부이전 — 중복 계산 주의

확인된 임차인 없음. 현재 확인된 임차권 관련 권리나 보증금 인수금액은 없습니다. 다만 공장용지 및 건물의 특성상 실제 사업장 운영자, 사용자, 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 임대차가 존재하는 경우 사업자등록, 인도 및 확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사실관계를 별도로 검토해야 합니다.

특히 국민건강보험공단 압류는 등기상 소멸 대상이지만, 구체적인 체납금액과 실제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다. 등기 말소 여부와 배당에서의 우선순위는 서로 다른 문제입니다.

③ 가격 분석 — 신건 1,388,062,500원의 적정성

이 물건은 현재 유찰 0회로 감정가와 최저매각가가 같습니다. 공장용지와 건물 일괄매각 물건이므로 일반적인 주거용 부동산처럼 단지 내 동일 평형 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 토지의 산업단지 입지, 허용 업종, 건물의 사용 가능성 및 상태를 함께 평가해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액의 변화

현재 신건에서 유찰될 경우를 가정한 매각가격과 배당 시나리오입니다. 아래 금액은 실제 유찰이 발생했다는 뜻이 아니라 감정가의 80%, 64%를 적용한 가정입니다.

신건 매각가격에서는 제시된 채권액 전액을 배당하고 소유자 잔여금이 발생하는 것으로 추산됩니다. 반면 1회 또는 2회 유찰된 가격에서는 배당 부족액이 생깁니다. 이 미배당액은 매수인 인수채무와 동일하지 않습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 채권이 미배당되더라도 그 부족액이 자동으로 매수인에게 이전되지는 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,388,062,500원 가정)

위 표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 작성한 단순 추정배당입니다. 집행비용 16,280,625원은 추정치이며, 실제 배당액은 확정채권액·배당요구·공동담보·대위변제·세금 등에 따라 변동됩니다. 국민건강보험공단 압류 관련 채권액과 당해세 등은 별도 반영되지 않았습니다. 근저당권 일부이전 79,000,000원은 독립 채권으로 추가 합산하지 않았으며 실제 배당 시 귀속 및 중복 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (토지이용 현황 기준)

• 용도지역. 일반공업지역 및 일반산업단지에 속한 토지입니다. 일반적인 주거용 토지와는 다른 허용 용도와 이용규제를 적용받으므로 입주 가능 업종 및 산업단지 관리기준 확인이 중요합니다.
• 지목과 이용상황. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업나지입니다. 건물 등기와 일괄매각 조건이 함께 존재하므로 현황 건축물·시설물의 상태와 감정평가상 이용상태를 대조해야 합니다.
• 면적. 토지면적은 1,655.5㎡입니다. 실제 사용 가능한 면적과 경계, 구조물 및 진입 공간을 현장 확인해야 합니다.
• 지형. 평지이며 세로장방형 토지로 분류됩니다. 실제 부지의 형상과 이용 효율은 지적도 및 현장 상태를 통해 확인해야 합니다.
• 도로. 도로접면은 중로한면이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공업용 부동산인 만큼 대형 차량 진출입과 물류 동선 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 기준 공시지가는 264,400원/㎡입니다. 공시지가는 과세·행정 목적의 기준가격으로, 실제 거래가격이나 본 건 전체 감정가를 의미하지 않습니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 영농여건불리농지와 저촉되는 사항이 표시됩니다. 구체적인 제한 내용과 사업계획의 적합성을 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없지만, 이것만으로 건축물대장과 실제 현황의 일치 또는 모든 인허가 적법성을 보증할 수는 없습니다.
• 환금성. 공업용 부동산은 매수자의 업종과 시설 수요에 따라 거래 가능성이 달라집니다. 산업단지 관련 요건, 건물의 활용성, 재사용·철거 필요성 등을 파악한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위. 일괄매각 대상 토지와 건물의 지번·동일성·면적·구조를 매각물건명세서 및 감정평가서에서 대조하세요.
• 공장용지 이용가능성. 산업단지 관리기관을 통해 허용 업종, 입주 조건, 취득 후 사업장 사용 및 처분 관련 제한의 적용 여부를 확인하세요.
• 건물 현황. 건축물대장과 실제 현장을 대조하여 건물의 사용승인, 구조·설비 상태, 무단 증축 및 현장 시설물 귀속을 확인하세요.
• 점유·명도. 현재 점유자와 실제 운영자를 확인하고 사업장 임대차 및 인도 문제를 점검하세요. 임차권이 확인된다면 대항력 및 보증금 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 근저당 일부이전. 을구 2-2번의 기술보증기금 대위변제 79,000,000원과 가압류 청구채권의 중복 여부 및 실제 배당관계를 확인하세요.
• 압류 및 체납. 국민건강보험공단 압류와 관련된 체납채권, 조세채권 및 법정 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 주변 유사 공장용지 및 산업용 건물의 실제 거래가격을 비교하되, 토지와 건물의 가치, 업종 제한 및 사용 상태를 구분해서 평가하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 1,110,450,000원과 2회 유찰 가정가 888,360,000원을 검토하되, 낮아진 가격 자체를 투자수익으로 간주하지 마세요.
• 부대비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비, 시설 보수·철거 및 산업시설 관련 비용을 별도로 점검하세요.
• 서류 최종확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 사건은 2024.12.11 중소기업은행 근저당권이 말소기준이라는 점에서 권리의 출발점이 명확합니다. 이후의 근저당권과 가압류, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 제시된 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 입찰을 결정할 핵심은 1,388,062,500원이라는 신건 가격이 이 공업용 부동산의 실제 시장가치보다 낮은가입니다. 해당 부지는 일반산업단지 내 공장용지이며 건물 관련 등기와 일괄매각 조건이 존재합니다. 따라서 산업단지 이용규제와 현장 건축물의 상태를 확인하지 않은 가격 판단은 위험합니다.

기술보증기금으로 이전된 근저당권 일부 79,000,000원의 배당관계와 국민건강보험공단 압류 관련 사항도 최종 확인 대상입니다. 현재로서는 등기상 권리 정리에는 긍정적이지만, 가격과 사용가치에 대한 검증이 충분하지 않아 신건 입찰 매력은 제한적입니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 명확, 입찰은 시세·현장·산업단지 규제 확인 후 판단’입니다. 신건 가격 자체를 할인 기회로 해석하기보다는 실제 활용 가능한 부동산인지, 얼마에 거래될 수 있는지를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.