울산지방법원 2025타경13142. 울산 북구 명촌동 세원위2차아파트 2층 204호입니다. 현재 소유자는 주식회사태흥이엔지로, 2022년 5월 13일 거래가액 316,014,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 2023년 6월 22일 주식회사경남은행 앞으로 채권최고액 330,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 울산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

그러나 이 물건을 일반적인 후순위 권리 소멸형으로만 판단해서는 안 됩니다. 조덕자의 전입신고일은 2016년 5월 12일로 경남은행 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되지만 현재 보증금액이 확정되지 않았습니다. 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 매수인에게 잔액이 인수될 가능성이 있으므로, 등기상 인수액 0원 추정과 실제 취득 위험을 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도

과거 강정화 명의 전세권 130,000,000원은 2016년 4월 27일 말소됐고, 조덕자 명의 전세권 130,000,000원도 2023년 6월 15일 말소됐습니다. 청량농업협동조합 근저당권 228,000,000원 역시 2023년 6월 7일 말소됐습니다. 이들 과거 권리가 등기부에 남아 매수인에게 그대로 이전되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 가능성 확인

실제 신고 임차인은 조덕자 1명입니다. 전입일은 2016년 5월 12일이고, 확정일자와 배당요구일은 모두 2026년 1월 30일입니다. 선순위 전입에 따라 대항력이 있는 것으로 조사됐으며, 확정일자와 배당요구를 통한 우선변제권 행사 가능성도 있습니다. 다만 실제 대항력 유지 여부와 배당 순위는 점유, 계약관계 및 법적 요건을 최종 확인해야 합니다.

대항력이 유지되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 해결되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 총비용이 보증금에 가까워질 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금 자체가 확인되지 않아 해당 구조의 실제 적용 금액을 산출할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 시세 확인 전에 저렴하다고 볼 수 없다

최저매각가는 감정가와 같은 283,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 316,014,000원이지만, 이는 2022년의 개별 거래 기록입니다. 현재 동일 용도·유사 물건의 최근 실거래 시세로 대체할 수는 없습니다.

따라서 신건 감정가 283,000,000원이 저렴한지는 확정할 수 없습니다. 시세 비교에 앞서 공부상 용도가 같은 거래 사례, 실제 이용상태, 임차보증금 인수 여부를 확인해야 합니다. 유찰로 최저가격이 낮아지는 것과 실질취득비용이 낮아지는 것은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 추정액을 반영한 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 실제 보증금·배당순위와 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 101,762,000원은 채권자 측 미회수 추정액이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험과 분리해서 판단

신청채권자인 경남은행의 청구액은 214,977,829원이며, 단순 배당 시나리오에서는 신건과 1회 유찰 시 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시 배당 추정액은 177,784,320원으로 청구액에 미달합니다.

다만 이 계산은 일반채권 배당 추정에 불과합니다. 조덕자의 실제 임차보증금이 확인되면 배당순위, 배당 가능액, 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다. 매각대금이 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명촌초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·다가구주택·일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 중 2층으로, 승강기·도시가스·난방·급배수·소화전 등의 설비가 기재돼 있습니다.
• 법적 용도. 공부상 제2종근린생활시설이지만 관리사무소와 인근 주민 탐문에서는 주거용으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 사용상태와 용도 관련 인허가를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 대표필지는 준주거지역·지구단위계획구역(진장명촌지구)·토지구획정리사업지구이며 장애물제한표면구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 대지권. 등기상 명촌동 743-1·744·742-5의 3필지에 대지권이 등재돼 있으며, 환지예정지 114블럭2로트 면적과 건축물대장상 허가 대지면적은 모두 999.9㎡입니다. 환지 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 동일하게 평가하기 어렵습니다. 공부상 근린생활시설이라는 점이 매수자금 조달과 향후 매각에 미칠 영향을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확정. 조덕자의 현재 임대차계약서, 보증금, 반환 내역, 배당요구서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 대항력·점유 확인. 2016.05.12 전입 이후 점유와 주민등록 유지 여부, 실제 사용관계, 임차인과 소유자의 관계를 확인해야 합니다.
• 과거 전세권 말소 경위. 조덕자 명의 전세권 130,000,000원이 2023.06.15 말소된 경위와 현재 임차보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 재계산. 선순위 임차인의 보증금·우선변제 범위가 확인되면 배당표와 매수인 인수금액을 재산정해야 합니다.
• 용도 및 현황 조사. 건축물대장상 제2종근린생활시설과 현황 주거용 사이의 차이, 실제 내부 이용상태, 필요한 인허가 문제를 확인해야 합니다.
• 환지·대지권 대조. 등기된 토지 3필지와 환지예정지 114블럭2로트, 허가 대지면적 999.9㎡의 관계를 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 실거래·자금조달 확인. 동일한 공부상 용도와 유사한 조건의 거래사례를 조사하고, 금융기관에 해당 호실의 담보대출 취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 인도 절차 및 체납 공용관리비 여부를 조사해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지구획정리 관련 문서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수는 다르다”

이 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 22일 경남은행 근저당권입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권도 등기부상 말소됐습니다. 그러나 2016년 5월 12일 전입한 조덕자의 대항력 문제는 별도로 남습니다.

여기에 공부상 제2종근린생활시설이라는 요소가 겹칩니다. 현황 주거용이라는 탐문만으로 일반 아파트와 동일한 권리·가격·환금성을 가정해서는 안 됩니다. 매각가 283,000,000원이 적정한지조차 최근 유사 거래와 실제 인수부담을 확인해야 판단할 수 있습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 임차보증금의 실제 잔액과 대항력 유지 여부, 배당 결과, 건축물 용도와 현황 불일치를 먼저 해소해야 합니다. 채권 미배당액이 매수인 부담액은 아니지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 이 확인 절차가 완료되기 전에는 신건 가격뿐 아니라 유찰 후 가격도 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.