서울남부지방법원 2017타경105804. 서울 금천구 독산동 378-181의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구용 단독주택 5가구로 이용 중이며, 토지는 대 119.0㎡입니다. 등기부상 소유자는 노덕석, 경매개시결정 채권자는 김승범이고 청구금액은 9,929,770원입니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 1996년 설정됐던 평화은행 근저당권은 우리은행으로 이전된 뒤 2008.09.25 해지로 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2017.12.06 강제경매개시결정입니다. 확인된 전입자 박항철·남정임·YUN SOKUNTHEARUM은 각각 2018.12.03, 2021.04.05, 2019.04.24 전입으로 모두 말소기준일 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2017타경105804 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-181 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구용 단독주택(5가구) 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1990.09.03 |
| 토지 | 대 · 119.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,620,000원/㎡ |
| 소유자 | 노덕석 |
| 감정가 / 최저가 | 497,366,000원 / 497,366,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승범 / 9,929,770원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2017.12.06이 기준선
1996.05.22 설정된 평화은행 근저당권 36,000,000원은 이후 우리은행으로 이전됐으나 2008.09.25 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.12.06 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 모두 기준일 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박항철 | 101호 | 2018.12.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남정임 | 301호 | 2021.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUN SOKUNTHEARUM | 미상 | 2019.04.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2017.12.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 이들의 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않고 매각물건명세서에도 임대차관계 불분명이라고 적혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,373,660원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 김승범 | 9,929,770원 | 9,929,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 480,062,570원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 9,929,770원이 전액 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 497,366,000원 | 9,929,770원 | 480,062,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 397,892,800원 | 9,929,770원 | 381,592,531원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 318,314,240원 | 9,929,770원 | 303,128,071원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문교초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 사용승인일은 1990.09.03입니다. 외벽은 적벽돌쌓기와 일부 돌붙임, 내벽은 벽지도배·페인팅, 창호는 샷시입니다.
- 이용상태. 지층 101호·102호, 1층 201호·202호, 2층 301호의 총 5가구 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 대 119.0㎡, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·주차환경개선지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 전입자 3명의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가상 5가구 이용인데 확인된 전입자는 3명입니다. 실제 각 호실의 현재 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 시세 대비 유불리를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임대차 확인’이 마지막 관문
이 사건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준인 2017.12.06 강제경매개시결정 이후에 전입한 세 사람은 모두 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 이 건물은 실제로 5가구 다가구주택으로 이용 중이고, 확인된 전입자는 3명이며, 매각물건명세서에도 임대차관계가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 임대차 원본 확인 후 입찰 판단”입니다. 실거래 자료도 없으므로 가격이 싸거나 비싸다는 판단은 별도의 시세 검증 뒤에 내려야 합니다.
