서울남부지방법원 2023타경101582. 구로동 로제리움2차 제9층 제903호입니다. 물건의 분류는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 19.74㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물이며 사용승인일은 2014년 1월 3일입니다. 신청채권자는 황진희, 청구금액은 130,000,000원입니다.
등기부상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2022.12.15. 구로구 압류입니다. 일반적인 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 후순위 권리 소멸만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 그보다 앞선 2019.06.27. 가등기 문제와 2017.06.30. 전입한 점유자의 권리관계가 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경101582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제9층 제903호 (구로동, 로제리움2차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 전용면적 / 층 | 19.74㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 사용승인일 | 2014.01.03 |
| 소유자 | 주식회사주한개발 |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,440,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황진희 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.15. 갑구 5번 압류 · 구로구 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 가등기
소유권이전담보가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지에 대한 권리신고가 없어 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 가등기된 대물반환예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 내용입니다.
반면 등기 이력에는 2019.12.31. 합의해제에 따른 3번 소유권본등기 말소가 나타납니다. 이 이력만으로 가등기 인수 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다. 가등기와 본등기의 관계, 실제 말소 범위, 현재 효력, 명세서 인수 문구가 함께 확인돼야 합니다.
특히 주의할 점은 가등기 인수가 단순한 금전채무 인수와 다르다는 것입니다. 가등기권자의 본등기 실현 가능성이 남아 있다면 낙찰자가 매각대금을 납부하더라도 취득한 소유권 자체가 위험해질 수 있습니다. 따라서 현 시점에서 매수인 인수를 0원으로 평가하거나, 후순위 권리가 소멸한다는 이유로 권리가 깨끗하다고 결론내리는 것은 부적절합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 빠르고 보증금은 불명
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인·점유 관계인은 황진희 1명입니다. 전입일은 2017.06.30.으로 구로구 압류보다 빠르고, 확정일자는 2018.06.28.입니다. 그러나 보증금 액수와 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인의 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황진희 903호 |
2017.06.30 2018.06.28 |
미상 | 가능 · 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 그 미변제액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력 있는 임대차가 유효하다면, 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 보증금 수준에 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다.
이 물건은 보증금 액수 자체가 밝혀지지 않아 그런 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
청구금액 130,000,000원이 임대차보증금 채권인지, 다른 채권인지도 확인해야 합니다. 해당 청구금액을 확인되지 않은 보증금으로 대체하거나 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 취득 안전성은 별개
로제리움2차의 전용 19.74㎡ 및 18.54㎡ 실거래 표본입니다. 총 12건의 전체 평균은 113,208,333원이지만, 최근 시장을 판단할 때는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 111,000,000원과 2026년 7월 최신 거래 100,000,000원에 우선 무게를 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.74㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 18.54㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2025.12 | 19.74㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 18.54㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 19.74㎡ | 11 | 109,500,000원 |
| 2025.05 | 19.74㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 19.74㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 19.74㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.08 | 18.54㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 19.74㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 111,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 113,208,333원 |
최저가 61,440,000원은 최근 12개월 평균의 55.4%에 해당합니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 낮은 입찰 출발가격입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -2.6%로 하락하고 있어, 과거 높은 거래가격을 기준으로 기대수익을 과장해서는 안 됩니다.
낙찰자가 추가로 부담할 금액이 발생하거나 소유권 상실 위험이 현실화한다면 최저가와 실거래의 차액은 투자이익을 의미하지 않습니다. 현재로서는 가격 메리트를 확정적으로 인정하기 어렵습니다.
이 수치만으로 향후 낙찰 여부를 단정할 수는 없지만, 낮은 가격에도 응찰이 쉽지 않은 상황을 경계할 필요가 있습니다. 소형 오피스텔 이용 물건의 환금성, 특수권리 인수 부담, 하락하는 최근 거래가격을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,440,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 강제경매 신청채권자에게 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 배당받지 못한 채권액 전체가 곧 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,505,920원 |
| 1. 갑구 6번 강제경매 · 황진희 | 130,000,000원 | 59,934,080원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 서울특별시 금천구 | 972,194,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,102,194,317원 | 59,934,080원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,042,260,237원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제, 확인되지 않은 보증금 및 우선순위 변동은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 매수인 부담은 미확정이며, 명세서상 가등기 인수는 별도로 존속하는 것으로 취급해야 합니다. 미배당 채권 총액을 매수인이 모두 승계하는 것도 아니므로 두 위험을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격보다 위험의 존속이 중요
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 51.2% |
61,440,000원 | 59,934,080원 | 1,042,260,237원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
49,152,000원 | 47,867,264원 | 1,054,327,053원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 32.77% |
39,321,600원 | 38,213,811원 | 1,063,980,506원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 가등기 인수 위험이 함께 사라지는 것은 아닙니다. 또한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 실제로 발생하는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있어 실질취득금액이 그만큼 떨어지지 않을 수 있습니다.
따라서 추가 유찰로 명목상 할인율이 커진다는 이유만으로 투자 매력도가 개선된다고 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 권리관계를 해소하기 전에는 어느 회차에서도 안전한 입찰금액을 산정하기 어렵다는 점이 핵심입니다.
다만 이는 후순위 등기권리의 처리에 한정된 평가이며, 선순위 가등기와 임차인의 대항력 문제는 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 북동측 인근입니다. 주위는 오피스텔·아파트·오피스·근린생활시설 등이 혼재한 노선 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 물건분류는 다세대이며 실제 이용은 오피스텔입니다. 20층 건물 중 9층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 건축선 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2014.01.03이며, 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 로제리움2차는 141세대 규모입니다. 최근 12개월 거래 3건, 가격 추세 -2.6%, 경매물건 평균 유찰 5.0회를 함께 보면 단순히 과거 실거래 평균만으로 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 인수 여부 최우선. 갑구 3번 가등기, 2019.12.31. 본등기 말소, 매각물건명세서의 인수 문구 사이의 법률관계를 확인해야 합니다. 본등기 청구 가능성이 남는지와 소유권 상실 위험을 반드시 검토해야 합니다.
- 가등기권자 권리 확인. 손종철 명의의 대물반환예약 및 그에 따른 권리가 현재 유효한지 확인해야 합니다. 단순한 등기 이력 해석만으로 소멸을 단정하지 않아야 합니다.
- 황진희의 실제 지위. 전입·확정일자·점유 상태와 임대차계약의 진정성, 보증금 액수, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 동일인이 신청채권자라는 점도 핵심 조사 대상입니다.
- 실질취득금액 산정. 보증금과 배당액, 실제 매수인 인수액을 확정하기 전에는 최저가 61,440,000원만을 기준으로 수익성을 계산하지 않아야 합니다.
- 권리신고와 배당순위. 구로구 압류에 따른 조세채권과 금천구 가압류, 신청채권자의 청구 내용, 임차인 우선변제 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 111,000,000원을 우선 비교하고, 가격 추세 -2.6%를 감안해야 합니다.
- 환금성·명도비용. 소형 오피스텔 이용 물건의 재매각 가능성, 점유자 인도 절차, 체납 관리비와 추가 취득비용을 확인해야 합니다.
- 매각 전 원본 확인. 매각물건명세서, 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 가등기 관련 문서 및 법원 기록을 대조하고 특수권리 전문가의 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “가격이 절반이라고 권리 위험도 절반이 되는 것은 아니다”
이 사건의 최저가 61,440,000원은 감정가의 51.2%이며, 최근 12개월 실거래 평균 111,000,000원보다 낮습니다. 가격만 보면 눈길이 갈 수 있는 수준입니다. 그러나 최근 거래가격 자체가 -2.6% 하락 추세이고, 이미 3회 유찰된 물건이라는 점부터 신중하게 보아야 합니다.
더 큰 문제는 권리입니다. 2019년 가등기에 대한 매각물건명세서상 인수 명시가 있고, 가등기된 대물반환예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고가 존재합니다. 동시에 2017년 전입한 황진희의 보증금과 대항력 인정 범위도 확정되지 않았습니다. 배당표의 계산상 인수액 0원은 이러한 위험을 해소하지 못합니다.
따라서 현재 상태에서는 가격 차이를 투자 메리트로 인정하기 어렵습니다. 가등기의 법률적 효력과 말소 가능성, 임차인의 실제 채권관계 및 인수 범위가 명확해지기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 결론은 권리 고위험 · 실질취득 불확실 · 입찰 보류입니다.
