서울남부지방법원 2023타경105218. 서울 양천구 목동의 목동트라팰리스 이스턴에비뉴, 48층 건물 내 9층 B-904호 아파트입니다. 소유자로 기재된 박보연은 2017.12.13 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 1,280,000,000원입니다. 이후 여러 근저당권과 질권이 설정·변경·양도되었으며, 강제경매와 임의경매 개시 및 취하 이력도 존재합니다.
현재 사건은 2023.04.17 주식회사 오름엔피엘대부의 임의경매개시결정으로 진행됐습니다. 청구금액은 2,032,669,678원입니다. 중요한 것은 이 사건의 등기 흐름이 단순한 일반 주택담보대출 경매가 아니라는 점입니다. 근저당채권의 이전과 채권질권·전질권이 얽혀 있고, 별도로 조사된 임차인의 권리도 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경105218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 오목로 299, 제9층 제비-904호 (목동, 목동트라팰리스 이스턴에비뉴) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 48층 건물 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 공동주택·판매시설·운동시설·업무시설·제1종근린생활시설 복합건물 |
| 소유자 | 박보연 · 2017.12.13 소유권이전 · 거래가액 1,280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,450,000,000원 / 2,450,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오름엔피엘대부 / 2,032,669,678원 |
| 조사 임차인 | 이정윤 1명 · 2021.12.13 전입 · 보증금 미상 |
| 등기상 주요 근저당 | 2021.01.28 설정 · 채권최고액 2,475,000,000원 · 이후 채권양도 및 질권 관련 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.07 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당·질권·임차권의 교차
등기에는 2009년 중소기업은행 근저당권 240,000,000원, 2015년 삼성생명보험 근저당권 512,400,000원, 2019년 에이치제이뉴캐피탈대부 근저당권 1,725,000,000원, 2020년 태경자산관리대부 근저당권 2,000,000,000원 등이 등장하지만 각 권리의 말소 이력도 함께 확인됩니다. 이를 현재 채무잔액으로 합산하는 것은 잘못입니다.
핵심은 2021.01.28 설정된 제이더블유대부의 근저당권 (채권최고액 2,475,000,000원)입니다. 2021.04.28 한경파트너스대부, 2022.08.19 세이프자산관리대부로 이어지는 근저당권 이전 이력이 있습니다. 관련 질권도 오름엔피엘대부 및 웰컴저축은행 등으로 이어집니다. 현재 경매 신청채권자의 지위와 실제 배당권자를 원본에서 대조해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 가능성
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 조사 임차인은 이정윤 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 표시된 별도 중복 임차인은 없습니다. 다만 주민등록 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않아 매수인이 인수할 금액을 계산할 수 없는 상태입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정윤 점유 부분 미상 |
2021.12.13 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 전입·점유 요건 확인 |
미확정 확정일자·배당요구 확인 |
승계신고 없음 매수인 인수 여부 미확정 |
이정윤의 2021.12.13 전입일은 2021.01.28 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 2023년 경매개시결정보다 전입이 앞선다는 이유만으로 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정할 수 없습니다. 실제 점유 개시와 주민등록 유지, 임대차계약 및 선순위 권리 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 24.5억이 시세를 뜻하지는 않는다
최저매각가는 2,450,000,000원으로 감정가와 같습니다. 과거 등기상 2017년 소유권이전 거래가액은 1,280,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시세가 아니므로, 이 차액만으로 상승 여력이나 투자수익을 평가할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2017년 등기상 거래가액 | 1,280,000,000원 | 과거 취득가격 |
| 감정평가액 | 2,450,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 2,450,000,000원 | 감정가 100% |
| 실질취득금액 | 미확정 | 임차인 인수 여부 확인 필요 |
| 현재 실거래 시세 | 미확인 | 현재 가격 메리트 판단 보류 |
이 아파트의 최근 거래가격과 최근 12개월 평균, 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만을 투자 메리트로 해석할 수 없습니다. 실제 비교 기준은 최저가 자체가 아니라 매수인이 부담할 인수액까지 포함한 실질취득금액입니다. 현재는 그 금액조차 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 26,900,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 미반영 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출값) | — | 2,423,100,000원 |
| 신청채권자 · 오름엔피엘대부 | 2,032,669,678원 | 미반영 |
집행비용은 추정치입니다. 산출상 소유자 잔여액 2,423,100,000원은 채권자 청구액에 대한 배당이 빠진 계산 결과이며, 실제 소유자 교부액으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 배당 등도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 산출상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,450,000,000원 | 2,423,100,000원 | 미확정 산출값 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,960,000,000원 | 1,938,000,000원 | 미확정 산출값 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,568,000,000원 | 1,549,920,000원 | 미확정 산출값 0원 |
유찰 시 최저매각가는 1회 1,960,000,000원, 2회 1,568,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 최저매각가 하락이 실질취득금액의 동일한 하락을 보장하지 않습니다. 선순위 대항력 있는 임차인에게 미배당 보증금을 반환해야 한다면, 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 상대적으로 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목운중학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·주상복합건물·업무시설·상업시설·공원·교육시설 등이 혼재하며, 주위환경은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 지하철 5호선 오목교역이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 48층 철근콘크리트 건물의 9층 아파트입니다. 열병합 지역난방, 승강기, 주차장, 화재탐지·소화전, 급배수 및 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 세장형 토지로 공동주택·판매·운동·업무·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 오목로 및 목동동로와 접합니다.
- 도시계획. 일반상업지역·목동중심지구 지구단위계획구역입니다. 교육환경 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계와 실내 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지하철과 상업·교육시설 접근성이 긍정적인 요소지만, 개별 호수의 현재 거래수요·최근 가격·실질취득금액이 확인되기 전에는 매각 용이성이나 투자 회수 가능성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.01.28 설정 근저당권과 2023.04.17 경매개시결정, 근저당권 양도 및 질권·전질권 등기의 실제 선후관계와 존속 여부를 원본으로 대조하세요.
- 이정윤 임대차 진정성. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 계약 상대방, 전입세대확인, 보증금 지급내역 및 주민등록 유지 상태를 확인하세요.
- 대항력·우선변제 검증. 2021.12.13 전입일 외에 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고 2021년 근저당권에 대한 선후관계를 따져야 합니다.
- 동명이인·관계인 확인. 이정윤이 2021년 질권자와 동일인인지, 해당 질권의 말소와 현재 점유관계 사이에 어떤 관련성이 있는지 확인하세요. 과거 임차권자 이동은과는 이름을 구분해야 합니다.
- 신청채권액 검증. 2,032,669,678원 청구액과 근저당권의 피담보채권·질권자의 실제 채권관계를 확인해 배당표를 재산정하세요.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰대금 외에 보증금 인수, 점유 해소 비용 및 미납 관리비 등을 확인한 뒤 총취득비용을 계산하세요.
- 시세 확인. 최근 12개월 동일·유사 면적 거래가격, 최신 거래, 가격 추세와 개별 호수 상태를 확인한 후 실질취득금액과 비교하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24.5억짜리 신건, 가격보다 권리 확정이 먼저”
목동트라팰리스 이스턴에비뉴 B-904호는 교통·입지 측면에서 긍정적인 요소가 있는 아파트입니다. 그러나 입지와 권리 안전성은 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 미상 보증금을 가진 조사 임차인 1명, 복잡한 근저당권 채권양도 및 질권관계, 신청채권액이 반영되지 않은 배당 계산이 동시에 확인됩니다.
2021.12.13 전입한 임차인은 2021.01.28 근저당권보다 후순위로 보이지만, 이를 근거로 모든 대항력·인수 문제가 해소됐다고 판단할 수는 없습니다. 특히 배당표상 인수 0원과 소유자 잔여 2,423,100,000원은 그대로 신뢰할 수 없는 수치입니다. 실제 권리관계와 채권 배당을 반영한 재분석이 필요합니다.
결론은 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 24.5억 원의 최저매각가가 현재 시장에서 저렴한지도 확인되지 않았고, 임차보증금 인수 가능성 때문에 총취득비용도 확정되지 않았습니다. 따라서 할인 기대나 입지 선호만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 대항력, 배당 그리고 실질취득금액의 확정입니다.
