의정부지방법원 2023타경66282. 경기도 파주시 야당동 한빛마을7단지(한신휴플러스) 716동 12층 1204호 아파트입니다. 전용면적은 84.91㎡이며, 방 3개·욕실 겸 화장실 2개·거실·주방·식당·발코니 등의 구조입니다. 소유자 노건호는 2020년 10월 15일 거래가액 236,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 현재의 말소기준권리는 2022년 1월 13일 설정된 페퍼저축은행 근저당권 237,600,000원입니다.

이후 삼성카드 가압류와 페퍼저축은행의 임의경매개시결정, 파주시 압류가 이어졌습니다. 해당 등기권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 한편 등기부에는 과거 설정되었다가 말소된 근저당권과 전세권도 있습니다. 과거 권리와 현재 유효한 권리를 구별해야 하며, 과거 전세권 5,000,000원을 현재 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

핵심은 2022년 1월 13일 페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 237,600,000원이고 채무자는 이지선입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 삼성카드 가압류 12,779,798원, 페퍼저축은행 임의경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 파주시 압류 역시 소멸 대상이지만, 관련 세금의 배당순위와 당해세는 별도로 확인해야 합니다.

과거 푸본현대생명보험 근저당권 314,400,000원, 세븐파이낸셜대부 근저당권 110,000,000원, 전세권 5,000,000원, 상상인저축은행 근저당권 180,000,000원은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재의 선순위 부담으로 중복 합산하지 않습니다. 2023년 한국자산관리공사 앞으로 기재된 과거 근저당권 이전 부기사항 역시 원본 말소 이력과 함께 대조할 항목입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 107.0%

한빛마을7단지(한신휴플러스) 동일 평형의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 대상 전용면적은 84.91㎡이고, 비교 거래는 84.88~84.95㎡대입니다. 아래 거래는 2026년 8~9월에 신고된 사례입니다.

최근 거래가격은 320,000,000~395,000,000원에 분포하며, 최근 12건 평균은 371,833,333원입니다. 현재 최저매각가 398,000,000원은 최근 평균보다 26,166,667원 높고, 평균 대비 비율은 107.0%입니다. 최신 거래 390,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다.

최근 거래 표본에서 확인되는 최고가 395,000,000원도 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 층·향·내부 상태에 따라 개별 가격은 달라질 수 있지만, 현재 최저가를 실거래 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대상 물건과 같은 12층 거래 사례 중 320,000,000원의 거래가 있어 개별 물건 상태와 거래 조건 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)

집행비용 6,372,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 237,600,000원 기준으로 계산된 예상치로, 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 위 표에서 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰 시 배당·가격 시나리오

1회 유찰 시 가정 최저가는 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원입니다. 해당 시나리오에서는 2회 유찰 시 채권 미배당이 25,878원 발생하지만 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 실제 향후 최저가는 법원의 매각공고를 확인해야 하며, 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰은 보장되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근 노선버스정류장과 동측 근거리의 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2011.11.09 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 난방·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·주차장 등의 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 학교 관련 절대·상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등의 규제 확인이 필요합니다. 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,352세대 단지이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 320,000,000~395,000,000원으로 넓게 분포하므로 층·향·내부 상태별 가격 차이를 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 현재 최저가가 최근 평균의 107.0%입니다. 평균 시세와 최신 거래를 기준으로 응찰가 상한을 따로 정하고, 가격 메리트 없이 감정가에 맞춰 입찰하는 것을 경계해야 합니다.
• 유찰 이후 접근. 1회 유찰 가정 최저가 318,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가 254,720,000원을 기준으로 가격 시나리오를 비교하되, 실제 매각공고와 시장 상황을 재확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 실제 거주자와 점유원인을 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 단정하지 말고 별도로 검토해야 합니다.
• 집행정지 이력. 2024.03.25 채무자·채권자·소유자에 대한 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 매각기일 2026.10.21의 진행 여부와 정지 해소 상태를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 당해세·압류. 파주시 압류 관련 체납세액과 배당순위를 확인하세요. 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 확정 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 인도명령 가능 여부, 이사 협의와 실제 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 보증금 준비. 최저가의 10%를 기준으로 한 입찰보증금은 39,800,000원입니다. 입찰 전 해당 기일의 실제 보증금 조건을 재확인하세요.
• 등기·명세서 대조. 과거 말소 근저당권과 전세권, 2022년 말소기준 근저당권, 2023년 후순위 권리를 구분해 원본을 대조해야 합니다. 특히 매각 직전 등기 변동과 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

파주 한빛마을7단지 1204호는 등기상 후순위 권리 소멸과 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 명세서상 별도의 인수권리나 법정지상권도 확인되지 않습니다. 그러나 임대관계가 미상이므로 점유 조사와 실제 명도 부담 검토는 여전히 필요합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 398,000,000원은 최근 동일 평형 평균 371,833,333원의 107.0%이며, 최신 실거래 390,000,000원보다도 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회로, 유찰을 당연하게 기대할 수도 없습니다. 따라서 현재 신건 가격에 즉시 응찰하기보다는 실제 점유와 매각 진행 상태를 확인하고, 시세 이하에서 충분한 가격 차이가 확보되는지 검토하는 전략이 적절합니다. 결론은 권리구조는 양호하나 점유 확인이 필요하고, 신건 가격 메리트는 부족하다입니다.