서울남부지방법원 2025타경528. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제7층 제725호입니다. 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)(공부상 용도)이고, 사건 용도 표기는 대지입니다. 소유자는 박정원으로, 2020.11.30 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 183,600,000원이며, 2025.05.28 국민은행의 임의경매개시결정과 2025.12.18 금천구(서울특별시) 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 토지 별도등기와 관련된 구분지상권이 매수인에게 그대로 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경528 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제725호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 산업시설(공장)(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 사용승인일 2021.09.09 |
| 소유자 | 박정원 · 2021.11.26 소유권이전 (2020.11.30 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 120,320,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 155,210,282원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 별도등기 인수
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 국민은행 근저당권 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 120,320,000원으로 감정가 235,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 96,256,000원(감정가 41%), 5회 유찰 시 77,004,800원(감정가 33%)입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 산업시설(공장) 용도이고 이미 3회 유찰된 만큼 실제 수요와 처분가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,484,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 183,600,000원 | 117,835,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,320,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 기준 65,764,480원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역 북서측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 등이 소재합니다.
- 이용상태. 산업시설(공장)(공부상 용도)입니다. 건물에는 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 및 화물용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 산업시설(공장)·지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 18번 구분지상권의 존속기간·범위·목적과 대지권에 미치는 영향을 반드시 원등기에서 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 집합건물 등기만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 235,000,000원 대비 최저가가 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 산업시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 반영. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오의 최저가는 96,256,000원, 그 다음은 77,004,800원입니다.
- 용도 확인. 감정평가상 산업시설(공장)(공부상 용도)이므로 실제 사용계획과 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아니다”
현재 최저가는 120,320,000원으로 감정가 대비 51.2%까지 내려왔고, 임차인도 없어 금액 기준 인수액은 0원입니다. 국민은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기는 매수인이 인수합니다.
또한 실거래 시세 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 산업시설인 만큼 이 사건의 핵심은 “금액 인수 0원”보다 “구분지상권의 실질 영향과 실제 시장가격”입니다. 권리 확인과 시세 검증이 모두 끝난 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
