의정부지방법원 2024타경9132. 고양시 일산서구 덕이동에 있는 하이파크시티 일산파밀리에3단지 303동 8층 802호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 22층 건물의 8층 아파트로, 단지는 432세대이며 2011년 준공됐습니다. 현재 소유자는 남재근으로, 2021년 10월 19일 거래가액 720,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 275,000,000원(채권최고액)입니다. 이후 주택임차권등기와 경매개시결정, 강동구 압류가 차례로 발생했습니다. 등기상 임차보증금 450,000,000원이 눈에 띄지만, 가장 중요한 것은 액수 자체가 아니라 말소기준권리보다 대항요건을 먼저 갖추었는지입니다.

이 사건의 임차인 전입신고일은 2021년 12월 27일로, 2021년 10월 19일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 등기 및 매각물건명세서상 확인되는 관계에서는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되지 않는 구조입니다. 다만 임차인의 배당 가능 금액 및 실제 점유 상태는 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 4.5억 임차권이 있어도 인수는 0원

핵심은 2021년 10월 19일입니다. 소유자 남재근이 720,000,000원에 소유권을 취득하면서 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 275,000,000원의 담보권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 매각 시 소멸 여부를 가르는 말소기준입니다.

이후 임차인 현수희가 2021년 12월 27일 전입신고를 하고, 2022년 11월 5일 점유를 개시했습니다. 확정일자는 2022년 11월 7일이며, 2024년 1월 29일 보증금 450,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입과 점유 모두 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 450,000,000원의 의미

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기는 보증금 반환과 관련된 권리이지만, 등기되어 있다는 사실만으로 기존 근저당권보다 대항력 순위가 앞서지는 않습니다.

특히 이 사건은 임차인에게 보증금이 지급되는지 여부와 매수인의 인수 여부가 서로 다른 문제입니다. 배당 부족이 곧 매수인 부담을 의미하지 않습니다. 또한 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지, 낙찰 후 인도 및 명도 절차가 필요한지는 현장 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 18.2% 높은 최저가

같은 단지의 비교대상 거래는 전용면적 121.45~129.79㎡ 범위에서 확인됩니다. 이 사건의 비교 기준 면적은 129.79㎡이며, 동일 면적과 인접 면적의 거래가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 가격 수준을 비교할 때는 면적·층·상태 차이를 함께 고려해야 합니다.

가격 비교의 기준은 과거 거래를 포함한 전체 평균 506,250,000원보다 최근 12개월 평균 503,500,000원에 두는 것이 합리적입니다. 최저가 595,000,000원은 최근 평균보다 91,500,000원 높고, 최신 거래 520,000,000원보다도 75,000,000원 높습니다.

특히 2026년 1월에는 이 사건과 비교 기준 면적이 같은 129.79㎡·8층 거래가 525,000,000원에 이뤄졌습니다. 이는 최저가보다 70,000,000원 낮은 거래 사례입니다. 개별 상태나 향에 따른 차이는 있을 수 있지만, 신건 감정가에 응찰하기 전에 반드시 참고해야 할 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 595,000,000원 가정)

현 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배분 계산입니다. 집행비용 8,350,000원, 신한은행 근저당권 배당 275,000,000원을 반영한 뒤 산술상 311,650,000원이 남습니다.

다만 임차인 현수희의 보증금 450,000,000원에 대한 배당, 강동구 압류 관련 세금채권 등은 아래 추정 배분에 구체적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 311,650,000원을 실제 소유자 수령액으로 확정해서는 안 됩니다.

채권최고액 기준의 추정 배분입니다. 신한은행 청구액은 251,748,363원이며, 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차권자 배당, 조세채권의 우선순위 및 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다. 표시 잔액은 확정된 소유자 교부액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격과 인수 위험

이번 사건에서는 임차인의 보증금이 크더라도 말소기준권리보다 대항요건이 늦어 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지면 실질취득 추정금액도 함께 내려가는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 백송초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 교통사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 22층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 난방, 소방 및 스프링클러 설비가 확인됩니다.
• 단지. 432세대, 2011년 준공 아파트입니다. 단지 동측과 서측에 약 15m 포장도로, 남측에 약 20m 포장도로가 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역으로 확인되며 공시지가는 2,200,000원/㎡입니다. 다만 토지이용계획확인서는 지적 미정리로 발급이 불가한 상태로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 확인되는 거래가격 범위가 450,000,000원에서 565,000,000원까지 넓으며, 최근 가격 추세는 -3.2%입니다. 595,000,000원 수준의 재매각을 전제로 접근하기에는 가격 부담이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 재확인. 현수희의 전입일 2021.12.27, 점유개시일 2022.11.05, 확정일자 2022.11.07 및 말소기준일 2021.10.19를 매각물건명세서·주민등록·임차권등기와 대조해야 합니다.
• 임차권등기 및 명도. 보증금 인수 0원과 실제 인도 가능성은 별개입니다. 현재 점유자, 인도 협의 가능성, 인도명령 또는 명도소송 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 신한은행 근저당권 외에 현수희의 보증금 450,000,000원, 강동구 압류 관련 조세채권의 실제 순위와 배당액을 확인해야 합니다. 산술상 잔액 311,650,000원은 실제 소유자 수령액으로 확정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수권리 및 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있으나, 입찰 직전 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 응찰가 검토. 최근 12개월 평균 503,500,000원, 최신 거래 520,000,000원 및 동일 기준 면적·8층 거래 525,000,000원과 현재 최저가 595,000,000원을 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -3.2%를 반영하고 향후 거래가격이 추가로 낮아지는지 확인해야 합니다. 과거 전체 평균만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 476,000,000원, 2회 유찰 380,800,000원은 현재 설정된 가정 가격입니다. 실제 기일과 최저가 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 현장. 관리비 체납, 공용부분 미납액, 누수·수리 상태, 층과 향, 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 등기 및 토지 확인. 임차권등기·강동구 압류의 변동 여부, 토지이용계획확인서 발급 제한 사유를 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

의정부지방법원 2024타경9132의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 신한은행의 2021년 10월 19일 근저당권입니다. 보증금 450,000,000원의 임차인이 있지만 전입과 점유가 모두 말소기준 이후이므로 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 이 점은 입찰자에게 유리한 요소입니다.

하지만 가격에서는 반대 결론이 나옵니다. 신건 최저가 595,000,000원은 최근 실거래 평균 503,500,000원의 118.2%이고, 최신 거래 520,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 가격 추세는 -3.2%로 하락하고 있습니다. 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 이러한 가격 격차를 무시할 수는 없습니다.

단지 평균 유찰 횟수도 1.5회로 나타납니다. 따라서 현재 신건에서는 적극적인 가격 프리미엄을 부여하기보다, 실거래 시세와 유찰 이후 가격을 함께 확인하는 보수적인 접근이 타당합니다. 후순위 임차인의 배당·명도 문제를 최종 확인하는 것도 필요합니다.

최종 판단: 권리상 인수는 0원이지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 시장은 하락 추세입니다. 신건 입찰 매력은 낮으며 가격 조정 전에는 보류가 합리적입니다.