의정부지방법원 2025타경1173. 고양시 일산동구 장항동의 일산우림보보카운티1 제2층 제243호 오피스텔입니다. 소유자는 김영호로, 2020년 5월 매매계약을 거쳐 같은 해 6월 17일 거래가액 72,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 중소기업은행 가압류를 시작으로 세금 압류, 기술보증기금 가압류, 카드사 채권, 강제경매 등이 이어졌습니다. 채권관계가 복잡하지만 가장 중요한 권리는 그보다 먼저 시작된 임차인의 점유·주민등록 관계입니다.
이번 경매는 모수현이 신청한 강제경매이며 청구금액은 3,275,013원입니다. 그러나 등기부에는 훨씬 큰 채권액을 가진 여러 채권자가 존재합니다. 현재 최저매각가 71,000,000원에서 예상 채권 미배당은 181,870,863원입니다. 다만 일반 가압류채권의 미배당과 임차보증금 인수는 법적으로 구분해야 합니다. 이 사건에서는 매각물건명세서가 임차보증금 잔액 인수를 명시하고 있어 특히 보수적인 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 778 일산우림보보카운티1 제2층 제243호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 무궁화로 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 · 지상 10층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김영호 (2020.06.17 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 모수현 / 3,275,013원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.10 중소기업은행 가압류 · 11,348,963원 |
| 임차보증금 | 70,000,000원 (명세서 및 임차권등기 최종 금액) |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차보증금은 별개
말소기준은 2023.10.10 중소기업은행 가압류입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 전세권들도 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
문제는 2020.06.17 주민등록을 마친 강민규입니다. 주민등록 및 경정된 점유개시일이 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025년에 이루어졌지만, 그 등기일만으로 기존 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 명세서가 매수인의 미배당 보증금 인수를 명시한 이상, 일반 가압류와 같은 소멸 권리로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 7,000만원
강민규의 최초 임대차계약은 2020.05.30이며, 이후 계약 갱신을 거쳐 임차보증금은 70,000,000원 → 73,000,000원 → 70,000,000원으로 변동했습니다. 현재 판단 대상 보증금은 최종 70,000,000원이며, 세 차례 계약금액을 합산하지 않습니다. 2025.07.22의 임차권경정등기는 기존 임차권의 계약일 및 점유개시일을 바로잡은 것이므로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 강민규 건물전부 · 주거용 임차권등기 |
2020.06.17 경정등기 기준 |
70,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당확인
잔액 인수
승계 없음
|
| 최초 계약일 | 2020.05.30 |
|---|---|
| 변경 계약일 | 2022.05.17 (경정 기준), 2023.05.21 |
| 보증금 변동 | 70,000,000원 → 73,000,000원 → 70,000,000원 |
| 주민등록일 | 2020.06.17 |
| 점유개시일 | 2020.06.17 (2025.07.22 경정등기 기준) |
| 확정일자 | 1차 2020.06.01 · 2차 2022.05.17 · 3차 2023.06.15 |
| 임차권등기 | 2025.06.25 (을구 7번) |
| 경정등기 | 2025.07.22 (을구 7-2번) |
| 배당요구 | 신고 있음 · 임차권등기 관련 문건 확인 |
| 보증금 인수조건 | 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액 인수 |
③ 실질취득 분석 — 7,100만원이 실제 총취득비용은 아니다
이 사건은 최저매각가 71,000,000원과 임차보증금 70,000,000원이 매우 가까운 구조입니다. 핵심 계산식은 다음과 같습니다.
임차보증금 미배당 인수액 = 70,000,000원 − 임차인에게 실제 배당된 보증금
취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용 제외
임차인이 배당을 충분히 받는다면 매수인의 추가 인수액은 줄어들지만, 임차인 배당이 이루어지지 않는다면 그만큼 실질취득부담은 증가합니다. 특히 낙찰가가 70,000,000원 이하이고 임차보증금이 낙찰대금에서만 배당되는 구조라면, 낙찰가를 낮추더라도 줄어든 배당액만큼 보증금 인수가 늘어 총액이 약 70,000,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 집행비용이나 다른 선순위 배당이 있다면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
| 낙찰가 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 인수 한도 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 71,000,000원 | 70,000,000원 | 실제 배당액에 따라 변동 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 56,800,000원 | 70,000,000원 | 미배당 보증금 인수 시 총액 상승 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 45,440,000원 | 70,000,000원 | 낙찰가 인하 효과가 상쇄될 수 있음 |
인수 한도는 최종 임차보증금 전액 기준으로, 실제 인수액이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 임차인에게 배당되는 금액을 차감해야 하며, 실제 배당순위 및 배당액에 따라 달라집니다.
따라서 응찰 전에는 법원의 배당 관계와 임차권의 우선변제 순위를 확인해야 합니다. 배당액을 확인하지 않은 채 최저가 71,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 검증 불가
감정가 71,000,000원은 현재 최저매각가와 동일합니다. 소유자 김영호의 2020년 등기 거래가액은 72,000,000원이며, 이보다 앞선 등기 거래가액은 각각 60,000,000원, 66,000,000원, 70,000,000원입니다. 다만 이들은 과거 소유권이전 시 신고된 거래가액으로, 최근 12개월 실거래나 현재 시장가격을 대표하는 지표가 아닙니다.
| 거래 시점 | 거래 당사자 | 등기 거래가액 |
|---|---|---|
| 2008.03.03 | 정숙경 | 60,000,000원 |
| 2008.11.08 | 정순재 | 66,000,000원 |
| 2010.10.20 | 임종선 | 70,000,000원 |
| 2020.06.17 | 김영호 | 72,000,000원 |
| 현재 경매 | 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
다음은 현재 산정된 일반 채권자 중심의 예상배당입니다. 매각가에서 집행비용을 공제한 나머지가 채권자에게 배분되는 계산이며, 선순위 대항력 임차인 강민규의 보증금 우선배당을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 아래에서 소유자 잔여가 0원이라고 해서 임차인 보증금 인수가 없다고 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,678,000원 |
| 1. 가압류 · 중소기업은행 | 11,348,963원 | 11,348,963원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 169,957,987원 | 57,973,037원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 10,947,650원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 모수현 | 3,275,013원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 55,663,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
일반 채권자 청구금액 합계 251,192,863원 · 예상 채권배당 69,322,000원 · 미배당 181,870,863원. 집행비용은 추정이며 조세채권·임차보증금의 우선배당을 반영하면 실제 배당액이 달라집니다. 임차인에 대한 배당액이 미확정이므로 매수인 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 장항동 소재 일산소방서 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·관공서·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 정발산역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 2층 243호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측 포장도로에 접한 토지입니다. 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 공시지가는 4,696,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 개별 호실의 면적·임대수요·주거 이용 적법성·관리비·공실 위험 등에 따라 유동성이 달라질 수 있습니다. 최근 매매 거래 수준을 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 임차인 배당순위. 강민규의 최초 확정일자 2020.06.01, 주민등록일 2020.06.17, 경정된 점유개시일 2020.06.17을 바탕으로 실제 우선변제권 순위와 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액. 명세서에 표시된 70,000,000원 중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 넘어오는지 검토한 후 실질취득부담을 다시 산정해야 합니다.
- 임차권 경정등기. 2025.07.22 경정으로 계약일과 점유개시일이 변경됐습니다. 최초 등기와 경정결정 내용을 대조하고, 기존 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 적법성. 임차권등기 및 배당요구 관련 문건, 배당요구종기, 배당요구의 효력과 범위를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 고양세무서·파주세무서 관련 과거 및 현재 압류 내역이 있으며, 선순위 조세와 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 다회유찰 착시. 1회 유찰 가정 최저가 56,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 45,440,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 미배당 보증금 인수가 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유는 구분해야 합니다. 현장 점유자, 주거 사용, 인도 가능 시점 및 임차인과의 보증금 반환·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 이용 규제. 체납 관리비의 공용부분 승계 위험, 실제 이용 용도, 건축물대장, 중심상업지역과 토지거래허가 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래. 같은 건물의 유사 면적 오피스텔 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득부담과 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·임차권경정결정·배당 관련 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 낙찰받는 것”보다 “얼마를 인수하는가”
이 물건은 최저가 71,000,000원이라는 숫자만으로 판단할 수 없는 오피스텔 경매입니다. 말소기준인 2023.10.10 가압류보다 빠른 2020.06.17 주민등록과 점유개시일을 가진 강민규가 존재하고, 매각물건명세서는 70,000,000원 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
일반 채권자의 예상 미배당 181,870,863원 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 하지만 임차인의 70,000,000원은 배당 여부에 따라 실제 취득부담이 될 수 있습니다. 임차인에게 우선배당이 이루어진다면 그만큼 추가 인수액이 줄겠지만, 정확한 배당순위와 금액이 확정되지 않은 상황에서 인수액 0원으로 응찰하는 것은 위험합니다.
게다가 최근 거래가격을 기준으로 한 시세 검증도 이루어지지 않았습니다. 과거 등기 거래가액과 현재 감정가가 비슷하다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 유찰되더라도 보증금 인수가 늘어나면 실질취득부담이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
