의정부지방법원 2025타경6024. 파주시 당하동 198-15, 도로명 당하1길 25의 단독주택과 토지입니다. 토지는 535㎡이고 지목은 대, 계획관리지역입니다. 건물은 2층 단독주택으로 이용 중이며, 감정평가상 1층은 경량철골구조, 2층은 일반철골구조입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,015,577,880원인 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2017.06.05 은곡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 442,000,000원이고, 이후 2025.11.21 확정채권양도로 근저당권자가 제이비우리캐피탈주식회사로 이전되었습니다. 현재 임차권자인 양미란의 전입신고는 2022.12.20이어서 이 기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 당하동 198-15 · 경기도 파주시 당하1길 25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 535㎡ · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김인한 |
| 감정가 / 최저가 | 1,015,577,880원 / 1,015,577,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 은곡신용협동조합 / 345,538,679원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.05 근저당권 · 은곡신용협동조합 · 채권최고액 442,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 현재 임차권은 말소기준보다 후순위
과거 정원덕 명의 주택임차권은 2014.11.18 등기됐으나 2016.07.14 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 2017.06.05 근저당보다 앞선 임차권이지만 이미 말소된 권리입니다. 현재 등기된 양미란의 주택임차권은 2024.12.26 등기됐고, 임대차계약일 2022.10.13, 점유개시일 2022.12.19, 주민등록일 2022.12.20, 확정일자 2022.11.28, 보증금 360,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양미란 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2022.11.28 · 배당요구 2024.12.26 | 승계 없음 |
양미란은 말소기준권리인 2017.06.05 근저당보다 늦게 전입했으므로 대항력 있는 인수형 임차인이 아닙니다. 보증금 360,000,000원을 낙찰자가 별도로 더하는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 권리는 정리되지만 시세 비교자료가 없다
감정가는 1,015,577,880원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 실거래 시세 비교자료가 없어 이 금액이 주변 시장가격 대비 높은지 낮은지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,015,577,880원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 812,462,304원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 649,969,843원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,015,577,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,555,779원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 은곡신용협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 561,022,101원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 442,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 해당 근저당권의 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층이며, 1층은 경량철골구조, 2층은 일반철골구조로 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 535㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·세로장방이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 738,400원/㎡입니다.
- 주위환경. 이마트 파주점 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 양미란 보증금은 360,000,000원이지만 전입일 2022.12.20로 2017.06.05 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2017.06.05 설정된 은곡신용협동조합 근저당권은 2025.11.21 확정채권양도로 제이비우리캐피탈주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각이지만 주차장 캐노피는 매각 제외로 기재돼 있으므로 현황과 소유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 함께 제한보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,015,577,880원이 적정한지 토지와 건물을 나눠 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 검증이 필요하다
이 사건은 2017.06.05 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인되는 임차권은 그보다 후순위입니다. 양미란의 전입일은 2022.12.20이라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,015,577,880원이고 실거래 비교자료가 없으므로, 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 주차장 캐노피가 매각에서 제외되고 토지이용 제한사항도 있는 만큼, 권리는 통과하되 가격과 현황은 입찰 전 다시 검증하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
