의정부지방법원 고양지원 2025타경7317. 경기도 고양시 일산동구 성석동 감내길 21-19에 있는 해오름 제2동 3층 301호, 다세대주택 경매입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 182,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 서채원이며, 2018년 4월 2일 소유권을 이전받으면서 신한은행 명의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당의 채권최고액은 84,000,000원이고, 신한은행이 신청한 임의경매의 청구액은 63,000,299원입니다.

등기 흐름에서는 눈에 띄는 후순위 인수권리가 확인되지 않습니다. 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권과 국세·지방세 압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 이 물건의 투자 판단을 권리만으로 끝내기는 어렵습니다. 임차인 신고가 확인되지 않는 것과 실제 임차인·점유자가 없다는 것은 서로 다릅니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유와 전입·확정일자 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

권리분석의 중심은 2018년 4월 2일 신한은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 같은 날 일부포기를 원인으로 말소됐으므로 현재의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 신한은행 근저당권은 말소기준권리에 해당하며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 기입된 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 신고 임차인 없지만 실제 점유는 확인 필요

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사정만으로 소유자가 실제 거주한다고 단정하거나, 대항력 있는 미확인 임차인이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 검증 — 감정가가 적정시세라는 보장은 없다

현재 최저매각가 182,000,000원은 감정가의 100%입니다. 매수인 인수액이 없는 현재 가정에서는 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액도 182,000,000원입니다. 다만 이 금액은 취득세와 등기·명도 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

이 해오름 건물은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 같은 건물의 개별 호실 거래가격만으로 시세를 안정적으로 판단하기 어려울 수 있습니다. 해당 건물의 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가가 주변 거래시세보다 낮거나 높다고 판단할 근거는 아직 충분하지 않습니다.

유찰 회차별 가격은 경매 시나리오이며 향후 매각가격을 확정하는 수치가 아닙니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리와 점유관계 가정에 따른 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용 3,348,000원을 먼저 배분하고, 신한은행 근저당권 채권최고액 기준으로 84,000,000원을 배당하면 소유자에게 94,652,000원이 남는 구조입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션으로, 실제 신한은행 청구액 63,000,299원과 구별해야 합니다.

실제 배당은 채권확정액, 집행비용, 당해세, 최우선변제 대상 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 성석동 고양송암고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·창고·농경지·임야 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근 고봉로변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.09.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 공동주택입니다. 외벽은 드라이비트·치장벽돌·석재 등으로 마감됐고, 도시가스 개별난방과 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 사용 중이며, 방 2개·다용도실·거실·주방/식당· 욕실 2개·발코니·현관 등의 구조입니다.
• 도로·토지. 북측 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 공동주택 부지입니다. 토지면적은 452.1㎡이고 공시지가는 548,400원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 전용 대지면적과 구별해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역이며, 제한보호구역 및 가축사육제한구역 관련 규제가 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역도 포함돼 있습니다. 각 규제의 구체적인 적용 여부는 취득주체와 이용계획에 따라 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 등기상 해오름 2동이나 실제 외벽에는 102동으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 이 차이가 기재돼 있으므로 건물·호실 동일성을 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 같은 건물의 거래사례가 제한될 가능성이 있어 매도 시 가격 형성과 거래기간의 불확실성이 상대적으로 클 수 있습니다. 실제 환금성은 인근 유사 물건의 실거래와 매물 상황을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대 관련 자료와 현장조사를 통해 점유자 및 임차관계를 확인하세요. 임차인이 확인되면 전입일·점유개시·확정일자·보증금과 말소기준일의 선후관계를 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 182,000,000원이 적정시세인지 확인되지 않았습니다. 인근 유사 면적·연식·입지 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 먼저 비교하세요.
• 공부·현황 건물 대조. 2동과 102동 표기 차이를 건축물대장·등기부·현장 외벽표기·호실 배치로 확인하세요.
• 권리 말소 재확인. 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 과거 농협 근저당과 세금 압류는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 입찰 직전 최신 등기부에서 신규 등기 여부를 다시 확인하세요.
• 미납 관리비 및 조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 여부를 확인하세요.
• 건물 상태 점검. 외벽 마감, 누수, 방수, 공용부분, 개별난방설비 등을 현장에서 확인하고 보수비용을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 145,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 116,480,000원입니다. 낮아진 가격을 바로 저가매수 기회로 해석하지 말고, 실거래가격과 실질취득비용을 비교해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서· 현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

고양 성석동 해오름 301호의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 2018.04.02 신한은행 근저당이 말소기준이며, 과거 선순위 담보권과 세금 압류는 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고, 현재 예상배당에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

다만 실제 임대관계는 확인되지 않았고, 8세대 규모의 다세대주택으로 거래 환금성에 주의가 필요합니다. 공부상 2동·현황 102동 표기 차이도 입찰 전에 확인해야 합니다. 무엇보다 최저가 182,000,000원이 최근 실거래에 비해 저렴한지 확인할 근거가 아직 부족합니다.

결론은 권리 구조는 양호, 가격 판단은 보류입니다. 현재 확인된 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 이를 신건의 가격 메리트로 확대 해석해서는 안 됩니다. 현장 점유 확인·건물 동일성 대조·최근 실거래 비교를 마친 다음 응찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.