의정부지방법원 2025타경62551. 파주시 동패동 더테라스 104동 201호, 전용 56.26㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 천성지이며, 2021.10.28. 거래가액 285,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사항은 소유권 자체보다 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 박종선의 보증금 285,000,000원입니다.

등기부상 말소기준은 2022.04.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 박종선은 그보다 앞선 2021.10.15. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.09.입니다. 원칙대로라면 이 임차인은 낙찰자에게 상당한 인수 위험을 만들 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 이 사건의 실질취득비용을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

2017년 설정된 원당신용협동조합 근저당권(채권최고액 100,000,000원)과 우리은행 근저당권(채권최고액 95,700,000원)은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 핵심 말소기준권리는 2022.04.21. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 임차인 박종선은 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖췄습니다. 임차권등기는 2023.10.20.에 이루어졌지만, 임차권의 대항력 판단에서는 앞선 전입·점유 사실이 중요합니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후라는 이유만으로 낙찰자의 인수 위험이 자동으로 없어진다고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 승부처

실제 확인되는 임차인은 박종선 1명입니다. 이 임차인은 대항력이 있고 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되어 있지만, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 독립된 임차권이나 점유자의 권리가 있다면 이 확약으로 자동 소멸하지 않으므로 별도 확인이 필요합니다. 입찰 전 확약서 원본, 제출 주체의 권리관계, 최종 매각물건명세서와 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 2건을 보라

더테라스104동의 동일 면적 56.26㎡ 실거래는 확인된 5건 기준 전체 평균이 255,000,000원입니다. 하지만 2021~2022년의 높은 가격이 포함되어 있으므로, 실제 가격 판단에서는 2026년 5월의 최근 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 타당합니다.

현재 최저가 188,000,000원은 최근 실거래 평균 230,000,000원보다 42,000,000원 낮으며, 최근 시세의 81.7%에 해당합니다. 확약을 적용해 임차권 인수액을 0원으로 본다면 가격 차이가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

예상배당에서는 임차보증금에 100,432,000원의 부족분이 발생합니다. 하지만 이 금액은 확약 적용 시 매수인이 실제로 인수하는 금액이 아닙니다. 별도로 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 304,332,039원은 위 배당 시뮬레이션상 배당액이 0원으로 표시됩니다. 이는 배당 순위 및 신고 채권에 관한 추정 결과일 뿐, 신청채권액을 매수인이 떠안는다는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금 사이의 대위·구상 관계 역시 별도 원본 확인 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 다르다

아래 표의 미배당 보증금은 일반적인 대항력 인수형에서 발생할 수 있는 확약 미적용 기준의 계산상 금액입니다. 본건에서는 확약에 따라 해당 보증금의 실질 인수를 0원으로 봅니다.

확약 적용 실질취득은 낙찰가와 해당 임차권 인수액만을 합산한 값으로, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용을 제외합니다. 표의 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 일정이나 최저가가 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·소규모 점포가 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 2층으로, 다세대주택(방 3·욕실 2·거실·주방/식당)으로 이용 중입니다. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 확인되었습니다.
• 도로·토지. 동측 및 남측 약 6m 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지이며, 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)입니다.
• 규제. 운정초등학교 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있으며 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 확인됩니다. 실제 적용 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 소형 다세대주택으로, 최근 동일 면적 거래 표본이 2건에 그칩니다. 대단지 아파트보다 거래가격과 매수 수요를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 정확한 문구, 제출인, 적용 임차권, 임차권등기 말소 동의 내용과 최종 매각조건을 대조하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 거주자, 인도 가능 시점 및 명도 절차를 확인하세요.
• 배당순위·세금. 국민건강보험공단 압류와 파주시 압류의 체납채권 및 당해세·우선배당 여부를 확인하세요. 등기 말소와 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.
• 시세 재검증. 최근 230,000,000원 거래는 1층 2건입니다. 본건 2층의 상태·향·수리 수준을 감안해 현장 매도 호가와 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
• 토지 및 관리비. 토지이용계획의 허가·제한 사항과 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서의 최신본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 2.85억을 떠안는 경매”로 오해하지 말 것

이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 박종선의 보증금은 285,000,000원이고 신건 최저가는 188,000,000원입니다. 원래라면 배당 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 2026.05.21. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차권에 대한 실질 인수 위험은 해소되는 구조입니다.

따라서 가격 비교 기준은 확약 미적용 취득 부담이 아니라 확약 적용 실질취득가 188,000,000원입니다. 최근 실거래 평균 230,000,000원보다 낮다는 점은 분명하지만, 최근 시세가 15.3% 하락한 흐름과 소형 다세대주택의 낮은 거래 표본, 경매 평균 유찰 1.6회 및 매각률 33.33%를 함께 고려해야 합니다.

결론은 “확약 확인 후 조건부 검토”입니다. 확약서가 최종 매각조건에 유효하게 반영되었는지 확인하면 권리상 부담은 상당 부분 해소되지만, 최근 시세 하락과 환금성 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 보증금의 명목상 규모보다 확약의 효력, 실제 점유 상태, 최근 시세 기준의 안전마진이 입찰 판단의 핵심입니다.