서울남부지방법원 2025타경11359. 서울 강서구 화곡동 358-2에 있는 지하 1층·지상 3층의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건축물대장상 지하층은 창고, 1층은 일반음식점, 2·3층은 사무소 용도입니다. 토지면적은 132.2㎡, 건물 사용승인일은 1990.09.21입니다.

등기부에는 근저당권과 여러 가압류·압류가 얽혀 있습니다. 하지만 이 물건을 판단할 때 더 중요한 것은 선순위 전입 임차인입니다. 구나현은 말소기준권리 설정일보다 먼저 전입했고 보증금 25,000,000원이 확인됩니다. 예상배당상 해당 임차인에게 배당되는 금액은 0원이므로 그 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.

따라서 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 또한 경매 채권자가 3,210,781,358원의 채권을 주장하는 반면 현재 회차의 예상 채권자 배당액은 1,506,249,833원에 불과합니다. 미배당 채권과 매수인 인수권리를 명확하게 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

말소기준권리는 2021.05.31 영광군수산업협동조합 명의의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 900,000,000원으로 설정되었으며 공동담보에는 화곡동 358-2 토지가 포함되어 있습니다.

이후의 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 보증금 반환 부담이 없어지는 것은 다릅니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 3명 중 구나현이 핵심

소유자 이건우를 제외하면 실제 임차인으로 신고된 대상은 3명입니다. 이건우는 등기부상 소유자·채무자와 이름이 동일해 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 함께 봐야 하며, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 계약관계는 추가 검증이 필요합니다.

주식회사 에이플랜·양재원은 보증금 100,000,000원이 기재되어 있지만 전입일이 2024.11.26으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 선순위 보증금 인수 대상에는 포함되지 않습니다. 다만 법인과 개인의 계약 당사자 관계, 실제 점유 및 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,523,888,720원 가정)

현재 신건 가격을 기준으로 집행비용을 먼저 공제하고 채권자들에게 배당하는 시나리오입니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당표에서 채권별 순위·인정액·배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상배당 총액은 1,523,888,720원입니다. 이 중 집행비용 17,638,887원, 채권자 배당 1,506,249,833원입니다. 구나현 보증금 25,000,000원은 배당대금에 포함되지 않는 별도 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 미반영되었습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 외 인수액도 계산해야 한다

시나리오상 유찰이 진행되면 낙찰가와 실질취득금액은 모두 낮아집니다. 이 사건은 보증금 25,000,000원이 각 회차의 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현 가정에서는 낙찰가에 인수보증금을 더하는 구조입니다.

다만 회차별 가격이 낮아진다고 해서 해당 금액이 곧바로 적정 매수가격이 되는 것은 아닙니다. 해당 부동산은 일반 아파트가 아니라 음식점·사무소 용도의 근린생활시설이며, 토지 가치, 임대수익, 건물 노후도, 실제 이용 가능성에 따라 가격 판단이 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1990.09.21 사용승인된 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 철근콘크리트·연와조 구조이며, 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비가 있습니다. 오래된 건물인 만큼 실제 유지보수 상태 확인이 중요합니다.
• 이용상태. 지하층은 창고, 1층은 일반음식점, 2·3층은 사무소입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 업종별 임대수요, 용도 적법성, 점유관계 등을 함께 검토해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 132.2㎡, 평지·세로장방형으로 중로 한 면에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있어 적용 대상과 기간 확인이 필요합니다.
• 건축물 현황. 건축물대장상 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함 매각이므로 실제 건물 현황과 매각 범위를 따로 검토해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 동일한 조건의 비교거래를 확보하기가 쉽지 않고, 임대수익과 매수자의 활용 목적에 따라 가치가 달라집니다. 현재 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구나현 보증금. 보증금 25,000,000원과 월세 800,000원의 임대차계약, 확정일자, 점유 부분, 계약 존속 여부를 확인해야 합니다. 예상배당 0원에 따른 보증금 인수 부담을 입찰가에 반영하세요.
• 최고운 배당요구. 2025.10.29 배당요구 사실을 기준으로 보증금, 확정일자, 배당요구의 적법성 및 실제 배당 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 에이플랜·양재원. 주식회사와 개인의 계약관계, 보증금 100,000,000원의 성격, 실제 점유 부분과 명도 상대방을 확인하세요.
• 소유자 이건우. 소유자와 같은 명칭으로 신고된 점유자의 실제 신분 및 권원, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·질권. 공감에셋대부주식회사로의 채권 이전과 안양저축은행의 질권 설정을 반영한 최신 등기 및 채권 신고내역을 확인하세요.
• 압류·추징보전. 서초구, 국민건강보험공단의 압류와 국가 명의 추징보전 등기의 처리, 조세채권 및 배당 순위를 검토하세요.
• 매각 범위. 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물의 포함 범위, 현장 실측 및 실제 이용현황을 매각물건명세서·감정평가서와 대조하세요.
• 용도 및 규제. 음식점·사무소 용도의 적법성, 건축물대장, 토지이용계획, 토지거래허가 적용 여부를 확인하세요.
• 임대수익·가격. 최근 유사 매매사례, 현재 임대료, 공실, 유지보수비용 등을 통해 실질취득금액의 적정성을 판단하세요.
• 미납금·명도. 공과금·관리비·임대차보증금 정산과 각 점유자별 인도 가능성 및 추가 비용을 확인하세요.
• 최신 원본 서류. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “소멸하는 채권은 많지만, 인수해야 할 보증금은 별개다”

이 사건은 근저당권을 비롯한 후순위 등기권리가 다수 존재하지만, 말소기준일을 기준으로 한 등기상 권리의 정리는 비교적 명확합니다. 문제는 2008년 전입한 구나현의 대항력과 보증금 25,000,000원입니다.

현재 최저매각가인 1,523,888,720원만 보고 응찰하면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다. 인수보증금을 포함한 예상 실질취득금액은 1,548,888,720원입니다. 또한 실제 임차인 3명의 권리 및 점유관계, 소유자와 동일 명칭으로 신고된 점유자의 성격, 제시외 건물의 범위를 정리해야 합니다.

가장 중요한 판단은 이 실질취득금액이 상가·사무소 및 토지의 실제 가치에 비해 적정한가입니다. 현재는 최근 유사 거래에 근거한 가격 우위가 확인되지 않습니다. 신건 가격에서 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 후순위 권리의 대량 소멸만으로 안전한 투자라고 볼 수도 없습니다.

결론적으로 권리 구조는 분석 가능하지만, 선순위 임차인 인수·점유관계· 가격 검증이 남아 있는 신중 접근 대상입니다. 입찰 여부는 보증금 인수와 실제 임대차·건물 현황을 검증하고, 이를 반영한 적정 매수가격을 산출한 뒤 판단해야 합니다.