의정부지방법원 2025타경63462. 파주시 문산읍 당동리 889-1 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 경량철골구조 피브이시씨패널강화유리지붕 2층 근린생활시설입니다. 1층은 근린생활시설인 노유자시설, 2층은 근린생활시설 공실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사퍼스트섬유이며, 2019.05.22 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,416,000,000원이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 경기신용보증재단·신용보증기금·농협은행주식회사의 가압류가 이어졌고, 현재 경매개시결정 역시 후순위입니다. 제공된 권리관계상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 박승자는 1층 노인복지시설을 점유하고 있으나 전입일이 2021.08.31로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63462 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 889-1 · 경기도 파주시 문산읍 당동2로 11-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설(노유자시설) · 2층 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 피브이시씨패널강화유리지붕 2층 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트섬유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,665,819,000원 / 1,665,819,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,416,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 12번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,416,000,000원이며 채무자는 주식회사퍼스트섬유입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 153,000,000원, 신용보증기금 가압류 228,922,649원·255,000,000원, 농협은행주식회사 가압류 162,783,805원과 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 점유는 있으나 대항력 없음
| 점유자 / 부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승자 · 1층 | 노인복지시설 | 2021.08.31 | 10,000,000원 | 6,050,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박승자의 전입일 2021.08.31은 말소기준 2019.05.22보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권까지 단정할 수는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘신건이 싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,665,819,000원으로 동일한 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 1,665,819,000원입니다. 다만 이 물건은 동일 용도·입지의 최근 실거래 가격과 비교할 근거가 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,665,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,058,190원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,416,000,000원 | 1,416,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,000,000원 | 153,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 228,922,649원 | 77,760,810원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 162,783,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,215,706,454원 중 1,646,760,810원이 배당되고, 568,945,644원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 자유초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·상업용건물·오피스텔·아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설인 노유자시설, 2층은 근린생활시설 공실로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 경량철골구조 피브이시씨패널강화유리지붕 2층 건물이며 급·배수설비, 위생설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·소로1류 접합·가축사육제한구역·지방산업단지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 용도와 입지의 실제 매매가·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 박승자는 대항력이 없지만 실제 점유 중이므로 명도 가능 시점과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 박승자의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당요구와 관련 서류를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 구조물. 본건 소재 제시외 구조물 등은 철거 및 이동이 용이해 감정 및 매각에서 제외된 것으로 명시되어 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.22 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박승자 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 신건 최저가는 1,665,819,000원이고 실질취득도 같은 금액이지만, 최근 실거래 시세와 직접 비교할 기준이 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 사건은 현장 가치·용도·임대수익과 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
