서울남부지방법원 2025타경13164. 서울 강서구 화곡동 화성빌라의 지층 비02호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가 모두 118,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이재홍이며, 2018년 소유권을 취득한 이후 지방자치단체 및 국가의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

특히 등기된 임차권의 임대차계약일은 2018.01.10, 전입신고일과 점유개시일은 2018.02.05입니다. 말소기준으로 제시된 서울특별시 강서구의 압류일 2020.04.08보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 대항할 수 있는 임차권의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 등기상 후순위라는 이유만으로 임차보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

제시된 말소기준권리는 2020.04.08 서울특별시 강서구 압류입니다. 그 이후 등기된 가압류, 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 및 영등포농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,500만원의 실질 부담

등기부에는 서울주택도시공사와 이성규의 보증금 부담분이 각각 42,500,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 임차권등기에 기재된 총 보증금 85,000,000원의 구성으로, 각각 별개의 85,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 권리분석상 실제 임대차 관계 1건으로 계산합니다.

전입·점유개시가 말소기준권리보다 앞서고, 명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있습니다. 다만 확정일자가 있다는 사실과 실제 배당에서 우선변제권이 인정되어 얼마가 지급되는지는 구별해야 합니다. 제시된 배당 시뮬레이션은 임차권에 우선배당을 배정하지 않았으므로, 전액 인수를 보수적인 판단 기준으로 삼습니다.

③ 실질취득 비용 — 최저가만 비교하면 안 된다

신건 최저가 118,000,000원에 예상 인수보증금 85,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 203,000,000원입니다. 즉 표면적인 매각가격과 실제 경제적 부담 사이에 큰 차이가 있습니다.

실질취득 부담은 매각가와 예상 인수보증금의 단순 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰 또는 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 2.03억의 적정성 검증 필요

화성빌라(56-258)는 9세대 규모이며, 2001.11.08 준공된 건물입니다. 해당 주택은 지층 비02호에 위치합니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 실질취득 부담 203,000,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

등기부상 과거 거래금액은 조용문 소유권 취득 당시 140,000,000원(2008년), 이재홍 소유권 취득 당시 110,000,000원(2018년)입니다. 이 금액들은 과거 해당 물건의 거래 이력일 뿐, 현재 시세를 대신하는 비교 기준으로 사용하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

예상배당액은 제시된 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,452,000원을 공제한 115,548,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배분되고, 신청채권자 이성규에게는 배당이 없는 구조입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수보증금은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 지층 비02호입니다. 외벽은 드라이비트마감 등이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 노폭 약 4m 포장도로를 통해 출입합니다. 토지는 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역의 지정 내용 및 적용 대상을 거래 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
• 환금성. 9세대 규모의 다세대주택이고 대상 호수는 지층입니다. 매수 수요와 매도가격은 지층의 채광·습기·환기·실내 상태 등에 영향을 받을 수 있어 현장조사와 유사 거래사례 비교가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 5번 임차권의 대항력, 보증금 구성, 배당요구 내용 및 미변제 잔액을 매각물건명세서 원본과 대조하세요. 전액 인수를 기본 위험 시나리오로 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 신건 118,000,000원만 입찰원가로 보지 말고 인수보증금 85,000,000원을 포함한 203,000,000원에 부대비용을 더해 총 취득원가를 계산하세요.
• 공동 임차권 구조. 서울주택도시공사와 이성규의 보증금 지분 및 반환채무의 귀속, 실제 권리 행사 주체를 확인하세요. 동일 보증금의 이중계산도 피해야 합니다.
• 세금 압류와 배당. 국세·지방세의 체납내역, 당해세 및 법정기일을 확인하고 실제 배당순위가 예상배당표와 달라지는 경우를 검토하세요.
• 지층 현장 확인. 누수·결로·침수 흔적, 채광·환기, 방수상태 및 내부 수리 필요 여부를 직접 확인하세요.
• 시세 검증. 주변 유사 지층 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 비교하되, 최저가가 아닌 인수액 포함 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유관계 및 인도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.18억에 낙찰받아도 1.18억짜리 투자는 아니다”

이 사건의 핵심은 표면 최저가와 실질취득 부담의 차이입니다. 압류와 가압류는 매각으로 소멸할 수 있지만, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권은 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서가 임차권의 미변제 보증금 인수를 명시하고 있다는 점이 특히 중요합니다.

제시된 배당 가정대로라면 신건에 낙찰받을 경우 118,000,000원 + 85,000,000원 = 203,000,000원의 실질취득 부담이 발생합니다. 2회 유찰을 가정해도 160,520,000원입니다. 지층 다세대주택으로서 현재 시세 비교자료가 충분하지 않고, 임차권 및 세금 압류에 따른 배당 변동성까지 존재합니다.

권리 인수위험이 명확하고 가격 적정성은 검증되지 않은 물건입니다. 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 임차보증금 인수 범위의 최종 확인, 실제 점유관계 조사, 유사 지층 거래사례 확보를 우선하는 것이 타당합니다. 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 안전한 투자나 저가 매수가 되는 것은 아닙니다.