✅ 인수 0원 · ⚠️ 시세 미검증 · 🏢 지식산업센터 관련 용도 · 🔍 임대관계 미상 · 📉 미배당 148,750,000원

의정부지방법원 2025타경65316. 경기도 고양시 덕양구 향동동에 있는 현대테라타워디엠씨 5층 비-524호입니다. 소유자는 성기홍이며, 2024년 4월 19일 소유권이전과 함께 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 184,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금의 185,000,000원 가압류가 등기되고, 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다.

근저당권을 비롯한 담보권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 소멸하는 권리가 많다는 사실과 매입가격이 적정하다는 사실은 별개입니다. 특히 지식산업센터 관련 시설은 실제 개별 호실의 용도, 임대차, 관리비, 이용 가능성 및 매매 수요를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준

권리분석의 중심은 2024.04.19 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 184,800,000원이며 말소기준권리로 분석됩니다. 그 이후 등기된 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

앞서 설정된 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소 처리됐으며, 현재 소유자는 성기홍입니다. 말소기준 근저당권 역시 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 가격 비교 — 감정가 225,000,000원의 적정성

현재 감정가와 최저매각가는 모두 225,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가격 자체가 입찰가격의 출발점입니다.

그러나 이 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시장에서 형성된 매매가격보다 높은지 낮은지 현재로서는 판단하기 어렵습니다.

유찰 시나리오의 180,000,000원과 144,000,000원은 감정가를 기준으로 계산된 가격입니다. 시장가격이 아니라는 점을 구분해야 합니다. 감정가에서 상당 부분 낮아지더라도 실제 거래가격보다 저렴하다는 보장은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

배당금은 집행비용 및 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 배당순위·채권잔액 및 당해세 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예상 채권 미배당액은 148,750,000원이나, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

예상 미배당액은 신건 148,750,000원에서 1회 유찰 시 193,120,000원, 2회 유찰 시 228,616,000원으로 증가합니다. 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인의 채무가 증가한다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공장(지식산업센터), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 건물 부지는 4면이 포장도로에 접해 차량 진출입이 원활한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 호실입니다. 외벽은 커튼월 마감 등이 적용됐으며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
• 토지 및 용도. 인접지와 높이가 대체로 평탄한 부정형 토지이며 지식산업센터 관련 공장, 근린생활시설, 문화및집회시설 건부지로 이용됩니다.
• 도시계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 비행안전구역과 군사시설 제한보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 시설 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 시설 상태와 사용 가능 용도는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 유사한 용도의 호실 거래·임대 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가 수준에서의 매도 가능성과 회수기간은 판단을 보류하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공부상 개별 용도 확인. 건물 전체에는 공장·근린생활시설·문화및집회시설 용도가 혼재합니다. 비-524호 자체의 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 업종을 반드시 구분해 확인해야 합니다.
• 가격 기준 확보. 동일 건물 및 유사 호실의 최근 실거래가격, 호가, 실제 임대료와 공실 사례를 비교해 감정가 225,000,000원의 타당성을 검토해야 합니다.
• 임대차 및 점유 조사. 임대관계가 미상으로 평가되어 있습니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 등기권리 재확인. 2024년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정의 말소 여부를 확인하고, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재를 최신 원본과 대조해야 합니다.
• 관리비 및 시설비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 시설 유지비와 각종 관리규약을 확인해야 합니다.
• 이용 규제. 지식산업센터 관련 입주자격과 업종 제한, 용도별 이용 가능성 및 행정적 규제 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 180,000,000원 및 144,000,000원은 가정 가격입니다. 유찰 이후에도 시장 시세와 총취득비용을 다시 비교해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격 검증은 필수”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 자체는 비교적 단순합니다.

하지만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터 관련 복합용도 건물의 개별 호실입니다. 임대관계가 미상이고, 실제 거래가격과 가격 추세도 확인되지 않았습니다. 현재 감정가 225,000,000원이 적정한 매입가격인지 판단할 핵심 근거가 부족합니다.

더구나 예상 채권 미배당이 148,750,000원에 이르는 구조로 채권 회수에도 부족액이 발생합니다. 물론 이는 매수인이 부담할 인수채무는 아닙니다. 권리 소멸과 별개로 실제 이용·점유 및 매매 수요를 확인해야 한다는 점이 더 중요합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하나 가격·임대차·환금성은 보류입니다. 신건에 곧바로 응찰하기보다 개별 호실의 공부상 용도, 실제 점유와 임대차, 유사 호실 실거래를 확인한 뒤 입찰가격의 적정성을 결정하는 접근이 타당합니다.