🛡️ 실제 임차인 0명 🏷️ 최저가 109,000,000원 ⚠️ 인수위험 23,326,000원 📊 비교평균 110,666,666원
서울남부지방법원 2025타경14155. 대림동 유탑유블레스 제2층 제207호로, 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자는 김영숙이며 2020.09.29. 거래가 116,100,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 지완의 근저당권으로 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 임대차계약일은 2022.07.02., 확정일자는 2022.07.29., 점유개시는 2022.09.02., 주민등록일자는 2022.09.05.로 모두 2023.03.02. 근저당보다 앞섭니다. 임차보증금은 130,000,000원이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당모형에서는 집행비용을 제외한 106,674,000원이 임차보증금에 배당되고 23,326,000원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제2층 제207호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 업무시설(오피스텔) · 전용 18.89㎡ · 지하2층 지상10층 중 2층 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 116,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사이며, 보증금 130,000,000원, 건물전부를 범위로 2024.11.18. 임차권등기가 됐습니다. 이 신고는 보증기관 관련 신고로 분류되어 있어 실제 임차인 수는 0명으로 보는 것이 맞습니다. 다만 전입·확정일자·점유가 말소기준권리보다 앞서므로, 권리 자체는 대항력과 우선변제권을 갖는 형태입니다.
| 구분 | 명의 | 보증금 | 핵심 권리 |
|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 · 임차권등기 |
② 시세 비교 — 최저가만 보면 98.5%, 인수위험을 넣으면 얘기가 달라진다
전용 18.89㎡ 및 인접 면적의 비교표본은 3건이며, 2022.05.~2022.09. 거래입니다. 평균 110,666,666원, 최저 110,000,000원, 최고 112,000,000원입니다. 신건 최저가 109,000,000원은 평균의 98.5% 수준으로 차이는 크지 않습니다. 게다가 비교거래 시점이 2022년으로 현재 매각기일과 간격이 있어 가격 판단에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 18.89㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2022.08 | 20.1㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 20.1㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 110,666,666원 |
여기서 가장 중요한 것은 대항력 인수형의 계산법입니다. 확약이 한국토지주택공사 권리까지 해소하는 것이 확인되지 않는다면, 낙찰가가 109,000,000원으로 내려가 있어도 부족한 보증금이 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 단순히 109,000,000원이 아닙니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어나 실질취득이 보증금 130,000,000원 수준에 고정됩니다. 비교평균 110,666,666원보다 높기 때문에 ‘신건이 시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 130,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 133,205,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 매수인 인수액은 23,326,000원입니다. 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 해당 임차권에 그대로 적용되는 것이 확인되면 그 인수액은 실질적으로 0원이 될 수 있으나, 확약 주체와 등기상 임차권자가 다른 점은 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 전용면적은 18.89㎡이며 사용승인일은 2012.06.26.입니다.
- 입지. 영림초등학교 서측 인근으로 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 5,065,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 148세대이며 비교 실거래는 3건입니다. 이 집합건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 명의 임차권까지 실제로 해소하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 확약 적용이 확인되지 않으면 최저가 109,000,000원이 아니라 보증금 130,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 44,769,600원, 2회 유찰 시 61,895,680원으로 늘어나므로 유찰 자체가 총취득원가를 크게 낮추지 않을 수 있습니다.
- 시세표본의 시점. 비교거래 3건은 2022.05.~2022.09. 거래입니다. 매각기일 2026.10.21.과 시차가 있어 최근 가격으로 단정하기 어렵습니다.
- 오피스텔 환금성. 전용 18.89㎡의 소형 업무시설이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%이므로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — 확약의 ‘이름’이 맞는지 확인하기 전엔 싸다고 보면 안 된다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 109,000,000원이 비교 실거래 평균 110,666,666원의 98.5%여서 가격이 비슷하거나 약간 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 있고, 현재 회차 배당모형상 23,326,000원이 미배당됩니다. 이 잔액이 매수인에게 남는다면 실질취득은 보증금 수준으로 고정되어 비교시세보다 높아집니다.
특별매각조건에는 서울보증보험 주식회사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 권리 위험을 해소할 장치가 존재합니다. 다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 확약 주체와 권리자가 서로 다른 상태인 만큼, 원문에서 권리승계 관계와 말소조건의 효력이 한국토지주택공사 명의 임차권까지 미치는지가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다. 여기에 평균 6.0회 유찰·매각률 0.0%의 환금성 지표까지 겹칩니다. 확약 확인 전에는 권리·가격 모두 보수적으로 접근하는 물건입니다.
