의정부지방법원 2026타경60203. 고양시 일산서구 일산동 미주아파트 2동 1층 104호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 1층에 위치한 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 57.5㎡입니다.

소유자 송경섭은 2018년 3월 거래가 130,000,000원에 이 아파트를 취득했습니다. 이후 2024년 4월 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 77,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 기존 근저당권과 압류는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 근저당권 이후 농협은행 가압류 및 국세 관련 압류가 설정됐습니다. 이들 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세 압류의 실제 배당 순위 및 납부할 세액은 등기 순서만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

현재 권리분석의 출발점은 2024.04.05. 을구 12번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 77,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다.

이보다 앞서 설정됐던 우리은행·송미옥 근저당권은 2024년 3월 이미 말소됐습니다. 과거 가압류 및 압류도 등기부상 말소 처리돼 현재 경매에서 별도의 선순위 인수권리로 남아 있지 않습니다.

말소기준 이후의 농협은행 가압류 26,437,119원, 고양세무서장 관련 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따라 등기가 말소될 예정입니다.

② 시세 비교 — 1.67억은 최근 거래 수준보다 높다

시세는 같은 단지 미주(19-8)의 전용 57.5㎡ 실거래를 기준으로 살펴봅니다. 전체 9건 평균은 152,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.

가장 최근 거래는 2026년 7월 2층 138,500,000원이고, 2025년 10월 거래는 145,000,000원입니다. 두 거래의 평균인 141,750,000원과 비교하면 신건 최저가 167,000,000원은 25,250,000원 더 높습니다.

최신 거래가 138,500,000원과 비교하면 차이는 28,500,000원입니다. 특히 최신 거래가 해당 물건보다 높은 2층에서 체결됐다는 점도 고려해야 합니다. 다만 실제 호별 향·수리 상태에 따른 가격 차이는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

현재 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 채권 배당은 추정치이며, 국세 압류 관련 세액 및 우선순위는 반영되지 않았습니다.

근저당 배당은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액 77,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 배당에서는 국세, 집행비용, 배당요구, 채권 원리금 및 조세 우선순위 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 소유자 잔여금 60,424,881원은 확정 배당액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 검토 가능

현재 최저가는 감정가와 같은 167,000,000원입니다. 향후 유찰을 가정하면 다음과 같은 가격 시나리오를 검토할 수 있습니다. 실제 다음 최저매각가는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.

채권 미배당은 제시된 근저당·가압류 채권 기준의 시뮬레이션이며, 국세 및 추가 배당채권은 별도입니다. 채권자의 미배당 발생 여부와 매수인의 인수 의무는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 현산중학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 특성. 1989년 준공된 지상 5층 규모의 아파트로, 해당 호실은 1층입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 노후화, 누수, 수리 필요성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 단지 규모. 75세대의 소규모 단지입니다. 대규모 단지보다 실거래 표본이 적어 매물별 가격 차이와 환금성 위험을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 현산중학교 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 일부 도로계획에 저촉됩니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다. 입찰자의 자격 및 취득 방식에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 1㎡당 1,881,000원입니다. 이를 해당 호실의 대지권 가격이나 적정 낙찰가로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 건축물 관련 사항. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 152,500,000원보다 최근 12개월 평균 141,750,000원과 최신 거래 138,500,000원을 중심으로 입찰가를 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.9%입니다. 과거 최고가 188,000,000원에 근거해 신건 가격을 정당화하지 마세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 전입세대 확인, 현황조사 원문 및 현장 점유 상태를 반드시 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 고양세무서장 관련 압류의 실제 세액과 법정기일, 배당 관계를 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
• 건물 노후화. 1989년 준공 아파트인 만큼 누수·배관·전기설비·난방설비·외벽 상태와 수리비를 점검하세요.
• 1층 특성. 채광·사생활 보호·보안·습기·소음 등 저층 특성이 거래가격에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 체납관리비가 있을 경우 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리주체에 체납 내역을 확인하세요.
• 유찰 시 재검토. 1회 유찰 가정 가격 133,600,000원과 2회 유찰 가정 가격 106,880,000원을 참고하되, 실제 매각공고와 당시 시세를 다시 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

이 물건은 권리와 가격에 대한 판단이 분명하게 갈립니다. 말소기준인 한국스탠다드차타드은행 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 명시된 인수권리도 없습니다. 등기상 권리 구조 자체는 비교적 안전한 편입니다.

그러나 매각가는 별개의 이야기입니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 141,750,000원보다 높고, 최신 거래 138,500,000원과도 상당한 차이가 납니다. 최근 가격 흐름은 -8.9%의 하락 추세입니다.

여기에 1989년 준공된 75세대 소규모 아파트, 1층 위치, 내부 미확인, 임대관계 미상이라는 요소까지 고려하면 감정가 그대로 낙찰받을 이유는 충분하지 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 가격 조정 후 재검토입니다. 1회 유찰 가정 가격인 133,600,000원은 최근 평균보다 낮지만, 그때에도 내부 수리비·점유 위험·실거래 추세를 다시 반영해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수액이 아니라 하락하는 시장에서 적정 가격을 얼마로 정하느냐입니다.