의정부지방법원 2026타경60323. 경기도 고양시 일산동구 식사동 몽펠리에 903동 지하 1층 비02호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최초 최저매각가는 모두 242,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 양선영으로, 2024년 9월 19일 매매계약을 통해 거래가액 240,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다.

같은 소유권이전 등기일에 최나림 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 289,800,000원이고, 채무자는 양선영입니다. 이후 최나림이 임의경매를 신청해 2026년 2월 6일 경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부에 남아 있는 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 앞선 군포신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다.

여기까지는 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 하지만 가격 측면에서는 평가가 달라집니다. 과거 거래 평균 276,500,000원과 비교하면 감정가가 낮아 보이지만, 그 평균에는 2021년의 313,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 보다 최근인 2024년 9월 거래는 240,000,000원으로, 신건 최저가가 오히려 이 거래가격을 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 하나가 중심인 구조

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2024년 9월 20일입니다. 이날 등기된 최나림의 근저당권이 말소기준권리입니다. 앞선 군포신용협동조합 근저당권은 2017년 11월 6일 이미 말소됐고, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 점유 확인은 필요

신고된 실제 임차인 0명. 현재 확인되는 임차인 신고와 배당요구 내역은 없고, 명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다.

대항력은 실제 점유 및 주민등록 시점 등을 확인해야 판단할 수 있습니다. 임대관계가 미상인 상태이므로 신고 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 직접 거주를 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 87.5%라는 착시

몽펠리에 903동의 확인된 매매거래는 2건입니다. 2021년 7월에는 전용 64.68㎡의 지상 1층 물건이 313,000,000원에 거래됐고, 2024년 9월에는 전용 68.92㎡의 지하 1층 물건이 240,000,000원에 거래됐습니다. 후자의 면적과 층은 이번 경매대상과 일치하며, 현재 소유자의 취득 등기 거래가액과도 같습니다.

전체 거래 평균은 276,500,000원이고, 최저가의 전체 평균 대비 비율은 87.5%입니다. 이 수치만 보면 감정가보다 높은 시세가 형성된 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 전체 평균에는 거래 시점과 면적, 층이 다른 2021년의 고가 거래가 섞여 있습니다.

반면 가장 최근 확인되는 2024년 9월 거래가격은 240,000,000원입니다. 신건 최저가 242,000,000원은 이 가격보다 2,000,000원 높고, 100.8% 수준입니다. 분석상 최근 거래 비교기준 평균도 240,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -23.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

매각대금을 감정가와 동일한 242,000,000원으로 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당권자 최나림에게 배당됩니다. 채권최고액 기준으로도 전액 배당은 불가능한 구조입니다.

집행비용 4,188,000원은 추정치입니다. 실제 배당액은 집행비용, 확정 채권액, 당해세, 최우선변제 등에 따라 변동할 수 있습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 확정 잔존채무액과 다르며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당부족은 커져도 인수액은 0원

현재 회차에서 근저당권 채권최고액 289,800,000원을 전액 충당할 수 없으며, 1회 또는 2회 유찰로 매각가격이 내려가면 배당부족액은 더 커집니다. 다만 이는 근저당권자의 배당 회수 문제이고, 현재 확인된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 식사동 행정복지센터 북서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 2017년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택으로 소화전, 난방, 승강기, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 지하층. 대상 물건은 지하 1층 비02호입니다. 지상층과 달리 채광·환기·습기·배수·침수 위험을 현장에서 확인해야 하고, 매도 및 임대 시 수요층도 별도로 검토할 필요가 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 4m 폭의 도로에 접하고, 대지는 인접 도로 및 토지 대비 대체로 완경사의 부정형입니다.
• 토지이용. 계획관리지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 확인됩니다. 해당 허가구역은 외국인 등 대상 및 지정 용도 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,264,000원으로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래는 2건입니다. 지하층이라는 특성과 거래 표본 부족을 고려할 때 아파트 대단지처럼 가격과 매도기간을 예측하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 3번 최나림 근저당권(2024.09.20)이 말소기준이며, 종전 군포신용협동조합 근저당권이 이미 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인합니다.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·확정일자·현황조사·실제 점유자를 대조해 대항력 및 명도 문제를 확인합니다.
• 지하층 현장점검. 실제 출입구, 지표면과의 높이, 창호, 채광, 결로, 누수, 배수 및 침수 흔적을 확인합니다.
• 현재 시세 재검증. 2024년 9월 동일 층·면적 거래가격 240,000,000원과 2021년 거래 평균만으로 현재 가치를 확정하지 않습니다. 최근 매매·임대 호가와 실제 거래 가능 가격을 확인합니다.
• 입찰가격 검토. 신건 최저가 242,000,000원은 최신 확인 거래보다 높습니다. 전체 평균 대비 87.5%라는 수치만으로 응찰가를 산정하지 않습니다.
• 규제 확인. 계획관리지역, 상대보호구역 및 토지거래허가구역의 지정 사항과 실제 취득자에게 적용되는 제한을 관할기관에 확인합니다.
• 체납·명도비용. 관리비 중 승계 가능 항목, 점유자 인도비용, 수리비, 취득 부대비용을 별도 검토합니다.
• 배당표 이해. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 매수인의 인수채무가 아닙니다. 다만 확정 채권액, 세금, 집행비용에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
• 매각 원본 확인. 2026년 10월 21일 매각 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 매각조건을 직접 대조합니다.

맺으며 — “권리의 단순함이 가격의 안전을 보장하지 않는다”

이 물건의 장점은 등기상 권리관계가 복잡하지 않다는 것입니다. 2024년 9월 20일 최나림의 근저당권이 말소기준이고, 종전 근저당권은 이미 말소됐습니다. 명세서상 인수권리도 없어 현재 산정되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단에서 더 중요한 것은 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 242,000,000원은 2024년 9월 동일 지하층·면적 거래가 240,000,000원보다 높습니다. 전체 평균이 높은 것은 과거 지상층 고가 거래의 영향이며, 가격 추세는 -23.3%로 하락 방향입니다.

여기에 지하 1층, 9세대 소규모 다세대주택, 적은 거래 표본, 임대관계 미상이라는 조건까지 겹칩니다. 이는 말소기준 근저당권만 확인하고 입찰하기보다는, 실제 점유와 건물 상태, 현행 매매수요를 함께 검증해야 한다는 의미입니다.

최종 판단은 신건 입찰 보류에 가까운 신중 검토형입니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 현재 가격에 확인 가능한 할인 매력이 없으며 하락 추세와 지하층 환금성 부담이 존재합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 매력 부족, 입찰은 현장·시세 검증이 우선입니다.