서울남부지방법원 2026타경84. 서울 강서구 화곡동 그랜드아이파크 12층 아파트가 경매로 나왔습니다. 등기부상 소유자는 이재옥으로, 2015년 9월 2일 거래가액 637,032,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회 명의로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 동일 금융기관의 추가 근저당권, 웰컴저축은행의 근저당권, 카드사와 은행의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 경매신청 채권자는 최초 근저당권자의 승계인인 수협은행이며, 사건 청구금액은 1,399,883,904원입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리의 구조는 비교적 명확하지만, 채권 청구액과 배당 추정액의 차이가 크고 실제 점유자의 계약관계도 추가 확인 대상입니다.
무엇보다 최저가가 최근 실거래 가격보다 높습니다. 이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 1,250,000,000원인데, 최근 12개월 거래 평균 및 최신 거래금액은 1,000,000,000원입니다. 두 금액은 비교 대상 면적이 완전히 일치하지 않는다는 한계가 있지만, 현재 자료만으로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경84 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1095 그랜드아이파크 제12층 제102-1202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로 347 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 전용면적 149.32㎡ · 지상 18층 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2010.06.30 |
| 단지 규모 | 그랜드아이파크 · 120세대 |
| 소유자 | 이재옥 · 단독소유 · 2015.09.02 소유권이전 · 거래가액 637,032,000원 |
| 감정가 | 1,250,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,250,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 신청채권자 | 수협은행 (수산업협동조합중앙회의 승계인) |
| 사건 청구금액 | 1,399,883,904원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.02 수산업협동조합중앙회 근저당권 (채권최고액 360,000,000원) |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당권
말소기준권리는 2015.09.02 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 동일 기관이 2016.07.12 설정한 추가 근저당권, 2025.07.09 웰컴저축은행 근저당권, 2026년의 경매개시결정과 가압류는 모두 이보다 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
2024.03.05 의정부신용협동조합과 새안양신용협동조합 명의로 각각 채권최고액 500,000,000원의 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 두 권리는 2024.05.16 각각 말소됐습니다. 따라서 현존 채권이나 매수인 인수채무로 다시 합산하지 않습니다.
최초의 신탁 소유권보존등기와 금지사항등기도 말소됐습니다. 다만 과거 등기의 존재 자체보다 현재 유효한 권리 및 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리의 유무가 입찰 판단에 중요합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점유관계 확인 필요
현황조사상 KIM KYOCHUL의 전입이 확인됩니다. 전입일은 2025.06.20로, 말소기준권리 설정일인 2015.09.02보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.
그러나 이 사람의 보증금, 확정일자, 임차 부분 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 전입 기록만으로 실제 임대차계약의 존재와 내용을 확정하거나 명도 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 점유·임차 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| KIM KYOCHUL 현황조사 · 실제 임차인 조사 1명 |
2025.06.20 | 미상 |
선순위 대항력 없음
점유관계 확인
|
미상
확정일자·배당요구 확인 필요
|
계산상 인수 0원
계약관계 미확인
|
우선변제: 확정일자와 배당요구 사실이 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부는 판단을 보류합니다.
승계·인수: 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원이며, 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
명도: 실제 점유자, 임대차계약과 보증금 반환관계는 현장조사 및 명세서 확인이 필요합니다.
따라서 이 사건은 선순위 임차보증금 인수형 경매로 판단되지는 않지만, 임차관계가 완전히 확인된 무점유 물건도 아닙니다. 입찰 전 주민등록 전입내역, 임대차계약, 현황조사서 및 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 12.5억, 최근 거래 10억
그랜드아이파크는 2010.06.30 사용승인된 120세대 아파트입니다. 대상 면적은 149.32㎡이며, 확인된 거래는 전용 136.09㎡~149.32㎡의 주변 면적대 거래를 포함합니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 가격 수준과 거래 추세를 판단할 때 표본의 한계를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 138.86㎡ | 8층 | 1,000,000,000원 |
| 2024.07 | 138.86㎡ | 10층 | 1,000,000,000원 |
| 2024.06 | 138.86㎡ | 13층 | 990,000,000원 |
| 2024.05 | 138.86㎡ | 9층 | 925,000,000원 |
| 2024.05 | 136.09㎡ | 16층 | 1,340,000,000원 |
| 2023.09 | 138.86㎡ | 7층 | 960,000,000원 |
| 2023.09 | 149.32㎡ | 17층 | 1,020,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 면적 | 7건 | 1,033,571,428원 |
| 최근 12개월 평균 | 138.86㎡ | 1건 | 1,000,000,000원 |
전체 거래 평균은 1,033,571,428원이며, 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 1,000,000,000원입니다. 최저가 1,250,000,000원은 최근 실거래 평균보다 250,000,000원 높고, 그 125.0%에 해당합니다.
전체 평균과 비교해도 최저가는 120.9% 수준입니다. 특히 2024년의 1,340,000,000원 거래가 전체 평균을 높이는 영향을 주므로, 과거 거래를 모두 합친 평균만으로 현재의 가격 적정성을 설명하기 어렵습니다.
가격 추세 역시 주의할 부분입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 3.8% 낮은 하락 추세로 나타납니다. 최근 12개월 거래가 1건이라는 제한은 있지만, 현재 확인되는 가격 흐름을 상승장으로 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,250,000,000원 가정)
현 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 선순위 근저당권, 후순위 근저당권과 가압류에 순차적으로 배분한 모형입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,900,000원 |
| 1. 수산업협동조합중앙회 · 을구 1번 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 · 을구 2번 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 웰컴저축은행 · 을구 6번 근저당 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 4. 케이비국민카드 · 갑구 5번 가압류 | 40,952,398원 | 40,952,398원 |
| 5. 중소기업은행 · 갑구 6번 가압류 | 14,236,616원 | 14,236,616원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 255,910,986원 |
집행비용 14,900,000원 및 채권최고액·가압류 청구금액 기준의 단순 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 확정 채권액은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리도 점검
현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 유찰 시 적용되는 가정가격을 비교하면 가격 경쟁력의 변화와 채권자 미배당 증가를 함께 확인할 수 있습니다. 아래 모든 회차에서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,250,000,000원 | 0원 | 0원 | 255,910,986원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 | 8,410,986원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 800,000,000원 | 0원 | 189,589,014원 | 0원 |
1회 유찰 가정가격인 1,000,000,000원은 최근 실거래 평균과 같습니다. 따라서 이 가격 역시 비교 거래 대비 명확한 할인 가격이라고 평가하기 어렵습니다.
2회 유찰 가정가격은 800,000,000원으로 최근 실거래 평균 아래로 내려갑니다. 다만 이 단계에서는 채권자 추정 미배당액이 189,589,014원 발생합니다. 이 미배당은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아니므로 실질취득금액에 더하지 않지만, 실제 권리관계와 배당순위의 추가 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 가양역까지 도보 약 15분 거리로, 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2010.06.30 사용승인된 철근콘크리트 건물이며, 위생·급배수설비, 개별난방, 화재탐지·소화설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대지 남동측으로 폭 약 30m 도로, 북서측으로 약 8m 후면도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등 규제가 적용됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 실제 경매 취득에 대한 허가 적용 및 이용 의무는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 120세대 규모이며 확인된 실거래는 7건입니다. 거래별 전용면적과 가격 편차가 있어 매도 시 적정가격을 단순 평균만으로 판단하기 어렵습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 평균이 이전 거래군 대비 3.8% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 높다는 점과 함께 가격 리스크를 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 확인. 제102-1202호와 감정요항에 등장하는 제103-803호의 관계, 실제 매각 대상 및 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 1,250,000,000원은 최근 거래가 1,000,000,000원의 125%입니다. 현재 가격에 명확한 할인 근거가 있는지부터 검토해야 합니다.
- 동일 면적 실거래 확보. 대상 전용 149.32㎡와 최근 거래의 전용 138.86㎡는 서로 다릅니다. 면적·층·향·상태가 비교 가능한 거래를 확보해야 합니다.
- 임차인과 명도. KIM KYOCHUL의 실제 점유 여부, 임차 부분, 계약 내용, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 확인해야 합니다.
- 등기부 및 배당. 2015년 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 확인하고, 신청채권자의 청구금액과 실제 배당채권액을 구분해야 합니다.
- 유찰가격 재평가. 1회 유찰 가정가격은 최근 거래와 동일하며, 2회 유찰 가정가격은 최근 거래보다 낮아집니다. 실제 회차의 최저가와 시세를 다시 비교해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간과 해당 경매취득의 법적 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·점유비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 명도 협의 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 현장점검. 내부 상태, 설비, 누수 여부, 실제 사용 용도와 접근 여건을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
이 사건의 말소기준권리는 2015년 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸할 구조이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현황조사상 전입자가 있고 임대차계약의 세부 사항이 확인되지 않았습니다. 특히 등기부와 감정요항에 등장하는 호실 표기가 일치하는지, 실제 매각대상의 범위가 무엇인지 확인해야 합니다. 이러한 사항을 검증하기 전에는 권리분석이 완전히 끝났다고 보기 어렵습니다.
결정적인 약점은 신건 가격입니다. 최저가 1,250,000,000원은 최근 실거래 평균과 최신 거래금액인 1,000,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름도 -3.8% 하락 추세여서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 비교 거래 면적에 차이가 있다는 점까지 고려하면, 현재 단계에서는 적극적인 가격 가점을 부여할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 D등급(관망 우세)입니다. 등기상 주요 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 최근 시세 대비 높은 최저가, 하락 추세, 점유관계 미확인, 매각범위 대조 필요성이 겹칩니다. 이 물건은 신건 가격에 곧바로 응찰하기보다 매각대상과 임차관계를 확정하고 동일 면적 시세 및 실제 유찰가격을 다시 평가하는 접근이 적절합니다.
