서울남부지방법원 2026타경121. 금천구 독산동 행복타운 5층 501호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조일홍이고, 2023.11.27 매매를 원인으로 2023.11.30 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 250,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2017.02.07 설정된 국민은행 근저당권 129,600,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 2021.12.21 금천세무서장 압류, 2024.02.22 용인세무서장 압류, 2024.04.22 테라코코리아주식회사 근저당권 30,000,000원, 2026.04.27 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 점유자 LIANG LIANGSHUN의 전입일 역시 2022.05.09로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경121 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1021-35 행복타운 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로72길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·경량철골구조 · (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 |
| 소유자 | 조일홍 · 2023.11.27 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 테라코코리아 주식회사 · 청구액 4,141,270원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.02.07 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 압류와 테라코코리아주식회사 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재하던 다수의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 인수 위험으로 이어지지 않습니다.
② 임차·점유 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| LIANG LIANGSHUN | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 |
전입일 2022.05.09는 말소기준권리 2017.02.07보다 뒤입니다. 따라서 확인된 점유자는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 점유관계와 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 신건 메리트는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 271,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 근저당 · 테라코코리아주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,806,000원 |
현재 회차 271,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 159,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 106,806,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 채권 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 271,000,000원 | 159,600,000원 | 0원 | 106,806,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,800,000원 | 159,600,000원 | 0원 | 53,364,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 173,440,000원 | 159,600,000원 | 0원 | 10,611,840원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문교초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4m 도로, 서측으로 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 제시외물건이 소재하며 내부구조도와 사진 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 신건 최저가 271,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 있는 실거래 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. LIANG LIANGSHUN은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 부분의 위치·구조·사용상태를 내부구조도와 사진으로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 대조. 2017.02.07 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 압류와 근저당, 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2017.02.07 국민은행 근저당이고, 확인된 점유자의 2022.05.09 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심 리스크는 권리보다 가격 검증과 제시외 건물 확인입니다. 감정가 271,000,000원이 그대로 최저가인 신건인데 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 보류가 적절합니다. 실제 입찰 여부는 인근 다세대 실거래와 제시외 부분의 현황을 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
