의정부지방법원 2026타경61289. 고양시 일산서구 일산동 후곡마을아파트 903동 8층 801호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.11.30. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 108,000,000원과 이후 삼성카드·수협은행·농협은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 2025.12.19. 을구 17번 주택임차권의 임차권자는 최병립이고, 임차보증금은 1차 240,000,000원, 2차·3차 252,000,000원으로 등기되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 903동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제8층 제801호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김용남 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병립 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권 잔액은 별도
말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 최병립의 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 임차권등기에는 2019.9.25. 점유개시, 2019.9.26. 주민등록이 기재되어 있고, 1차 계약은 2019.8.20., 2차는 2021.8.16., 3차는 2023.9.19.입니다. 1차 확정일자는 2019.9.26., 2차 확정일자는 2021.8.17.로 기재되어 있습니다.
임차권 분석
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최병립 | 건물의 전부 | 1차 240,000,000원 2차·3차 252,000,000원 | 가능·확인 필요 | 순위 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기: 2025.12.19. 접수. 점유개시 2019.9.25., 주민등록 2019.9.26. 매각물건명세서에는 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건부터 이미 최근 시세 이상
후곡마을(럭키) 동일 비교군의 최근 거래는 12건이며, 전체 평균은 509,041,666원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 5건, 평균 507,100,000원입니다. 신건 최저가 510,000,000원은 이 최근 평균의 100.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 72.26㎡ | 3 | 478,000,000원 |
| 2026.09 | 72.26㎡ | 9 | 512,500,000원 |
| 2026.06 | 72.26㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 72.26㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 72.26㎡ | 18 | 515,000,000원 |
| 2025.10 | 72.26㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2025.05 | 72.26㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2025.04 | 72.26㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 72.26㎡ | 11 | 513,000,000원 |
| 2025.02 | 72.26㎡ | 12 | 515,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 507,100,000원 |
최신 거래는 2026.10. 478,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.7%입니다. 따라서 전체 평균 509,041,666원만 보고 “감정가와 비슷하니 괜찮다”고 판단할 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 신건 510,000,000원은 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 최병립 배당 | 미배당 | 인수 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 510,000,000원 | 181,286,127원 | 70,713,873원 | 580,713,873원 |
| 1회 유찰 시 | 408,000,000원 | 80,306,127원 | 171,693,873원 | 579,693,873원 |
| 2회 유찰 시 | 326,400,000원 | 0원 | 252,000,000원 | 578,400,000원 |
실질취득액은 해당 미배당 청구가 매각물건명세서상 승계되는 임차보증금과 동일 채권으로 확인되는 경우의 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,647,686원 | 19,647,686원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 64,339,783원 | 64,339,783원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,226,404원 | 9,226,404원 |
| 6. 경매신청채권 · 최병립 | 252,000,000원 | 181,286,127원 |
| 미배당 | - | 70,713,873원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 573,213,873원 중 채권자 배당액은 502,500,000원, 미배당액은 70,713,873원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오마초등학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·생활편의시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 주엽역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 8층 801호이며, 지역난방·승강기·주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,645,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 후곡마을(럭키)은 468세대이며 1994.11.29. 준공. 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 매각률 20.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 최병립의 임대차계약서·임차권등기명령·매각물건명세서를 대조해 대항력과 우선변제 순위를 확정해야 합니다.
- 252,000,000원 채권 동일성 확인. 경매신청채권 252,000,000원과 임차권등기상 2차·3차 보증금 252,000,000원이 동일 채권인지 확인해야 합니다.
- 미배당 승계 계산. 현재 회차 70,713,873원, 1회 유찰 시 171,693,873원, 2회 유찰 시 252,000,000원의 미배당이 발생하는 시나리오를 기준으로 인수 가능액을 점검해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 507,100,000원, 최신 거래 478,000,000원, 최근 추세 -0.7%를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 주택임차권의 점유개시·주민등록 기재와 실제 현재 점유관계를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권계산서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “실질취득액”을 봐야 한다
이 물건은 신건 510,000,000원부터 최근 12개월 평균 507,100,000원의 100.6%로 가격상 우위가 없습니다. 최신 실거래도 478,000,000원이고 최근 흐름은 -0.7%입니다. 여기에 최병립의 주택임차권은 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 배당 구조에서는 최병립 청구액 252,000,000원 중 181,286,127원만 배당되고 70,713,873원이 미배당입니다. 이 청구가 승계 대상 임차보증금과 동일 채권이라면 현재 실질취득액은 580,713,873원이고, 1회·2회 유찰에서도 미배당 인수액이 커지면서 총 부담이 크게 내려가지 않습니다. 따라서 결론은 “신건 가격도 보류, 임차권 확인 전 입찰도 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 252,000,000원 임차보증금의 실제 배당순위와 미배당 승계액입니다.
