서울남부지방법원 2026타경3253. 서울 구로구 항동에 있는 항동제일풍경채포레스트 702동 17층 1701호, 전용 약 101.61㎡ 아파트입니다. 2020년 준공된 345세대 단지이며, 소유자는 조수현 씨입니다. 2017년 11월 22일 매매계약을 원인으로 2020년 8월 4일 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 511,000,000원입니다.

현재 말소기준권리는 2023년 3월 27일 설정된 으뜸새마을금고 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다. 2026년 1월 21일 해당 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매 청구금액은 833,682,930원입니다. 과거 여러 금융기관의 근저당권은 이미 말소됐으므로 그 금액들을 현재 채무나 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다.

등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순하지만, 대지권 미등록 문제와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 있습니다. 더욱 중요한 것은 가격입니다. 현재 최저가가 최근 거래 수준을 상당히 웃돌고 있어, 권리 구조의 단순함만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 기준점은 2023년 3월 27일 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 현재 등기상 존속하는 금융기관 담보권은 이 근저당권이며, 과거 SBI저축은행·금천신용협동조합·엠캐피탈·DB저축은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다.

임차인·점유관계 — 인수 위험은 별도 확인

신고·확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 실제 임차인이 없거나 소유자만 점유한다고 확정할 수는 없습니다.

실제 임차인으로 확인된 인원은 0명입니다. 이는 점유자가 없다는 확정이 아니며, 임차인의 전입·점유·확정일자·배당요구 및 보증금 관계를 확인해야 최종적인 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 16.4% 높은 신건

같은 단지 항동제일풍경채포레스트의 동일 면적(약 101.61㎡) 실거래 4건을 비교합니다. 전체 평균은 789,500,000원이지만, 2024년 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 773,333,333원과 최신 거래 775,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

최저가 900,000,000원은 최근 12개월 평균보다 126,666,667원 높습니다. 최신 거래가 775,000,000원과 비교해도 125,000,000원 높은 가격입니다. 같은 전용면적의 최근 거래들이 770,000,000~775,000,000원에 형성된 점을 보면 감정가와 실제 거래가격 사이의 간극이 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 900,000,000원 가정)

채권최고액 960,000,000원 기준으로 추정한 배당입니다. 집행비용 11,400,000원을 차감하면 근저당권자에게 888,600,000원이 배당되고 채권최고액 대비 71,400,000원이 미배당됩니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 개선되지만 인수와 별개

1회 유찰 시 최저가 720,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮아지지만, 대지권 미등록과 점유관계가 해소되지 않은 상태에서 저가만으로 입찰 매력을 판단해서는 안 됩니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 576,000,000원으로 내려가지만 저가 형성의 원인이 권리·물건 하자인지도 함께 살펴야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울항동초등학교 서측 인근입니다. 주변에 전·답·임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·지식산업센터· 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 감정평가서상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 최상층인 17층 1701호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 2,978,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정평가서에는 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매취득에 대한 허가 적용 여부와 취득 이후 처분·이용 제한을 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 2020년 준공된 345세대 아파트로, 동일 면적의 실거래 사례는 확인되지만 표본은 4건입니다. 최근 3건은 770,000,000~775,000,000원에 집중되어 있고 이전 거래 대비 가격이 하락했습니다. 신건 900,000,000원 수준에서의 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 특별주의 — 대지권 미등록 리스크

이 문제는 단순히 등기상 근저당권이 소멸하는지와는 차원이 다릅니다. 토지에 대한 권리가 실제로 확보되는지, 전유부분과 대지사용권이 일체로 이전될 수 있는지, 향후 대지권 등기에 장애가 있는지가 핵심입니다.

감정평가서는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 따른 대지사용권의 일체성을 고려해 평가했지만, 대지권 미등록이 곧 대지사용권 부존재를 의미하는 것도 아니고, 반대로 향후 대지권 등기가 확실히 완료된다는 보장도 아닙니다. 토지 등기부와 분양·소유권 관련 서류, 매각물건명세서 및 대지사용권 관련 자료를 확인해 위험을 구체화해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 토지 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 대지권 관련 증빙 및 감정평가의 전제조건을 확인하고, 토지 소유권·대지권 귀속 가능성과 장애 여부를 검토해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 현황조사서, 전입세대 관련 자료, 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다. 임대관계 미상인 만큼 대항력 있는 점유자가 존재하는지 판단이 필요합니다.
• 입찰가격 재검토. 최근 12개월 평균은 773,333,333원, 최신 거래는 775,000,000원입니다. 신건 최저가 900,000,000원을 투자상 저가로 판단할 근거는 부족합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 720,000,000원, 2회 유찰 시 576,000,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 가격 할인보다 대지권과 점유 위험의 확인이 우선입니다.
• 토지거래허가구역 확인. 감정평가서상 지정기간과 경매취득에 관한 적용 규정을 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 파악하고 인도 가능 여부, 미납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서의 인수조건, 매각 제외사항, 특별매각조건 및 법원 공고를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “담보권은 소멸하지만, 가격과 대지권은 남는다”

이 물건은 금융기관 담보권만 놓고 보면 분석하기 쉬운 편입니다. 말소기준권리는 으뜸새마을금고 근저당권으로 명확하고, 등기상 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 안전한 저가 물건은 아닙니다. 최저가 900,000,000원은 최근 실거래 평균의 116.4%이고, 최근 거래가격은 과거보다 7.7% 하락했습니다. 현재 신건 최저가에서 가격상 이점은 찾기 어렵습니다.

더구나 토지 소유권·대지권 미등록과 임대관계 미상이 남아 있습니다. 매각 후 대지권이 적정하게 귀속될 수 있는지 확인하지 않은 상태에서 입찰하는 것은 가격과 별개의 위험을 감수하는 결정입니다.

종합 판단은 D등급, 신건 입찰 보류입니다. 가격이 유찰로 내려가더라도 대지권 문제와 점유관계가 먼저 명확해져야 합니다. 이 사건의 우선순위는 대지권 확인 → 점유관계 확인 → 최근 실거래 기반 입찰가 산정입니다.