서울남부지방법원 2026타경3415. 서울 영등포구 당산동5가 데시앙루브오피스텔 517호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 집합건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있고 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 당산역 인근이라는 입지에 시선이 갈 수 있으나, 이 사건의 핵심은 전세권자이자 임차권자인 박지연의 235,000,000원입니다.

박지연은 2023년 전세권을 설정했고, 이후 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 같은 보증금에 관한 권리가 중첩돼 있는 구조이므로 전세금 235,000,000원과 임차보증금 235,000,000원을 합쳐 470,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 매수인의 부담도 동일 채권의 회수액과 등기권리의 존속 여부를 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

말소기준권리는 2025.04.07 삼성카드의 가압류입니다. 종전 한국외환은행 근저당권 132,000,000원과 국민은행 근저당권 116,400,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 선순위 권리는 2023.12.27 설정된 박지연의 전세권 235,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.35억

임대차계약일은 2023.11.03, 점유개시일은 2023.12.27, 전입신고일은 2023.12.29, 확정일자는 2024.01.08입니다. 모두 말소기준권리인 2025.04.07보다 앞선 권리관계입니다. 따라서 박지연은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 확정일자와 배당요구를 바탕으로 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다.

③ 시세보다 먼저 봐야 할 실질취득액

이 사건에서 중요한 숫자는 최저매각가 자체가 아니라 낙찰가에 매수인 인수액을 더한 실질취득액입니다. 신건에서 보증금 전액이 배당되는 가정이라면 인수액은 0원이지만, 유찰돼 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 발생하고 매수인의 부담으로 연결될 수 있습니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 예상 인수액. 각 회차의 집행비용 및 배당 추정치에 따라 차이가 발생합니다. 취득세, 명도비, 관리비 및 기타 비용은 별도입니다. 선순위 전세권의 존속 여부가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.

동일 건물의 최근 실거래 비교가격을 확정할 수 없는 상황이므로, 이 실질취득액이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 입찰 여부는 반드시 실제 매매사례와 비교해 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

* 배당 시뮬레이션상 전세권에 1,826,000원이 별도 배분돼 있으나, 전세권자와 임차인이 동일인이고 전세금·보증금이 동일하므로 이를 실제 추가 배당 가능액으로 확정해서는 안 됩니다. 임차보증금 전액이 먼저 배당되는 경우 같은 채권에 중복 배당할 수 없습니다. 이 표는 배당 가정의 표시이며 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동5가, 당산역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 당산역 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2014.01.14 사용승인된 15층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·난방 설비를 갖춘 것으로 추정되며, 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정도 있으므로 실제 오피스텔 용도에 대한 허가 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 당산역 접근성과 오피스텔 입지는 긍정적이지만, 이 물건의 적정 매매가격 및 매도 가능성은 실제 거래사례 확인 전까지 판단을 유보해야 합니다. 선순위 권리관계가 정리되지 않으면 처분 과정에도 제약이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 을구 5번 박지연 전세권이 매각으로 소멸하는지, 경매신청 근거와 전세권의 법적 지위를 확인하세요. 소멸이 확정되지 않으면 별도 인수 위험이 있습니다.
• 임차보증금 미배당 확인. 임차인 박지연의 235,000,000원 중 얼마가 실제 배당되고 얼마가 매수인 부담으로 남는지 검증하세요.
• 중복권리 정리. 전세권 235,000,000원과 임차권 235,000,000원은 동일인·동일 금액입니다. 중복 배당 또는 중복 인수 계산을 피하되, 각각의 말소 여부를 별도로 확인하세요.
• 유찰가 착시 방지. 1회 유찰 시 최저가 192,800,000원만 보지 말고 실질취득액 238,499,200원을 기준으로 판단하세요. 2회 유찰 시에도 237,959,360원으로 추정됩니다.
• 임대차 실질 확인. 전세권자·임차권자·경매신청채권자가 동일한 사유를 확인하고, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 등을 대조하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)의 차이를 확인하고, 현황 이용 및 대출·세금에 미치는 영향을 검토하세요.
• 실거래와 자금계획. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 매매가격과 실질취득액을 비교하고, 취득세·관리비·명도비용 및 대출 가능액을 별도로 산정하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 것은 아니다”

당산 데시앙루브 517호는 당산역 인근이라는 입지적 장점이 있지만, 그 장점보다 235,000,000원의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차보증금을 먼저 분석해야 하는 물건입니다.

신건 241,000,000원에서는 배당 추정상 보증금 전액 변제가 가능하지만, 1회·2회 유찰 이후에는 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득액이 각각 238,499,200원, 237,959,360원 수준으로 남습니다. 최저가만 보면 저렴해지는 것처럼 보여도 경제적 부담은 약 235,000,000원 이상입니다.

더욱이 선순위 전세권의 소멸 여부, 동일인의 전세권·임차권 중복 관계, 경매신청의 근거를 확인해야 하고, 실질취득액이 현재 시세보다 저렴하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류. 유찰 자체에는 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제로 인수할 권리가 무엇인지 확정하고 그 총부담이 시장가격보다 충분히 낮은지 검증하는 데 있습니다.