인천지방법원 2024타경518571. 인천 연수구 송도동의 롯데캐슬캠퍼스타운 104동 18층 1804호, 전용 84.578㎡ 아파트입니다. 2016년 사용승인을 받은 49층 건물에 위치하며, 단지는 총 1,230세대입니다. 소유자 김선영은 2023년 5월 30일 거래가 760,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 495,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 담보권과 여러 채권자의 압류·가압류가 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 538,300,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 같은 면적 최근 실거래 평균이 782,000,000원이고 2026년 9월 최신 거래는 800,000,000원이라는 점에서, 표면적인 가격 격차는 상당합니다. 특히 이 물건은 신고된 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 아니므로 산정된 실질취득액은 매각대금과 같습니다. 다만 취득 부대비용 및 명도 관련 비용은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경518571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로27번길 55, 104동 18층 1804호 (송도동, 롯데캐슬캠퍼스타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.578㎡ · 49층 건물 중 18층 |
| 사용승인 | 2016.03.10 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 규모 | 롯데캐슬캠퍼스타운 · 1,230세대 |
| 소유자 | 김선영 (2023.05.30 소유권이전 · 거래가 760,000,000원) |
| 감정가 | 769,000,000원 |
| 최저매각가 | 538,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현숙 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2023.05.30 을구 6번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 495,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.04.25 한국주택금융공사로 이전등기 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 담보권 이전을 구분하라
이 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 30일 설정된 을구 6번 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024년 4월 25일 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 별개의 새로운 선순위 담보권이 추가된 것이 아니라 기존 을구 6번 근저당권의 권리자 이전입니다.
이후 우강파이낸스대부의 후순위 근저당권과 삼성카드·제이비우리캐피탈·케이비캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단 및 연수구의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 광주은행·국민은행 근저당권도 이미 말소되어 매수인 인수 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차관계·점유 — 신고된 임차인은 없다
확인된 임차인 신고 내역은 0명이며, 배당 시나리오에서 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계해 취득원가가 고정되는 유형은 아닙니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실과 현재 점유자가 누구인지 확정됐다는 것은 다릅니다. 소유자·가족·제삼자 중 실제 점유 관계를 확인하고, 전입세대 및 매각물건명세서를 통해 대항력과 인도 가능 여부를 최종 검토해야 합니다. 점유관계에 따라 명도기간 및 비용은 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 대비 68.8%
롯데캐슬캠퍼스타운 동일 면적대인 전용 84.58㎡의 최근 12건 실거래입니다. 2026년 3월부터 9월까지의 거래가 포함되어 있고, 최근 12개월 평균 782,000,000원을 가격 판단의 기준으로 삼습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.58㎡ | 31 | 800,000,000원 |
| 2026.09 | 84.58㎡ | 46 | 770,000,000원 |
| 2026.08 | 84.58㎡ | 26 | 785,000,000원 |
| 2026.08 | 84.58㎡ | 35 | 765,000,000원 |
| 2026.08 | 84.58㎡ | 28 | 792,000,000원 |
| 2026.08 | 84.58㎡ | 49 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 47 | 803,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 2 | 768,000,000원 |
| 2026.06 | 84.58㎡ | 48 | 798,000,000원 |
| 2026.04 | 84.58㎡ | 36 | 745,000,000원 |
| 2026.03 | 84.58㎡ | 47 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 84.58㎡ | 6 | 758,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.58㎡ | 12건 | 782,000,000원 |
실거래 최저는 745,000,000원, 최고는 803,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 538,300,000원은 최근 평균보다 243,700,000원 낮고, 최신 거래 800,000,000원보다도 261,700,000원 낮습니다. 동일 면적 실거래 최저와 비교해도 206,700,000원의 격차가 있습니다.
가격 관점에서는 분명히 긍정적인 숫자입니다. 다만 비교 거래 중 고층 세대가 많고 경매물건은 18층이므로 층·향·조망·내부 상태에 따른 가치 차이를 감안해야 합니다. 또한 최저매각가가 실제 낙찰가를 뜻하지는 않으므로 경쟁입찰로 낙찰가가 상승하면 가격상 이점은 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 538,300,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 추정 집행비용 7,783,000원을 제외하면 채권자 배당 재원은 530,517,000원입니다. 채권총액은 942,804,273원으로, 전액 변제에는 부족한 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,783,000원 |
| 1. 을구 6 근저당 · 우리은행 명의 설정분(한국주택금융공사 이전) | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 2. 을구 8 근저당 · 우강파이낸스대부 | 150,000,000원 | 35,517,000원 |
| 3. 갑구 6 가압류 · 삼성카드 | 19,320,928원 | 0원 |
| 4. 갑구 7 강제경매 · 김현숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 79,349,340원 | 0원 |
| 6. 갑구 10 가압류 · 케이비캐피탈 | 79,134,005원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 추정배당입니다. 실제 배당권자·채권 잔액·법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단·연수구 압류 관련 공과금의 구체적인 우선배당액은 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 538,300,000원 | 412,287,273원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 376,810,000원 | 572,069,613원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 263,766,999원 | 683,530,012원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄고 채권 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전가되는 구조와 다릅니다.
반면 경매 신청채권자 김현숙은 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 가정에서도 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 특히 채권최고액과 실제 채권 잔액, 세금채권 등의 확정에 따라 결과가 변동될 수 있으므로, 단순 시뮬레이션을 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천1호선 캠퍼스타운역 동측 인근입니다. 주변에 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장 및 인천1호선 캠퍼스타운역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 49층 건물 중 18층이며, 2016.03.10 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로상태가 양호하고 단지 내부 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 토지. 가장형 평지의 아파트 부지입니다. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지), 경제자유구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 실제 거래·취득 관련 적용 사항은 관할 기관에 확인해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,230세대 단지이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 745,000,000원에서 803,000,000원 사이에 분포합니다. 다만 18층 개별 세대의 환금가치는 층·향·조망·상태를 반영해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.30 을구 6번 근저당권이 말소기준이며, 이후 한국주택금융공사로 이전된 권리 관계를 최신 등기부와 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 현재 실제 점유자와 전입세대, 명도 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매각으로 소멸하지 않는 권리나 특별매각조건이 있는지 최종 확인하세요.
- 배당과 세금. 우리은행 설정 근저당권의 채권이전 관계, 실제 채권 잔액, 국민건강보험공단·연수구 압류 관련 우선배당 여부를 확인하세요.
- 입찰가격 검토. 현재 최저가 538,300,000원과 최근 실거래 평균 782,000,000원의 격차를 출발점으로 삼되, 18층의 개별 가치와 낙찰 경쟁을 고려하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 인도·이사 협의 비용을 별도 확인하세요.
- 현장 점검. 내부 수리 상태, 설비 상태, 향·조망·소음·누수 및 실제 사용 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “미배당은 크지만, 가격 메리트도 크다”
송도 롯데캐슬캠퍼스타운 104동 1804호는 담보권·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 확인된 임차인 신고가 없으며 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 배당받지 못하는 채권액이 412,287,273원에 달하지만, 이를 곧바로 낙찰자의 추가 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
가격은 분명한 강점입니다. 1회 유찰로 최저가가 538,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 68.8%입니다. 2026년 9월 최신 거래와 비교해도 낮습니다. 제공된 최근 거래 수치만으로 하락 추세를 단정할 근거는 없으며, 현재 가격이 최근 시세보다 높은 상황도 아닙니다.
핵심 변수는 실제 점유 상태, 근저당권 이전 및 배당관계, 개별 세대 가치, 경쟁입찰에 따른 낙찰가 상승입니다. 이 부분들이 원본 서류와 현장 확인에서 해소된다면 가격과 권리 구조를 함께 평가할 수 있는 경매물건입니다. 권리는 원본 확인, 가격은 입찰 상한 관리. 이 두 가지가 이번 사건의 핵심입니다.
