인천지방법원 2024타경548909. 부개5단지주공아파트 508동 17층 1701호입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물이고 본건은 17층에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 정진용이고, 말소기준권리는 2021.04.29. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 87,600,000원입니다.
말소기준 이후에는 같은 날 설정된 247,200,000원 근저당을 비롯해 2021년 이후 추가 근저당과 2024년 경매개시결정, 삼성카드·중소기업은행·인천수산업협동조합 가압류가 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있으므로, 권리상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경548909 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개로 11, 508동 17층 1701호 (부개동, 부개5단지주공아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 정진용 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 210,188,563원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 2021.04.29. 근저당이 기준
현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 을구 23번 에스비아이저축은행 근저당 87,600,000원입니다. 같은 날 을구 24번 근저당 247,200,000원이 뒤따르고, 2021.07.26. 60,000,000원, 2021.10.19. 55,200,000원, 2022.02.15. 25,200,000원의 근저당이 추가됐습니다. 2024.08.02. 임의경매개시결정 이후 삼성카드 15,479,862원, 중소기업은행 7,080,661원, 인천수산업협동조합 6,699,249원의 가압류가 설정됐으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 340,000,000원, 현재 최저매각가는 238,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 명목상 102,000,000원 낮아졌습니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 주공5 단지의 비교 기준 면적은 59.99㎡로 잡혀 있지만, 현재 본건과 정확히 일치하는 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 238,000,000원이 최근 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 을구 23번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 87,600,000원 | 87,600,000원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 247,200,000원 | 146,268,000원 |
| 3. 을구 26번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 27번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 28번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 25,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,479,862원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 7,080,661원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 6,699,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,000,000원 가정 시 채권 총액 504,459,772원 중 233,868,000원이 배당되고, 미배당은 270,591,772원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부광초등학교 북동측 인근으로 각급 학교, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 삼산체육관역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물의 17층이며 사용승인일은 1998.06.18.입니다.
- 단지. 주공5 단지는 총 960세대이며 준공일은 1998.06.18.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구)·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,198,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입세대·임대차 존재 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2021.04.29. 을구 23번 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 부개5단지주공의 최신 유사 면적·유사 층 거래와 현재 매물호가를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 270,591,772원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 변화. 2회 유찰 시 매각가 166,600,000원·미배당 340,992,172원, 3회 유찰 시 매각가 116,620,000원·미배당 390,272,452원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람과 최신 시세를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 1회 유찰로 최저가가 340,000,000원에서 238,000,000원까지 내려온 점도 분명합니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 최신 동일 단지 실거래 비교가 확보되지 않은 상태에서는 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 최종 입찰 판단은 실제 점유관계와 238,000,000원의 시세 적정성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
