서울남부지방법원 2026타경4739. 서울 구로구 천왕동 네이처힐 8층 803호 오피스텔입니다. 소유자 이묘순은 2014년 7월 22일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 131,906,000원입니다. 이후 설정된 난향새마을금고 근저당권은 2016년 6월 7일 말소됐습니다. 현재 이 물건에서 핵심적으로 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 2025년 6월 2일 등기된 문세린의 주택임차권입니다.

문세린의 전입·점유 개시일은 2021년 5월 18일, 확정일자는 2021년 3월 16일입니다. 경매개시결정 등기일인 2026년 4월 28일보다 모두 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차인의 대항력을 인정하고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 최저매각가만으로 취득원가를 판단하면 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 생긴 임차인의 권리

2014년 설정된 난향새마을금고 근저당권(채권최고액 78,000,000원)은 이미 2016년에 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당의 설정일을 현재의 말소기준일로 잘못 적용하면 안 됩니다. 이 사건의 명시된 말소기준은 2026년 4월 28일 강제경매개시결정이며, 문세린의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 모두 확인

실제 임차인은 문세린 1명입니다. 보증금 110,000,000원에 관하여 주택임차권등기가 존재하고, 배당요구도 확인됩니다.

③ 실질취득 비용 — 낙찰가가 내려가도 싸지는 게 아니다

이 사건에서 가격을 읽는 가장 중요한 방법은 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 함께 보는 것입니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각대금으로 모두 충당되지 않는 구조이기 때문에, 유찰 시 낙찰가는 내려가도 인수액이 증가합니다.

회차별 인수액은 각 매각가를 가정한 예상치입니다. 실질취득액은 가정 낙찰가와 예상 인수액의 합계이며, 취득세·명도비용 등 추가 비용은 포함하지 않습니다. 집행비용 추정 및 실제 배당에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

매각대금 110,000,000원에서 집행비용 추정 2,340,000원을 먼저 공제하면, 임차인 문세린에게 배당될 금액은 107,660,000원입니다. 보증금 110,000,000원에 미달하므로 2,340,000원은 매수인 인수 대상으로 남습니다.

한국주택금융공사의 청구액은 117,979,266원이나, 이 배당 시뮬레이션에서는 예상배당이 0원입니다. 신청채권의 미배당액과 대항력 임차보증금의 인수액은 서로 다릅니다. 한국주택금융공사의 미배당 채권액 전체를 매수인이 떠안는다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 시세 판단 — 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득액

이 물건은 가격 우위가 확인된 경매물건이 아닙니다. 천왕동 네이처힐 803호의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로, 신건의 실질취득액인 112,340,000원을 현재 시장가격과 비교해 할인 여부를 산정할 수 없습니다.

소유자가 2014년 7월 22일 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 131,906,000원입니다. 그러나 이는 과거 취득 당시의 거래금액일 뿐, 현재 시세를 대체할 수 없습니다. 이 과거 거래가액을 기준으로 실질취득액이 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 소재 천왕역(지하철 7호선) 서측에 위치합니다. 인근에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도 및 구조. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2014년 4월 28일입니다.
• 설비. 난방, 도시가스, 위생·급배수시설 및 승강기시설이 설치되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 동측 약 30m, 남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 평지의 사다리형이며, 토지면적은 792.4㎡입니다.
• 지역·지구. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 해당 물건은 오피스텔이므로 적용 대상 및 실제 거래에 대한 제한 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 주변 주거·상업시설은 입지 요소이나, 오피스텔의 실제 매매 유동성 및 가격 경쟁력은 최근 거래자료가 확보되어야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택임차권 말소 조건 확인. 을구 3번 문세린 주택임차권에 대해, 배당 후 보증금 부족분 인수와 전액 변제 시 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 배당액 재검증. 집행비용 추정 2,340,000원, 임차인 예상배당 107,660,000원, 미배당 인수액 2,340,000원의 산정 전제를 확인해야 합니다.
• 낙찰가 아닌 총취득 부담으로 입찰 판단. 신건 112,340,000원, 1회 유찰 111,984,000원, 2회 유찰 111,667,200원의 실질취득 예상액을 기준으로 검토해야 합니다.
• 실거래가 확인. 네이처힐의 최근 12개월 유사 오피스텔 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정해서는 안 됩니다. 현장 점유 여부와 보증금 반환에 따른 인도·명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 당해세 및 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 오피스텔 용도·규제 확인. 공부상 업무시설과 주거용 임차권의 관계, 토지거래허가구역의 적용 여부 및 이용상 제한을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득가 하락”

이 물건의 핵심은 간단합니다. 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차인 1명이 있고, 그 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 매수인이 부족분을 인수합니다. 신건에서 예상 인수액은 2,340,000원, 실질취득 부담은 112,340,000원입니다.

1회, 2회 유찰돼도 예상 실질취득액은 각각 111,984,000원과 111,667,200원으로, 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 최저매각가의 하락을 곧바로 가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

천왕역 접근성과 양호한 교통 여건은 확인되지만, 최근 실거래가격이 없는 상태에서 실질취득액의 시장 대비 매력은 확인되지 않았습니다. 우선변제권과 대항력이 동시에 존재하는 임차권 인수형이라는 점에서, 입찰 전에는 실제 배당액·임차권 말소 가능성·점유 상태·현재 시세를 먼저 확정해야 합니다.

종합 판단: 가격 매력 미확인 · 임차보증금 인수형 · 입찰 신중. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 얼마나 내려가느냐가 아니라, 최종 인수액을 포함한 총취득비용이 실제 시장가격보다 낮은지에 있습니다.