서울남부지방법원 2026타경4775. 서울 양천구 신월동 158-27에 있는 다가구용 단독주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 지층 B01호·B02호, 1층 101호·102호, 2층 201호의 5가구 주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 박난정이며, 한국주택금융공사가 청구액 46,509,040원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 근저당권과 별도 가압류가 없다는 점은 단순하지만, 점유관계에서는 정반대의 경고 신호가 나타납니다.

손의천·박선숙·최재정·김경남·최혜인 등 5명의 전입일이 모두 2026.04.23. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 다만 전입 시점만으로 주택 인도, 실제 임대차관계, 대항요건 유지 여부까지 확인되는 것은 아닙니다. 이들에게 실제로 대항력 있는 미반환 보증금이 존재한다면 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰가격보다 먼저 확인할 숫자는 각 점유자의 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2026.04.23. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 근저당권이나 별도의 가압류가 확인되지 않는 등기구조입니다. 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정이지만, 이것만으로 해당 부동산의 점유자들이 가진 임대차상 권리까지 모두 사라지는 것은 아닙니다.

② 점유자·임차관계 — 실질 인수액을 결정할 핵심

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유 관련 인원은 실제 점유자 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 이들 전원이 보증금 있는 임차인인지, 각각 어느 호실을 점유하는지는 확정되지 않았습니다.

대항력 '가능·미상'은 말소기준 이전 전입이라는 사실을 반영한 잠정 판정입니다. 주택 인도와 적법한 임차관계 등 추가 요건이 확인되어야 대항력을 확정할 수 있습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 회수를 인정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가보다 먼저 실질취득액

현재 최저매각가는 485,085,610원으로 감정가와 같습니다. 유찰을 가정한 회차별 최저가는 1회 유찰 시 388,068,488원, 2회 유찰 시 310,454,790원입니다. 하지만 이것은 어디까지나 경매 입찰가격일 뿐, 선순위 임차보증금의 인수 가능성을 반영한 실질취득비용이 아닙니다.

동일 지역의 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가 485,085,610원이 시세 대비 저렴한지 여부도 판단할 수 없습니다. 다가구주택은 토지·건물 가치 외에도 임대차보증금의 승계 여부가 매수인의 실질비용에 직접 영향을 미칩니다. 따라서 유찰 후 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 485,085,610원 가정)

신청채권자 청구액과 추정 집행비용만 반영한 단순 배당모형입니다. 임차보증금, 소액임차인 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 431,325,714원이 실제로 교부된다는 의미가 아닙니다. 배당모형상 매수인 인수액 0원도 선순위 임차보증금의 실제 인수액을 확정한 수치가 아닙니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월3동 주민센터 북서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 교육시설, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 연와조 스라브 2층 다가구용 단독주택이며, 지층·1층·2층에 걸쳐 5가구로 이용됩니다. 개별난방·도시가스·급배수 및 기본적인 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대지면적 91.9㎡, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 공시지가는 2,357,000원/㎡이며, 평지의 세로장방형 토지로 도로에 접합니다.
• 규제. 공항소음 관련 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 확인되므로 입찰 전 적용 대상과 지정기간을 검토해야 합니다.
• 환금성. 5가구가 이용하는 다가구주택으로서 매각 후 임대차관계 정리와 건물 유지관리가 중요합니다. 비교 실거래 및 임대차 수익 자료가 확인되지 않아 현 시점에서 환금성이나 가격 적정성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 5명 전원의 계약 확인. 손의천·박선숙·최재정·김경남·최혜인의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 실제 점유 호실을 각각 확인해야 합니다.
• 대항력의 실질 요건. 전입일뿐 아니라 주택 인도·점유, 대항요건의 계속 유지 여부, 임차인과 소유자의 관계를 조사해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 손의천·박선숙의 배당요구와 나머지 점유자의 배당요구 여부, 확정일자, 최우선변제 해당 여부를 확인하고 각 보증금의 예상 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰가에 인수 가능 보증금과 취득 부대비용을 더해 총비용을 검토해야 합니다. 보증금이 확정되기 전에는 유찰가를 기준으로 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
• 일괄매각 범위. 지층·1층·2층 및 건축물대장상 옥탑 물탱크실 6.75㎡의 표시를 대조하고 토지·건물의 매각범위를 확인해야 합니다.
• 토지·건축 규제. 공항소음구역 및 고도 관련 제한, 토지거래허가구역의 적용 여부를 최신 공부와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 배당 관련 기록을 매각기일 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수 위험 0원”

이 사건의 핵심은 등기부보다 다가구주택의 선순위 점유관계에 있습니다. 한국주택금융공사의 신청채권 46,509,040원은 예상매각가에 비해 작고, 단순 배당모형상 전액 회수가 가능합니다. 하지만 대항력 가능성이 있는 점유자 5명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.

현재 최저가 485,085,610원은 시세 대비 가격 메리트가 입증되지 않았으며, 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수보증금이 함께 증가하면 실질취득비용은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 등기는 단순하지만 점유·임대차 위험은 높은 물건입니다. 결론은 명확합니다. 보증금과 대항력, 배당 가능액을 확정하기 전에는 입찰 보류. 실제 인수액이 확인된 뒤 실질취득비용을 기준으로 다시 가격을 평가해야 합니다.