서울남부지방법원 2026타경4861. 강서구 화곡동 한양아이클래스 11층 1103호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택 원룸형이며, 전용면적은 13.79㎡입니다. 2013년 사용승인된 지하 3층·지상 12층 건물로, 해당 건물은 251세대 규모입니다. 현재 소유자는 임승한으로, 2023년 1월 10일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 92,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 일반 근저당이 아닙니다. 2025년 3월 11일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023년 1월 26일, 주민등록일은 2023년 2월 16일, 점유개시일은 2023년 2월 20일입니다. 모두 2026년 4월 27일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금도 최저가보다 커서, 선순위 임차권의 미배당액 처리 여부가 실질취득 부담을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제11층 제1103호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 107 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 13.79㎡ · 지상 12층 중 11층 |
| 건물 규모 | 251세대 · 사용승인 2013.08.27 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 임승한 (2023.01.10 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,631,697원 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 117,000,000원 · 건물 전부 |
| 말소기준권리 | 2026.04.27 강제경매개시결정 (갑구 7번) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 최근 12개월 평균 | 70,924,444원 (동일 면적 9건) |
| 최신 실거래 | 2026.09 · 47,320,000원 (5층) |
① 권리 흐름 — 강제경매보다 먼저 생긴 임차권
2013년 설정된 하나은행 근저당권 69,840,000원은 2016년 8월 5일 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기 및 금지사항등기도 말소됐고, 민간임대주택등기는 2022년 12월 26일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현존 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2026년 4월 27일 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 뒤이어 2026년 6월 19일 등기된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기상 후순위 압류가 정리되더라도 선순위 임차보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인·보증기관 분석 — 실제 점유자와 권리자를 구분해야 한다
| 권리자 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·보증기관 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 3번 · 임차권등기 |
건물 전부 주거 · 점유개시 2023.02.20 |
117,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복 합산 금지 |
한국토지주택공사는 등기된 임차권 명의자이면서 보증기관으로 분류됩니다. 보증금 117,000,000원은 하나의 임차보증금 권리로 계산합니다.
| 실제 임차인 | 별도 확인된 실제 임차인 0명 · 보증기관 명의 임차권 1건 |
|---|---|
| 임차권자 | 한국토지주택공사 |
| 임대차계약일 | 2023.01.26 |
| 확정일자 | 2023.01.26 |
| 주민등록일 | 2023.02.16 |
| 점유개시일 | 2023.02.20 |
| 임차권등기일 | 2025.03.11 (2025카임10463) |
| 배당요구 | 있음 · 2025.03.11 |
| 보증금 | 117,000,000원 |
| 예상배당 | 77,178,000원 |
| 미배당 보증금 | 39,822,000원 |
“서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
해당 조건에 따라 서울보증보험이 포기하는 반환청구권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 취급합니다. 그러나 등기부에 나타난 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 따라서 서울보증보험의 확약을 근거로 한국토지주택공사의 39,822,000원 미배당 권리까지 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 두 기관의 권리관계와 임차권등기 말소 이행 범위를 확인해야 합니다.한국토지주택공사의 등기된 임차권: 별도의 권리 해소가 확인되지 않는 한 예상 미배당액 39,822,000원의 인수 위험이 남습니다.
결론: 보증기관 간 권리관계가 정리되기 전에는 이 물건을 ‘인수금 없는 안전한 경매’로 분류할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
한양아이클래스 전용 13.79㎡의 실거래를 살펴보면 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다. 전체 12건 평균은 71,860,000원이지만, 최근 12개월 9건 평균은 70,924,444원으로 더 낮습니다. 최신 2026년 9월 거래는 47,320,000원입니다. 최근 거래 가격 추세 역시 -5.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 13.79㎡ | 5 | 47,320,000원 |
| 2026.08 | 13.79㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 13.79㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.12 | 13.79㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 13.79㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 13.79㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 13.79㎡ | 11 | 77,000,000원 |
| 2025.03 | 13.79㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2025.02 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.79㎡ | 9건 | 70,924,444원 |
| 전체 평균 | 13.79㎡ | 12건 | 71,860,000원 |
최저매각가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%이며, 평균보다 8,075,556원 높습니다. 최신 거래가 47,320,000원과 비교하면 최저가 자체도 31,680,000원 높습니다. 따라서 임차권 인수 위험을 완전히 제거한다고 가정해도 신건 최저가는 최근 시장가격보다 저렴하지 않습니다.
더 중요한 것은 인수 위험을 반영한 실질취득 부담입니다. 한국토지주택공사의 미배당액 39,822,000원을 인수한다면 최저가 79,000,000원에 이를 합산한 부담은 118,822,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 70,924,444원을 크게 웃돕니다. 원룸형 도시형생활주택을 이 가격에 취득하는 것은 최근 실거래 기준 가격 경쟁력이 매우 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 117,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 119,631,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| LH 보증금 미배당 | 117,000,000원 | 39,822,000원 |
집행비용 1,822,000원은 매각대금의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 서울보증보험 청구액의 미배당은 신청채권자 채권의 미회수를 뜻하며, 이를 매수인 인수액에 별도로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 크게 줄지 않는다
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 위험이 있습니다. 선순위 임차보증금이 배당으로 모두 해결되지 않으면, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당도 줄어듭니다. 그 결과 매수인의 인수 부담이 증가해 전체 취득 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | LH 미배당 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 79,000,000원 | 39,822,000원 | 118,822,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 63,200,000원 | 55,337,600원 | 118,537,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 50,560,000원 | 67,750,080원 | 118,310,080원 |
따라서 유찰로 최저가가 50,560,000원까지 내려간다고 해서 이를 최근 실거래 47,320,000원에 가까운 저가 취득 기회로 해석하면 안 됩니다. 인수액을 합산한 실질취득 부담을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 반대로 특별매각조건과 권리관계가 정리돼 LH의 인수액까지 법적으로 0원이 되는 것이 확인된다면 다른 가격 시나리오가 성립합니다. 그러나 현재는 그 전제를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 까치산역(지하철 2·5호선)이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2013.08.27 사용승인, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 12층. 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택 원룸형, 전용 13.79㎡. 일반적인 중대형 아파트와는 수요층 및 환금성 특성이 다릅니다.
- 토지·접도. 4필지 일단의 사다리형 평지로 북측 약 7~8m, 남측 및 서측 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공항 관련 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 수평표면구역 및 대공방어협조구역 등입니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음. 다만 임대관계와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 90,000,000원에서 47,320,000원까지 분포하고 최근 추세는 -5.0%입니다. 소형 원룸형 주택의 재매각 가격을 과거 고가 거래에 맞춰 가정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- LH 임차권 말소 여부. 한국토지주택공사 명의 을구 3번 주택임차권이 매각 후 실제로 말소되는지, 미배당 반환청구권이 매수인에게 남는지 확인해야 합니다.
- 서울보증보험 확약 범위. 특별매각조건의 포기 및 말소 약정이 한국토지주택공사의 권리에도 미치는지, 권리 승계·위임 또는 별도 합의가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 117,000,000원 임차보증금과 서울보증보험의 119,631,697원 청구액을 별개의 매수인 인수보증금으로 단순 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 검토. 최저가 79,000,000원보다 LH 미배당 인수 시 부담인 118,822,000원을 먼저 검토해야 합니다. 인수 위험이 해소되더라도 최저가는 최근 평균보다 높습니다.
- 배당표 확인. 예상 배당 77,178,000원과 미배당 39,822,000원은 추정치입니다. 당해세, 우선순위 변동 및 집행비용에 따른 실제 배당을 검증해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권자와 실제 점유자가 동일한지 단정할 수 없습니다. 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 재검토. 2026년 9월 47,320,000원, 8월 60,000,000원 거래와 11층 실거래 사례를 함께 비교하고 가격 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 각종 미납금의 실제 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가·용도 규제. 지정기간과 허가 대상에 해당하는지, 도시형생활주택 원룸형의 취득에 어떤 제한이 적용되는지 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 대조. 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서 및 특별매각조건 원문을 대조하고 선순위 임차권 말소에 관한 확실한 근거를 확보해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”
화곡동 한양아이클래스 1103호는 권리와 시세 양쪽에서 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 보증금 117,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하고, 현재 최저가 기준 예상 미배당액은 39,822,000원입니다. 이를 인수하면 실질취득 부담은 118,822,000원으로 최근 12개월 평균 실거래가 70,924,444원을 크게 초과합니다.
서울보증보험의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 중요한 위험 완화 요소입니다. 그러나 등기상 임차권자가 한국토지주택공사인 만큼, 확약 주체와 임차권 명의자의 권리관계가 확인되어야 합니다. 서울보증보험의 포기를 한국토지주택공사 권리의 자동 포기로 확대해서는 안 됩니다.
설령 LH의 인수 위험까지 완전히 해소되더라도, 현재 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%이고 최신 거래보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -5.0%로 하락하고 있으며, 같은 건물의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 유찰 할인만으로 인수형 위험이 해결되는 것도 아닙니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이 물건의 관건은 최저가가 얼마까지 내려가는지가 아니라 한국토지주택공사 선순위 임차권의 미배당액을 누가 최종 부담하는지, 그리고 그 부담을 고려한 취득금액이 최근 실거래 시세에 비해 합리적인지 여부입니다. 권리 해소 확인 전 입찰 보류, 가격 측면에서도 보수적 판단이 필요합니다.
