서울남부지방법원 2026타경4911. 공항동 그랜드캐슬 제2층 제203호로, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 권리분석의 중심은 을구 1번 김희수의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.05, 확정일자는 2021.04.19, 전입·점유개시일은 2021.06.04이고 보증금은 273,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2026.05.11 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 대항력이 인정되고, 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차만 보면 사정이 다릅니다. 매각가 305,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 5,070,000원을 먼저 제외하고도 임차보증금 273,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 매각가격이 낮아질수록 김희수의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오므로, 낙찰가 하락폭만큼 실질취득 부담이 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 55-271 그랜드캐슬 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2017.07.24 |
| 소유자 | 이상철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,779,579원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
가장 중요한 순서는 2021.06.04 전입·점유 → 2023.07.21 임차권등기 → 2026.05.11 강제경매개시결정입니다. 김희수의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 매각만으로 무조건 사라지는 권리가 아닙니다. 확정일자도 2021.04.19이고 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인 부담입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 273,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.06.04 | 우선변제 확정 2021.04.19 · 배당요구 | 미배당 인수 |
② 유찰 시 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조가 됩니다. 따라서 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,000,000원 | 0원 | 305,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,000,000원 | 33,216,000원 | 277,216,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,200,000원 | 81,332,800원 | 276,532,800원 |
1회 유찰 때 표면상 최저가는 244,000,000원이지만, 미배당 보증금 33,216,000원을 더하면 실질취득 부담은 277,216,000원입니다. 2회 유찰 때도 195,200,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 인수액 81,332,800원을 합친 실질취득은 276,532,800원입니다. 대항력 임차인 인수형에서는 이처럼 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 경제적 이익이 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 김희수 보증금 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 274,779,579원 | 26,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 한국주택금융공사 청구액 274,779,579원 중 예상배당은 26,930,000원이고, 미배당은 247,849,579원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 공항동 주민센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 급·배수·위생·가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건에서는 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 임차보증금 인수가 발생합니다.
- 최저가만 보지 않기. 1회 유찰 실질취득 277,216,000원, 2회 유찰 실질취득 276,532,800원으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김희수의 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.04.19, 보증금 273,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.08.09 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 대지면적 기재 차이. 집합건축물대장상 대지면적과 등기사항전부증명서·대지권등록부상 대지면적이 서로 달라, 등기사항전부증명서 및 대지권등록부 기준으로 표기됐습니다.
- 현황 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 신건과 유찰 뒤의 표정이 완전히 다릅니다. 현재 305,000,000원에서는 김희수의 보증금 273,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 33,216,000원, 2회 유찰 시 81,332,800원이 매수인 인수로 바뀝니다. 결국 1회 유찰의 실질취득은 277,216,000원, 2회 유찰은 276,532,800원으로 표면 최저가만큼 부담이 내려가지 않습니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득가입니다.
