서울남부지방법원 2026타경4958. 서울 양천구 신정동 힐탑이루미아파트 제2층 제202호로, 실거래 비교 대상 전용면적은 81.08㎡입니다. 현재 소유자는 최유진이며, 2006년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2014년 2월 19일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 근저당권 변경 및 이전 이력이 있으므로 실제 배당권자와 채권최고액은 최종 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 이 물건은 감정가 597,000,000원으로 경매가 시작되는 신건입니다. 같은 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 583,150,000원이고, 최신 거래금액은 591,300,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 실거래금액보다도 높습니다. 특히 비교 대상의 층수와 실제 내부 상태가 다르기 때문에 감정가 그대로 응찰하는 전략은 가격 측면에서 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1305 힐탑이루미아파트 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 양천구 은행정로17길 80 |
| 건물명 주의 | 공부상 '힐탑이루미아파트', 현황상 '힐탑이루미아파트 101동' |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 대상 전용 81.08㎡ · 지상 14층 중 2층 |
| 내부 구성 | 건축물현황도상 방 3·거실 1·욕실 및 화장실 2·주방/식당 1·현관 1·발코니 |
| 사용승인 | 2004.07.26 · 철근콘크리트구조 · 평지붕 |
| 소유자 | 최유진 (2006.09.14 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 597,000,000원 (100%, 신건) |
| 경매신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 93,589,968원 |
| 말소기준권리 | 2014.02.19 · 을구 11번 · 국민은행 근저당권 |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 변경이력은 확인
핵심은 2014년 2월 19일 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 2021년 상상인저축은행 근저당권과 2026년 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류 및 여러 근저당권도 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다.
다만 국민은행 근저당권은 최초 채권최고액 144,000,000원으로 설정된 뒤 2016년 48,000,000원, 2025년 17,200,000원으로 기재된 변경이력이 있습니다. 현재 예상배당은 최초 설정금액 144,000,000원을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 유효 채권최고액과 확정채권액을 확인하지 않고 예상배당액을 확정적으로 해석해서는 안 됩니다.
2017년 설정된 한화손해보험 근저당권은 이후 103,000,000원 변경이력과 2026년 한국자산관리공사로의 이전이력이 확인됩니다. 원 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으나 이전이력과 경매신청채권자의 관계는 최종 등기원본에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인 0명, 실제 점유는 미확인
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 판정 대상 없음 | 신고 없음 | 예상 0원 |
| 실제 점유·임대관계 | 미확인 | 미확인 | 확인 필요 |
현재 확인되는 신고 임차인은 0명입니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다. 하지만 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기록되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 수준을 웃돈다
힐탑이루미는 84세대, 2004년 사용승인된 아파트입니다. 동일 또는 인접한 전용면적의 실거래 5건을 비교하되, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 583,150,000원과 최신 거래 591,300,000원을 우선 기준으로 삼습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 80.64㎡ | 13층 | 591,300,000원 |
| 2025.06 | 81.08㎡ | 5층 | 575,000,000원 |
| 2024.08 | 81.08㎡ | 1층 | 500,000,000원 |
| 2024.08 | 84.83㎡ | 3층 | 590,000,000원 |
| 2021.07 | 80.64㎡ | 10층 | 643,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 583,150,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 579,860,000원 |
현재 최저매각가 597,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 583,150,000원의 102.4%에 해당합니다. 금액으로는 13,850,000원 높으며, 가장 최근 거래인 2025년 10월 591,300,000원보다도 5,700,000원 높습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실을 가격상 이점으로 해석하기 어렵습니다.
시장 추세 지표는 최근 기간이 이전 기간보다 0.9% 높은 수준으로, 현재 제공된 비교치에서는 하락 추세로 나타나지 않습니다. 다만 상승폭이 크지 않고 최근 12개월 거래 표본도 2건에 불과합니다. 과거 2021년 643,000,000원 거래를 근거로 현재 최저가에 충분한 할인 여력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,370,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 | 430,800,000원 | 430,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,830,000원 |
| 합계 | — | 597,000,000원 |
신건 최저가 597,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 8,370,000원을 제외하고 국민은행 및 상상인저축은행 채권최고액 기준으로 합계 574,800,000원이 배당됩니다. 소유자에게 남는 예상금액은 13,830,000원이며, 이 시뮬레이션에서는 매수인이 인수하는 등기권리 금액이 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.4%를 기준으로 한 추정치입니다. 국민은행 근저당권 변경이력과 한국자산관리공사 채권관계, 실제 채권액·당해세·최우선변제 등은 최종 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 597,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 477,600,000원 | 104,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 382,080,000원 | 198,869,120원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 채권액이 모두 배당되고 잔여금이 발생합니다. 그러나 1회 유찰 시 예상 채권 미배당액은 104,376,000원, 2회 유찰 시에는 198,869,120원으로 증가합니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 동일한 개념이 아니라는 것입니다. 말소기준권리 및 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라면, 채권자가 배당을 전부 받지 못하더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 단, 점유·임대차와 별도 법정 인수사항은 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 아파트단지·학교·단독주택·다세대주택과 로변 근린상가 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 북서측 도보 약 17분 거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 인근 시내버스정류장도 이용할 수 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2004.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지기, 소화전 및 도시가스 난방·온수설비가 설치되어 있습니다.
- 내부 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도상 방 3개·거실 1개·욕실 및 화장실 2개 등이 확인되지만 실제 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로·토지. 서측과 남측으로 약 4~5m 포장도로에 접하며, 평탄한 사다리형 토지의 아파트 건부지입니다. 공시지가는 4,895,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있어 거래 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 84세대 규모의 소규모 단지로, 비교 가능한 거래 표본은 5건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 다수의 비교 사례를 확보하기 어려워 층수와 내부 상태에 따른 적정가 추정에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 실거래 비교. 최저가 597,000,000원은 최근 12개월 평균보다 13,850,000원 높습니다. 가격 메리트를 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 점유자·임대차 확인. 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계도 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유상황을 확인해야 합니다.
- 말소기준과 근저당 변경 확인. 국민은행 근저당권의 최초 144,000,000원 설정과 이후 48,000,000원·17,200,000원 변경이력이 실제 유효 채권액 및 배당 순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 한국자산관리공사 권리관계. 한화손해보험 근저당권 이전이력과 현재 경매신청채권자의 지위를 대조하고, 말소·이전 관련 등기사항을 확인해야 합니다.
- 건물명 대조. 공부상 힐탑이루미아파트와 현황상 101동 표시가 일치하는 물건인지 집합건축물대장과 현장 호수를 확인해야 합니다.
- 2층 내부상태. 5층·13층 거래금액을 그대로 적용하기보다는 본건 2층의 채광·소음·수리상태·점유상태를 따로 평가해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 477,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가 382,080,000원을 참고하되, 실제 다음 회차의 최저매각가와 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 집행비용 등을 확인해야 합니다. 예상배당은 이러한 실제 변동요인을 모두 반영한 확정액이 아닙니다.
- 토지거래허가 관련 검토. 아파트 대상 허가구역 지정기간과 경매취득 시 적용 규정, 향후 이용·처분 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 소멸과 가격상 매력은 다르다”
서울남부지방법원 2026타경4958 힐탑이루미아파트 202호는 국민은행 근저당권이 말소기준이 되고 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수금액은 0원이고, 신고된 임차인도 없습니다. 따라서 등기권리의 기본 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 임대관계와 실제 점유상태가 확인되지 않았다는 점은 별개의 위험입니다. 근저당권 변경이력과 한국자산관리공사의 권리이전 관련 사항도 원본 검토가 필요합니다. 매수인 예상 인수액 0원만으로 모든 위험이 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 597,000,000원은 최근 12개월 평균 583,150,000원의 102.4%이고 최신 실거래 591,300,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 0.9% 상승으로 집계되지만, 표본이 적고 본건은 2층이며 내부 상태도 미확인입니다. 현재 가격에서 뚜렷한 할인 매력은 확인되지 않습니다.
결론적으로 권리구조는 조건부 양호, 가격 경쟁력은 부족, 입찰 판단은 보류입니다. 내부 점유와 임대차, 등기변경 이력, 토지거래 관련 규제를 확인하고 최근 실거래에 비해 충분한 안전마진을 확보할 수 있는 경우에만 응찰을 검토하는 것이 합리적입니다.
