서울남부지방법원 2026타경5037. 영등포동4가 지울빌딩 제7층 제703호, 전유면적 16.94㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 조성빈의 임차보증금 135,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.02.25., 확정일자는 2023.02.27., 점유개시는 2023.03.14., 주민등록일자는 2023.03.16.이며, 2025.02.26. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2024.02.22.이므로, 이 임차인은 그보다 먼저 주민등록을 갖춰 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 현재 회차에서는 매각대금 175,000,000원 중 집행비용 3,250,000원을 제외하고도 임차보증금 135,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 가격 140,000,000원까지는 보증금이 전액 변제되지만, 2회 유찰 가격 112,000,000원에서는 보증금 전액을 배당할 수 없어 25,368,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 전유 16.94㎡ · 지하1층/지상9층 중 7층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 오공준 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성빈 / 132,335,659원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 사용승인 | 2017.09.18 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
핵심 순서는 명확합니다. 조성빈의 확정일자 2023.02.27.과 주민등록 2023.03.16.이 주택도시보증공사 가압류 2024.02.22.보다 앞섭니다. 이후 2025.02.26. 임차권등기가 마쳐졌고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 을구 1번 주택임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 미배당 보증금에 대한 대항력은 낙찰자에게 현실적인 인수 부담이 됩니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 시 인수 |
조성빈은 이 사건의 강제경매 신청채권자이면서 임차권자로도 나타납니다. 자료상 동일인이므로 임차관계와 채권관계의 경위를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 이를 곧바로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 관계인 여부를 확인해야 할 사안입니다.
② 회차별 부담 — 유찰가와 실질취득액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 175,000,000원 | 0원 | 175,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 25,368,000원 | 137,368,000원 |
1회 유찰 시 140,000,000원까지는 임차보증금 135,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인 인수가 없습니다. 그러나 2회 유찰 시에는 배당 가능한 임차보증금이 109,632,000원으로 줄어 25,368,000원이 미배당됩니다. 따라서 낙찰가 112,000,000원에 그 금액을 합친 137,368,000원이 실질취득액입니다. 보증금 135,000,000원 수준에 비용이 더해진 구조라, 64%라는 최저가 비율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
지울빌딩은 16세대, 전유 16.94㎡ 대상이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 현재 175,000,000원이나 2회 유찰 시 실질취득액 137,368,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 조성빈 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 36,750,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조성빈 | 132,335,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 조성빈의 보증금 135,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 200,000,000원 청구 중 36,750,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 기준 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 영등포소방서 북서측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 5호선 영등포시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상9층이며 사용승인일은 2017.09.18.입니다. 승강기와 기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,600,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있어 적용 대상 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 25,368,000원이 매수인 인수로 바뀝니다.
- 2회 유찰 실질취득액. 최저가 112,000,000원이 아니라 인수액을 더한 137,368,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차인 조성빈 확인. 임차권자와 현재 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나므로 임대차계약서·배당요구·채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 호수 불일치 현장 확인. 건축물현황도상 703호와 현황 표기 704호가 서로 다르므로 실제 점유 호실과 경매 대상 위치를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 동일 면적 실거래 근거 없이 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득액을 봐야 한다”
이 물건은 신건 175,000,000원에서는 임차보증금 135,000,000원이 배당으로 전액 변제되기 때문에 매수인 인수액이 0원입니다. 그래서 현재 회차만 보면 권리 구조가 단순해 보입니다. 하지만 2회 유찰부터 상황이 달라집니다. 매각가 112,000,000원으로 내려가면 조성빈의 보증금 중 25,368,000원이 남아 매수인이 떠안게 되고, 실제 부담은 137,368,000원이 됩니다.
여기에 건축물현황도상 703호와 현황 호별표기 704호가 서로 엇갈리는 문제도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 그 회차에서 임차보증금이 얼마나 배당되고, 결국 매수인이 얼마를 실제로 부담하는가입니다. 현재 회차는 인수 0원, 2회 유찰은 실질취득 137,368,000원. 이 차이를 놓치지 않는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
