서울남부지방법원 2026타경5140. 구로구 오류동의 현대썬앤빌구로 제16층 제1603호, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 도시형생활주택입니다. 동일 면적 거래 비교 기준은 14.064㎡로, 일반적인 아파트가 아닌 소형 주거용 집합건물의 가격과 권리관계를 살펴야 합니다. 소유자는 강민호이며, 2021년 11월 12일 거래가액 84,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 구로구 압류가 등기됐고, 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 경매 최저가가 얼마냐가 아닙니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남는지가 중요합니다. 더구나 최근 시세는 하락 추세입니다. 특별매각조건으로 인수 문제가 모두 해결된다고 가정하더라도, 최저매각가 83,000,000원은 최근 평균 거래가와 최신 거래가를 모두 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 대항력

등기부상 현재 말소기준권리는 2024년 1월 19일 구로구 압류입니다. 최초 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 67,200,000원)은 이미 2018년 2월 7일 말소됐습니다. 구로구 압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 임차인의 대항력은 등기된 임차권의 접수일만 보고 판단하면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024년 3월 22일 접수됐지만, 기재된 주민등록일은 2021년 11월 10일, 점유개시일은 2021년 11월 11일, 확정일자는 2021년 10월 12일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 나중에 접수됐다는 이유만으로 보증금 반환 부담까지 자동 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 권리와 특별매각조건

한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 분류했습니다. 별도 실제 거주 임차인의 인적사항은 확인되지 않으므로, 본 분석에서 중복 계산하지 않은 실제 임차인은 0명, 확인된 보증기관 임차권은 1건입니다. 실제 거주자 및 보증금 반환청구권의 최종 귀속관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래를 웃돈다

현대썬앤빌구로의 동일 면적(14.06㎡) 실거래 12건입니다. 전체 평균 74,333,333원보다 중요한 비교 기준은 최근 12개월 평균 73,250,000원과 2026년 9월 최신 거래 76,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -4.2%로 하락하고 있습니다.

최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,750,000원 높고, 최신 거래가보다도 7,000,000원 높습니다. 인수 위험 10,594,000원을 반영한 실질취득 93,594,000원은 최근 평균보다 20,344,000원, 최신 거래가보다 17,594,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

집행비용 1,894,000원을 먼저 공제하고 한국토지주택공사 임차보증금에 81,106,000원을 배당하는 추정입니다. 서울보증보험 신청채권 94,049,026원은 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 보증금이 매각대금보다 크면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당 부족액이 커집니다. 따라서 낙찰가 하락을 매수인의 실제 취득비용 감소와 동일시하면 안 됩니다. 아래는 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수한다는 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북측 인근입니다. 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경인로, 오류동역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2014년 준공된 200세대 규모 건물입니다. 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 소방설비, 기계식 주차장 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 등재돼 있습니다. 건물 부지는 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 함께 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 교육환경보호구역과 저촉됩니다. 공시지가는 5,864,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 본건은 도시형생활주택이므로 실제 허가 대상 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 흐름. 동일 면적 실거래는 70,000,000~80,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 73,250,000원이며 이전 구간 대비 가격 추세가 -4.2%로 하락하고 있어 재매각 시 높은 가격을 기대하기 어렵습니다.
• 환금성. 전용 비교 면적 14.064㎡의 소형 도시형생활주택으로, 일반 아파트와 매수 수요가 다를 수 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회이며, 확인된 경매 통계상 낙찰률은 0%입니다. 표본 규모가 명시되지 않아 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 서울보증보험의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 정확히 어느 권리에 적용되는지 집행법원에 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 임차권 정리. 을구 3번 임차권의 권리자가 한국토지주택공사인 만큼, 별도 말소동의·포기확약 또는 권리승계 관계에 관한 근거를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 위험. 인수액을 0원으로 확정하기 전에는 현재 회차 미배당 10,594,000원과 유찰 시 증가하는 인수 위험을 고려해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 보증기관 명의 임차권과 실제 거주자의 관계, 현재 점유 상태 및 명도 가능성을 현황조사와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 시세 기준 설정. 전체 거래 평균 74,333,333원이 아니라 최근 평균 73,250,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 가격 하락 추세도 반영해야 합니다.
• 유찰 계산 주의. 1회 유찰 시 최저가 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원이지만 인수 부담이 남는 경우 실질취득은 여전히 약 9,300만원 수준입니다.
• 체납·배당 확인. 구로구 압류와 관련한 당해세·체납세액, 실제 배당순위, 미납 공용관리비 등을 확인해야 합니다.
• 용도·규제 확인. 도시형생활주택이라는 공부상 용도, 토지거래허가 적용 여부 및 기계식 주차장 이용 조건을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 점검. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령, 배당요구 서류 및 특별매각조건의 최신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차권이 사라지는 것은 아니다”

이 사건은 가격과 권리관계 양쪽에서 신중해야 하는 물건입니다. 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 73,250,000원의 113.3%이며, 최신 거래가 76,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -4.2% 하락하고 있습니다.

한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권에 관한 미배당 10,594,000원이 매수인에게 승계된다면 실질취득은 93,594,000원으로 최근 시세의 127.8%입니다. 유찰되더라도 보증금 미배당이 늘어나 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조이므로 낮아진 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

서울보증보험의 특별매각조건은 분명 중요한 안전장치입니다. 해당 보증금 반환청구권의 포기가 유효하게 이행되면 그 권리의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 임차권까지 그 조건으로 해결된다고 확인된 것은 아닙니다. 인수 위험이 완전히 해소되더라도 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.

최종 판단은 D등급, 입찰 보류. 최저가의 외형적 할인보다 실제 취득 총액을 우선해야 하고, 신청채권자와 등기부상 임차권자가 다른 문제를 해결하지 못한 상태에서는 권리상 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 자체가 아니라 보증금 반환책임의 최종 귀속관계와 실제 시세 이하의 취득 가능성입니다.