서울남부지방법원 2026타경5488. 서울 영등포구 당산동의 훼미리하우스138 제3층 제308호입니다. 감정평가서상 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 전용면적은 14.28㎡입니다. 소유자 박지헌은 2022년 4월 22일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 129,000,000원이었습니다. 이번에는 서울보증보험 주식회사가 청구액 141,519,122원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 경매개시결정 이전에 등기된 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 137,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 최초 권리관계대로라면 대항력 있는 보증금의 미배당 부분이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 위험을 바꿉니다. 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 해당 권리에 관한 기계적 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제3층 제308호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 버드나루로17길 2 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 / 층 | 14.28㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박지헌 (2022.04.22 소유권이전 · 거래가 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 141,519,122원 |
| 주된 임차보증금 | 137,000,000원 · 임차권등기 명의 한국토지주택공사 |
| 특별매각조건 | 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선행하고 특별매각조건이 붙는다
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명, 중복신고 주의
임차관계상 실제 임차인으로 별도 기재된 당사자는 1명(보험)입니다. 한국토지주택공사는 보증금 137,000,000원의 임차권등기 명의자이지만, 보증기관 대위·승계 성격으로 분류돼 있습니다. 그러므로 한국토지주택공사와 실제 임차인의 보증금을 서로 다른 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 임차인의 보증금 액수와 승계 범위가 명확히 확인되지 않아, 특별매각조건이 모든 임차관계에 적용된다고 단정할 수는 없습니다.
| 당사자 / 성격 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 보험 실제 임차인 기재 |
미상 (신고금액 0원) |
2023.02.13 2023.01.25 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 2026.06.01 |
별도 확인 보증금 및 승계 범위 미확정 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 대위·승계 |
137,000,000원 중복 합산 제외 |
2023.02.13 2023.01.25 |
대항력 有
우선변제 有
대위·승계 임차권등기 2025.01.14 |
특별매각조건상 실질 0원 포기·말소 이행 전제 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높고, 추세도 하락
훼미리하우스138은 138세대 규모로 2013.02.08 준공됐습니다. 전용 14.28㎡를 중심으로 최근 거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 112,777,777원(9건)입니다. 전체 12건 평균 114,400,000원보다 낮으며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -5.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.28㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 14.28㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 14.28㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 14.28㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.34㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 14.28㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 13.34㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2025.05 | 14.28㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2025.03 | 14.28㎡ | 10 | 121,800,000원 |
| 2024.09 | 14.28㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 112,777,777원 |
신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,222,223원 높으며, 최근 시세의 110.0%입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 5월 114,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 같은 달 125,000,000원 거래도 있지만, 특정 고가 거래만으로 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사(우선변제) | 137,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 141,519,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,536,000원을 먼저 공제하고 나머지 121,464,000원을 임차보증금에 배당하는 단순 추정입니다. 신청채권자에 대한 배당은 0원, 미배당 청구액은 141,519,122원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가만 보지 말 것
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 주된 권리 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 124,000,000원 | 15,536,000원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 99,200,000원 | 39,985,600원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 79,360,000원 | 59,468,480원 | 0원* |
* 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 주된 권리에 한정합니다. 실제 임차인 명의의 별도 청구권 등은 포함하지 않습니다. 회차별 금액은 제시된 가정 시나리오로 실제 향후 매각가격을 의미하지 않습니다.
확약이 없었다면 신건에서도 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 취득 부담이 139,536,000원이 되며, 유찰돼도 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 하락 효과가 크게 줄어드는 구조였습니다. 이 사건은 특별매각조건으로 해당 위험을 해소한 점이 중요한 차이입니다. 그러나 특별매각조건에 포함되지 않는 별도의 보증금 채무가 확인되면 그 부분은 다시 실질취득액에 더해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 영동초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 단독·다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 13층 건물 내 3층으로, 급·배수, 위생, 난방 및 승강기설비가 설치돼 있습니다. 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 토지·규제. 당산동 121-108 및 121-286의 2필지로, 준주거지역 및 일반상업지역 등이 관련됩니다. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 관련 사항이 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
- 환금성. 총 138세대의 도시형생활주택으로, 최근 거래 표본의 가격 편차가 있습니다. 최근 12개월 시세 하락 추세를 고려하면 입찰 시 향후 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기, 미배당 잔액의 범위 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 대위·승계 관계. 한국토지주택공사 명의 임차권과 실제 임차인 '보험' 사이의 보증금 채권, 보험금 지급 및 권리 승계 관계를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산하지 않는 동시에 별도 채무를 놓치지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 전입 및 점유개시 기록은 있으나 현재 점유 상태와 명도 이행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 112,777,777원과 최신 거래 114,000,000원을 기준으로 비교하세요. 현재 최저가 124,000,000원에는 가격상 할인 매력이 없습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 가정 최저가 99,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가 79,360,000원입니다. 매 회차 특별매각조건 유지 여부와 별도 임차인 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
- 용도·규제. 도시형생활주택(원룸형)의 공부상 용도와 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 배당순위 변동 등 추가 취득 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격과 잔여 권리는 보류”
당산동 훼미리하우스138 308호는 대항력 있는 보증금 137,000,000원이 존재하지만 특별매각조건으로 주된 인수 위험이 해소되는 사건입니다. 따라서 단순히 임차보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인에게 보증금 전부가 승계된다고 판단하는 것은 맞지 않습니다.
그러나 실제 임차인의 별도 보증금 채권과 대위·승계 범위가 명확하지 않다는 점은 남습니다. 또한 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%이고, 최근 거래 추세는 -5.4% 하락입니다. 주된 권리위험 해소는 긍정적이지만 가격상 여유가 없고, 확약 밖 위험도 확인되지 않았습니다. 종합적으로는 신건 입찰 보류, 특별매각조건과 실제 임차관계 확인 후 유찰 가격 재평가가 합리적입니다.
