인천지방법원 2025타경500225. 남동구 서창동 유로미 B동 2층 201호, 전용 70.73㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매를 신청한 채권자는 양귀순으로, 2024년 7월 설정한 채권최고액 105,000,000원의 근저당권을 실행하는 사건입니다. 현재 소유자는 구소정·구소현으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리상으로는 앞서 설정됐던 동곡농업협동조합 및 부일새마을금고의 근저당권이 이미 말소됐다는 점이 중요합니다. 현재 말소기준권리는 양귀순의 2024년 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 기존 임차인이 없다고 확정하거나 점유자가 없다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장아산로205번길 25, 비동 2층 201호 (서창동, 유로미) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.73㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2008.07.16 |
| 건물 규모 | 유로미B동 · 8세대 |
| 소유자 | 구소정(2분의 1), 구소현(2분의 1) · 2024.12.13 상속, 2025.01.21 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양귀순 / 74,851,287원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.19 을구 7번 양귀순 근저당권 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (등기상 권리 및 예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 현재 근저당은 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2024.07.19 양귀순 근저당권입니다. 2008년 동곡농업협동조합 근저당권과 2015~2016년 부일새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 담보권을 매수인이 별도로 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 남아 있는 양귀순 근저당권과 그 실행에 따른 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 89.1%
유로미B동의 동일 전용면적 70.73㎡에 관한 확인된 실거래는 2026년 1월과 2021년 8월의 2건입니다. 전체 평균은 176,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 2026년 1월 거래가 175,000,000원을 우선 적용하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 70.73㎡ | 5층 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 70.73㎡ | 3층 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.73㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.73㎡ | 2건 | 176,500,000원 |
최저가 156,000,000원은 최근 거래가보다 19,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 89.1%입니다. 가격만 비교하면 신건에서도 일정한 할인 여지가 있습니다. 그러나 최신 거래는 5층, 경매 대상은 2층입니다. 층과 내부 상태 차이에 따른 가치 조정 없이 19,000,000원 전부를 이익으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 양귀순 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 48,016,000원 |
집행비용 2,984,000원은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 105,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권액 및 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 소유자 잔여액도 변동 가능합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격을 점검
이 사건은 감정가 156,000,000원을 기준으로, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 가격 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 확인된 등기상 권리 기준으로는 각 회차 모두 매수인 예상 인수액이 0원입니다. 다만 이후 회차와 실제 매각조건은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 124,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 99,840,000원 | 7,357,120원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 남동구 서창동 소재 서창중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 인천2호선 운연역은 원거리에 있어 전체 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2008.07.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 타일 외벽과 샷시창호, 기본적인 위생·급배수·난방·소화전설비가 확인됩니다.
- 도로·토지. 평지의 정방형 토지로, 남측 약 8m 아스팔트 도로에 접합니다. 토지면적은 374.0㎡이며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(서창구획)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 기재된 사항도 없습니다.
- 환금성. 유로미B동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이므로, 대단지 아파트와 비교하면 가격 검증과 매도 시점의 유동성 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 중심으로 입찰가 산정. 전체 평균 176,500,000원보다 최신 거래가 175,000,000원을 우선 참고하세요. 대상 호실이 2층이고 최신 거래는 5층이므로 층별 가격 차이도 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거보다 1.7% 낮습니다. 단순히 최근 거래가보다 19,000,000원 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이 있다고 판단하지 마세요.
- 점유자·임대차 조사. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차보증금을 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태에서는 대항력 및 추가 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.
- 명도 비용 확인. 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도명령·명도협의와 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 예상 인수액 0원은 명도비용 0원을 뜻하지 않습니다.
- 근저당·상속등기 대조. 2024.07.19 양귀순 근저당권과 2025.01.21 상속에 따른 공동소유, 2025.02.17 경매개시결정의 등기 내역을 원본으로 대조하세요.
- 관리비·공과금 확인. 소규모 다세대주택은 관리 주체와 공용부분 비용 부담 방식이 다를 수 있으므로, 미납 관리비 및 관련 부담을 별도로 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.21 기준 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 확인하고, 실제 입찰보증금 및 매각조건은 법원 공고를 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 검증이 먼저”
인천 서창동 유로미 B동 201호는 등기상 권리관계가 비교적 단순한 신건 다세대주택입니다. 양귀순 근저당권이 말소기준이고 기존 담보권은 이미 정리돼 있으며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건치고 나쁘지 않습니다. 최저가 156,000,000원은 최근 실거래 175,000,000원의 89.1%로, 최근 거래 대비 19,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가격이 과거 대비 1.7% 하락했고, 최근 12개월 거래가 1건에 불과합니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성, 층수 차이, 임대관계 미상이라는 변수가 겹칩니다.
결론은 권리상 검토 가능, 가격상 관심, 최종 입찰은 점유·시세 검증 후 판단입니다. 확인된 권리만으로 과도하게 경계할 필요는 없지만, 예상 인수액 0원을 임차인 위험의 완전한 해소로 받아들여서는 안 됩니다. 현장 점유관계와 최신 매각서류 확인이 이 사건의 핵심입니다.
